路線価 (2023) 東京都八王子市散田町3-664-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市散田町３丁目６６４番２
価格時点	2023 年
駅名	西八王子駅 から 450m
路線価
1坪当たり	1坪 56万2,020 円
1平米当たり	1平米 17万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	4,750万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	4,750万 円 (221 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 71万790 円／坪 1平米 21万5,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線及び京王高尾線沿線の最寄り駅から徒歩圏内にある住宅地域である。主たる需要者は比較的所得水準の高い都心への通勤者や富裕層であるが、他の圏域からの流入も見られる。最寄り駅や商業地への接近性に優り、需要は底堅い住宅地域である。中心となる価格帯は画地規模に応じて幅が認められるが、土地については１５０㎡～２００㎡で３，０００～４，５００万円前後、新築戸建住宅で５，０００～６，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、主にＪＲ中央線「西八王子」駅または「高尾」駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者は都心方面へ通勤する所得水準のやや高いサラリーマン世帯が中心である。本地域は街区が整然とし住環境は良好であり、最寄り駅や商業施設等との接近性にも優れているため、地価は比較的大きな上昇傾向を示している。なお、中心価格帯は、１５０㎡程度の土地で３，０００万円強程度、土地建物総額では４，５００万円から５，０００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅や中低層共同住宅が混在する利便性の良い住宅地域である。アパート等の賃貸用不動産も見られるが、収益性を重視して取引されるエリアではなく、取引の中心は自己利用を目的としたものが多い。需要者は居住の快適性や利便性、周辺相場等を重視した市場行動をとるものと思料される。したがって、市場の実勢を反映している比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、同一需給圏内の規範性に優れた住宅地の取引事例を中心に試算しており、市場の実勢を反映した実証的な価格である。一方、本圏域内の不動産賃貸事業は、節税等の目的で土地所有者が建物建築資金のみを投下して行う場合が多く、地価に見合う賃料の形成が十分でないため収益価格は低位に試算された。以上により、規範性に優る比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	西八王子駅南西方
距離	450 m
土地の状態
土地面積	66.8 坪 (221 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかマンション等がみられる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市散田町３丁目６６４番２
標準地の範囲
東	100 m
西	100 m
南	80 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	15 m
奥行き	12 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほか、マンション等も見られる駅徒歩圏の住宅地域であるが、地域要因に大きな変動は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。 (2)一般住宅の他、マンション等も見られる住宅地域として、街並みはほぼ出来上がっており、今後も現状のまま推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 71万790 円 1平米 21万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 71万790円 1平米 21万5,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の悪影響は薄れ、各種政策効果等により、景気は改善しつつあり、住宅地価格は概ね横ばい乃至回復基調にある。 (2)在宅勤務の増加等を背景に住環境がより重視される傾向が見受けられる。また、低金利環境の継続等を背景に、住宅地の地価は概ね回復傾向である。
地域要因
(1)戸建住宅、共同住宅が混在する住宅地域として熟成しており、地域要因に特段の変動は認められないことから、当面は現状維持での推移と予測される。 (2)最寄り駅から徒歩圏内の、街区整然とした住宅地域であり、地価は上昇基調である。なお、地域要因に変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)地域内では、ほぼ標準的な画地であり、市場競争力等も普通である。なお、個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＫ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市散田町３丁目６６４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	17万1,680 円／平米 56万7,574 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,648 円／平米 69万3,096 円／坪
標準価格 平米 坪	21万8,383 円／平米 72万1,974 円／坪
査定価格 平米 坪	22万1,000 円／平米 73万626 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市散田町３丁目６６４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,554 円／平米 65万3,114 円／坪
推定価格 平米 坪	22万1,919 円／平米 73万3,664 円／坪
標準価格 平米 坪	21万2,160 円／平米 70万1,401 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＹ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市散田町３丁目６６４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	18万8,234 円／平米 62万2,302 円／坪
推定価格 平米 坪	18万2,985 円／平米 60万4,948 円／坪
標準価格 平米 坪	21万1,543 円／平米 69万9,361 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＨ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市散田町３丁目６６４番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	22万4,659 円／平米 74万2,723 円／坪
推定価格 平米 坪	21万7,530 円／平米 71万9,154 円／坪
標準価格 平米 坪	20万9,163 円／平米 69万1,493 円／坪
査定価格 平米 坪	21万1,000 円／平米 69万7,566 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情