路線価 (2023) 東京都八王子市裏高尾町1112-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市裏高尾町１１１２番１
価格時点	2023 年
駅名	高尾駅 から 3000m
路線価
倍率方式	1.3 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (466 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 13万4,885 円／坪 1平米 4万800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、八王子市内または隣接市町内の市街化調整区域、または市街化調整区域に近接する地価水準の比較的低廉な住宅地域。需要者は、地域に比較的強い地縁的選好性を有する個人が中心である。本地域は旧甲州街道を介して河川や山林と近接しており、豪雨や台風等による土砂災害や浸水被害の懸念を有する立地であることから、土地需要は限定的であり、地価も概ね下落基調である。なお、取引される土地の中心価格帯は１５万円弱／坪程度である。 (2) 同一需給圏は、八王子市及び周辺市の市街化調整区域やその周辺のバス便利用の住宅地域である。需要者は、主に当該地域に地縁性を有する個人であると思われる。市街化調整区域は、不動産取引が少ないため地価相場も形成され難いが、地価水準は、市街化区域の住宅地の価格水準と比してかなり低い傾向にある。また、当該地域は土砂災害や浸水の危険性もあり、需要は減少傾向にあり、地価は４万円／㎡台前半程度でやや下落傾向にある。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地が所在する地域は、最寄り駅から距離のある市街化調整区域に属しており、貸家に対する需要はほとんど無いため、地価把握に当たって貸家経営を想定することは現実的でない。よって、収益還元法は非適用とした。一方、比準価格は、規範性を有する複数の取引事例より比準しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。以上により、当該比準価格を標準とし、市内の不動産需給動向等も勘案して鑑定評価額を決定した。 (2) 対象標準地は市街化調整区域に存しており、最寄駅よりバス便の地域である。農家住宅や在来住宅が多く、利便性等の観点から、賃貸物件の収益性は見込めないため、収益還元法の適用は断念した。取引事例比較法の適用に当たっては、八王子市及び周辺市の調整区域や地域性が類似する取引事例を採用し適正に求めた。以上より、現実の不動産市場から得た客観的な価格である比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	高尾駅西方
距離	3000 m
土地の状態
土地面積	141 坪 (466 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	旧街道沿いに一般住宅、農家住宅が見られる地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	都立自然公園（普通）-都立公(普通)
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市裏高尾町１１１２番１
標準地の範囲
東	280 m
西	200 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	農家住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	30 m
面積	450 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	記載無し その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法	都立自然公園（普通）-都立公(普通)
その他地域地区等１	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧甲州街道沿いに一般住宅と農家住宅が見られる地域であり、地域の特性に特段の変動要因もないことから、今後も現状のまま推移するものと予測する。 (2)旧甲州街道沿いの農家住宅地域であり、特段の変動要因はなく、当面、現状のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	農家住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 13万4,885 円 1平米 4万800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2022年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 13万4,885円 1平米 4万800円
前年から次年への変動率 -0.5 ％
2019年	1坪 13万5,546円 1平米 4万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)在宅勤務の増加等を背景に住環境がより重視される傾向が見受けられる。また、低金利環境の継続等を背景に、住宅地の地価は概ね回復傾向である。 (2)経済活動の再開が進み、景気は回復基調にある。賃金の上昇も期待されるが、円安、資源高によるインフレも懸念される。
地域要因
(1)最寄り駅から距離があり、かつ、市街化調整区域内のため、住宅地需要は限定的であり、地価も若干の下落傾向が継続している。 (2)バス便利用の既存の住宅地域で、地域要因に大きな変動はみられないが、自然災害の危険性もあり、地価は弱含み傾向である。
個別的要因	(1)地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場競争力等も普通である。なお、個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＷＨ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市裏高尾町１１１２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,586 円／平米 15万707 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,968 円／平米 13万8,746 円／坪
標準価格 平米 坪	4万944 円／平米 13万5,361 円／坪
査定価格 平米 坪	4万900 円／平米 13万5,215 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＴ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市裏高尾町１１１２番１
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,883 円／平米 11万2,017 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,078 円／平米 10万9,356 円／坪
標準価格 平米 坪	4万787 円／平米 13万4,842 円／坪
査定価格 平米 坪	4万800 円／平米 13万4,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＭＨ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市裏高尾町１１１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	5万8,344 円／平米 19万2,885 円／坪
推定価格 平米 坪	5万7,256 円／平米 18万9,288 円／坪
標準価格 平米 坪	4万665 円／平米 13万4,438 円／坪
査定価格 平米 坪	4万700 円／平米 13万4,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＴ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市裏高尾町１１１２番１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万7,332 円／平米 15万6,480 円／坪
推定価格 平米 坪	5万840 円／平米 16万8,077 円／坪
標準価格 平米 坪	4万285 円／平米 13万3,182 円／坪
査定価格 平米 坪	4万300 円／平米 13万3,232 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情