路線価 (2023) 東京都八王子市楢原町473-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市楢原町４７３番２
価格時点	2023 年
駅名	八王子駅 から 4700m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	3,630万 円 (330 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 36万3,660 円／坪 1平米 11万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内幹線道路沿いの商業住宅混在地域のほか位置的に近い背後住宅地が含まれる。駅からはやや離れているが周辺秋川街道沿いは市内の駅から離れた他幹線道路沿いの地域に比べて店舗集積度が高く、用途に多様性がある場所柄である。需要の中心は小規模事業者や、居宅目的の個人である。土地は２０００万円～５０００万円程度が需要の中心となる価格帯であるが、用途に多様性がありその価格帯には幅がある。 (2) 同一需給圏は八王子市内の幹線道路沿いの商住混在地域である。需要者は同一需給圏内の居住者や当該地域における地縁的選好性を有する中小事業者である。交通利便性に劣る地域であるが、幹線道路沿いで商業施設が多く見られるため生活利便性に恵まれていること、更に用途の多様性が認められる地域であることから、需給は概ね安定している。取引される用途や規模により取引価格には幅があるが、標準的画地程度の規模で３，０００万円台後半である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 賃貸物件は既存の土地所有者が節税等を考慮しているもので、土地価格の採算性を考慮していないケースも多い。駅から離れた幹線沿いの地域においては自己使用目的も多く、収益性と地価との関連は希薄で、低く試算された。土地建物一体純収益のうち、土地に帰属する純収益の割合も低く精度が劣る。本件では実証的な比準価格を採用し、さらに代表標準地、前年価格、周辺標準地等の均衡に考慮した結果妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は住宅又は店舗が混在する路線沿いの地域であるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、地域内で収益性に着目した取引は多くない。一方、生活利便性は比較的恵まれているため、戸建住宅用地としての需要も見込まれ、取引に際しては居住の快適性や利便性が重視される傾向がある。したがって、市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留め、さらに代表標準地との均衡にも留意の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八王子駅北西方
距離	4700 m
土地の状態
土地面積	99.8 坪 (330 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層住宅、店舗等が混在する都道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	10.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	65 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市楢原町４７３番２
標準地の範囲
東	50 m
西	20 m
南	40 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗住宅併用地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	23 m
面積	300 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	１０．５ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	65 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	180 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)秋川街道沿いの店舗が介在する住宅地域である。代替関係にある地域も他に多く、特段の変動要因もなく当面は現状を維持すると予測するが、商業系要素を含んで価格形成されている地域で、景気に左右される傾向もある。 (2)秋川街道沿いに店舗、低層住宅等が建ち並ぶ商住混在地域である。地域要因に大きな変動は見られないため、当面は現状維持で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗住宅併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 36万3,660 円 1平米 11万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 36万3,660円 1平米 11万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は薄れ、経済活動が戻りつつある。テレワークの影響等から駅に近い地域は需要が活発で、交通の便による二極化が進んでいる。 (2)新型コロナウイルス感染症の悪影響は薄れ、各種政策効果等により、景気は改善しつつあり、住宅地価格は概ね横ばい乃至回復基調にある。
地域要因
(1)周辺地域を含めて特段の変動要因はなく、当面は現状を維持すると予測する。背後住宅地と比べて用途に多様性があるが価格は横ばい。 (2)幹線道路沿いの商住混在地域であるが、地域要因に特段の変動は認められず、当面は現状維持で推移するものと予測される。
個別的要因	(1)地域の標準的画地と比べて個別的要因に変化はない。背後僅少部分は一部１低専で建蔽率容積率が異なるが、特に減価としては認められない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＯ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市楢原町４７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万7,345 円／平米 25万5,703 円／坪
推定価格 平米 坪	11万493 円／平米 36万5,290 円／坪
標準価格 平米 坪	10万9,616 円／平米 36万2,390 円／坪
査定価格 平米 坪	11万 円／平米 36万3,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＨＨ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市楢原町４７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	10万7,112 円／平米 35万4,112 円／坪
推定価格 平米 坪	12万4,161 円／平米 41万476 円／坪
標準価格 平米 坪	11万1,455 円／平米 36万8,470 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	5.8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＳ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市楢原町４７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	8万7,461 円／平米 28万9,146 円／坪
推定価格 平米 坪	8万4,097 円／平米 27万8,025 円／坪
標準価格 平米 坪	10万8,094 円／平米 35万7,359 円／坪
査定価格 平米 坪	10万8,000 円／平米 35万7,048 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＫ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市楢原町４７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	6万7,555 円／平米 22万3,337 円／坪
推定価格 平米 坪	7万5,819 円／平米 25万658 円／坪
標準価格 平米 坪	9万9,762 円／平米 32万9,813 円／坪
査定価格 平米 坪	9万9,800 円／平米 32万9,939 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＫ公０５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市楢原町４７３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万5,059 円／平米 24万8,145 円／坪
推定価格 平米 坪	8万3,214 円／平米 27万5,105 円／坪
標準価格 平米 坪	11万510 円／平米 36万5,346 円／坪
査定価格 平米 坪	11万1,000 円／平米 36万6,966 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情