路線価 (2023) 北海道苫小牧市船見町2-1-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市船見町２丁目１番２外
価格時点	2023 年
駅名	苫小牧駅 から 3200m
路線価
1坪当たり	1坪 4万6,284 円
1平米当たり	1平米 1万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (2313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	4,090万 円 (2313 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 5万8,516 円／坪 1平米 1万7,700 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、市内の幹線道路沿いの商業地域の圏域。需要者の中心は、道内外の法人や地元企業。フェリーターミナルに近く交通量は多いものの、商業施設の集積は少ない。流通業務の事業所が多く、不動産需要はやや弱い。画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。 (2) 同一需給圏は幹線道路沿いを中心とした市内商業地域一帯であり、需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本の中小法人や個人事業者だが、道内外の大手法人も一部で見られる。交通量は比較的多いものの、住宅地とは線路を挟んで離れているため店舗の集積度が低く、繁華性にやや劣る面があることから需要は限定的であり、地価は若干の下落傾向と予測される。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、概ね坪当たり６万円程度が取引の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 自用の店舗、営業所が多い地域であり、収益価格は求められなかった。取引は自用目的がほとんどである。費用の経済性、立地条件などが重視され、取引価格を主要指標として取引が行われている地域の実情を鑑み、比準価格を採用し、代表標準地からの検討も加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 幹線道路沿いに店舗や営業所が多い地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、賃貸市場が未成熟であることから、収益価格の試算を断念した。試算価格の調整に当たっては、自己利用目的の取引が中心であるため、地域性が類似する多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	苫小牧駅北東方
距離	3200 m
土地の状態
土地面積	699.6 坪 (2313 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1 m
現況	工場兼事務所
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所の他店舗もみられる路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南西
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市船見町２丁目１番２外
標準地の範囲
東	150 m
西	150 m
南	70 m
北	70 m
標準的使用
標準的使用	営業所地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	45 m
面積	2300 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５０ｍ道道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)幹線道路沿いに位置する商業地域として現状を維持すると見込む。商業施設のほか流通業務施設も混在し、繁華性は低い。地価は弱含みで推移すると予測する。 (2)幹線道路沿いに商業系不動産と工業系不動産が混在する地域であるが、店舗等の集積が進んでおらず繁華性はやや劣るため、地価は若干の下落傾向で推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	営業所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 5万8,516 円 1平米 1万7,700 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2022年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 5万8,516円 1平米 1万7,700円
前年から次年への変動率 -1.1 ％
2019年	1坪 5万9,177円 1平米 1万7,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)大型店への顧客流出が続き、既存商業地域の商況は低迷している。 (2)東部地区は背後人口の増加等を背景に商業地需要は堅調だが、中心部から西部にかけての既存商業地は商況悪化により衰退傾向にある。
地域要因
(1)商業施設のほか流通業務施設も混在し、需要はやや弱い。 (2)店舗や営業所等が連なる幹線道路沿いの路線商業地域であるが、商業系施設の集積は進んでおらず、需要は弱含み傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市船見町２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,577 円／平米 4万8,192 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,460 円／平米 4万7,805 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,952 円／平米 5万6,043 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,500 円／平米 5万7,855 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市船見町２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,656 円／平米 4万1,841 円／坪
推定価格 平米 坪	1万6,395 円／平米 5万4,202 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,240 円／平米 5万6,995 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,800 円／平米 5万8,847 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231451213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市船見町２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万8,598 円／平米 6万1,485 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,624 円／平米 5万8,265 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,450 円／平米 5万7,690 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	50 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231451213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市船見町２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万4,296 円／平米 4万7,263 円／坪
推定価格 平米 坪	1万4,039 円／平米 4万6,413 円／坪
標準価格 平米 坪	1万6,713 円／平米 5万5,253 円／坪
査定価格 平米 坪	1万7,200 円／平米 5万6,863 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市船見町２丁目１番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	1万2,604 円／平米 4万1,669 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,596 円／平米 7万4,702 円／坪
標準価格 平米 坪	1万7,516 円／平米 5万7,908 円／坪
査定価格 平米 坪	1万8,000 円／平米 5万9,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	36 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情