路線価 (2023) 北海道苫小牧市柳町4-6-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市柳町４丁目６番１５外
価格時点	2023 年
駅名	苫小牧駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 11万5,710 円
1平米当たり	1平米 3万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億2,700万 円 (5031 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,101 円 1平米 4万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	2億2,700万 円 (5031 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 14万9,101 円／坪 1平米 4万5,100 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市内の幹線道路沿いの商業地域一円。需要者の中心は地元個人や企業のほか、道内外の企業が見られる。全国展開の複合大型店舗を中心に沿道サ－ビス店舗の集積度が高く、その商圏は日高地区から千歳方面まで及ぶ。供給土地がなく、新たな出店は少ないが、背後の新造成の開発の波及もあり堅調に推移。規模や建付地等の有無により価格が大きく異なり、需要の中心となる価格帯は的確ではないが、概ね坪１４万円から１６万円程度と思料する。 (2) 同一需給圏は、中心部から東部にかけての商業地域の圏域。需要者の中心は、自動車販売、飲食、物販等の道内外の企業。郊外店が集積する地域で、胆振、日高管内からも広く集客がある。需要は強いものの、画地規模が大きい地域であるため高値取引は見られず、地価は安定している。取引される規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上から２試算価格を得た。やや開差が生じたので検討するに、比準価格は、やや古い事例を含むが、規範性の高い同一路線の事例と幹線沿いの事例を勘案し試算されたもので、ある程度地域の水準を現している。一方収益価格は１・２階店舗の想定賃料から試算したが、価格に見合う賃料を収受できずやや低位に試算。以上から、市場性の動向を反映する比準価格を標準に収益価格を勘案し、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、店舗を主とする商業地域である。取引は自用目的が多いが、収益物件の取引も見られる。店舗開発にあたっては、周辺の取引相場を指標に売買されるのが地域の不動産市場の実情である。自用目的の売買が主であるため、比準価格を採用し、収益価格は参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	苫小牧
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	1521.8 坪 (5031 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	記載無し
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼工場
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	自動車販売会社等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市柳町４丁目６番１５外
標準地の範囲
東	50 m
西	100 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	沿道サ－ビス業務地
画地の形状等
間口	30 m
奥行き	85 m
面積	2500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	４５ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)商圏も千歳から胆振・日高方面と広範囲に及び、東部の新たな新造成により、安定的に推移と予測。 (2)集客力のある路線商業地域として、商業施設の集積が進むと見込む。事業用地の需要は堅調で、地価は安定している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	沿道サ－ビス業務地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 14万9,101 円 1平米 4万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 14万9,101 円 1平米 4万5,100 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 14万9,101円 1平米 4万5,100円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)中心商業地は係争で進展が見られない一方、東部商業地は、旺盛な住宅需要を背景に堅調に推移し、西部商業地は場所により温度差が見られる。 (2)既存商業地域から郊外型大型店へ顧客の流出が続いている。
地域要因
(1)東部の新造成地の開発による新たな顧客も確保され、地価は安定的に推移。 (2)郊外店が集積する地域で、集客力がある。
個別的要因	(1)ない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市柳町４丁目６番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,548 円／平米 12万828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,164 円／平米 11万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,955 円／平米 14万5,315 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,300 円／平米 14万9,762 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市柳町４丁目６番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万7,828 円／平米 12万5,059 円／坪
推定価格 平米 坪	3万9,404 円／平米 13万270 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,274 円／平米 14万6,370 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	45 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市柳町４丁目６番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万9,355 円／平米 13万108 円／坪
推定価格 平米 坪	3万8,174 円／平米 12万6,203 円／坪
標準価格 平米 坪	4万3,627 円／平米 14万4,231 円／坪
査定価格 平米 坪	4万4,900 円／平米 14万8,439 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市柳町４丁目６番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万4,571 円／平米 11万4,292 円／坪
推定価格 平米 坪	3万2,557 円／平米 10万7,633 円／坪
標準価格 平米 坪	4万4,295 円／平米 14万6,439 円／坪
査定価格 平米 坪	4万5,600 円／平米 15万754 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	12 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情