土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都八王子市久保山町1-25-3 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 八王子市
東京都八王子市久保山町1丁目25番3 (八王子)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域)
  • 小宮駅 から 1100m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
29万7,540
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
9万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 八王子市東京都八王子市久保山町1丁目25番3
価格時点 2023
駅名 小宮駅 から 1100m
路線価
1坪当たり 1坪 29万7,540
1平米当たり 1平米 9万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
2,360万
(213 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月09日
鑑定評価額 総額
2,360万
(213 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 36万6,966 円/坪
1平米 11万1,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、主に八王子市内のJR八高線沿線の各駅を中心とし低層住宅地域で、JR中央線の八王子駅や日野駅からバス利用もできる地域である。需要者の中心は八王子市及び周辺市の居住者で、ファミリー層の一次取得者や買替層である。区画整然とした住宅地域であり一定の住宅需要はある。土地は1,800万円~2,500万円、新築戸建住宅は3,800万円~4,500万円が需要の中心価格帯となっている。

(2) 同一需給圏は八王子市内の主にJR八高線、中央線の各駅を最寄り駅とする住宅地域である。主な需要者は八王子市内の在住者または勤労者が中心で、都心部への通勤者需要もあり、一次取得者及び二次取得者である。街並みが優れ、小中学校、保育園、学童保育所、スーパーなどに近く子育て世代に人気があり需要は堅調である。需要の中心価格帯は、画地規模が200㎡程度の土地のみで2200万円程度、新築戸建住宅で総額4000~4500万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺には共同住宅等も存するが、戸建住宅が中心の地域であり、自己利用目的の需要者が中心であるため、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視され、自己利用の住宅地の取引がほとんどである。よって、市場参加者が重視する左記の価格形成要因に基づく市場性を反映した取引事例から試算された比準価格の説得力が高いと判断し、比準価格を標準に収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(2) 対象不動産所在地域では、自己使用を目的とした取引が中心であり、収益目的の取引は少なく、賃貸事業による収益性と地価との関連は低い。このため、収益価格は低位に試算された。比準価格は、代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益価格は参考にとどめ、周辺地域の需給動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 小宮駅 西方
距離 1100 m
土地の状態
土地面積 64.4 坪 (213 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 住宅
構造 軽量鉄骨:LS
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 八王子市東京都八王子市久保山町1丁目25番3
標準地の範囲
90 m
西 30 m
50 m
50 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 20 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位 北、 6m 市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 無指定(記載無含)
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 40
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 80
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 40
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 80
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は区画整然とした主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域で、地域の状況を変動させる要因は特段見受けられず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。

(2)区画整然とした低層住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、当面は、地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は、強含みで推移していくと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
前年から次年への変動率 0.9 %
2022年
1坪 36万3,660
1平米 11万
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 36万6,966
1平米 11万1,000
前年から次年への変動率 0.9 %
2019年
1坪 36万3,660
1平米 11万
標準地区分 非表示
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナや供給制約の影響が和らぐ下で、経済の緩やかな回復の持続が想定される中、ウクライナ情勢や物価高による下振れリスクが懸念される。

(2)物価高で建売価格が上昇する一方、低金利とリノベーション人気により中古戸建市場が好調で地価にプラスに作用しているが先行き不透明感が強い。

地域要因
(1)区画整然とした既成の住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。

(2)区画整然とした低層住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 WY公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市久保山町1丁目25番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万3,727 円/平米
44万2,101 円/坪
推定価格 平米
13万9,995 円/平米
46万2,823 円/坪
標準価格 平米
11万4,562 円/平米
37万8,742 円/坪
査定価格 平米
11万5,000 円/平米
38万190 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 WY公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市久保山町1丁目25番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
11万3,554 円/平米
37万5,410 円/坪
推定価格 平米
11万4,122 円/平米
37万7,287 円/坪
標準価格 平米
11万1,014 円/平米
36万7,012 円/坪
査定価格 平米
11万1,000 円/平米
36万6,966 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 WY公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市久保山町1丁目25番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
12万5,057 円/平米
41万3,438 円/坪
推定価格 平米
12万5,807 円/平米
41万5,918 円/坪
標準価格 平米
11万2,730 円/平米
37万2,685 円/坪
査定価格 平米
11万3,000 円/平米
37万3,578 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 SA公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市久保山町1丁目25番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万275 円/平米
33万1,509 円/坪
推定価格 平米
9万9,977 円/平米
33万524 円/坪
標準価格 平米
10万5,350 円/平米
34万8,287 円/坪
査定価格 平米
10万5,000 円/平米
34万7,130 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 KK公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市久保山町1丁目25番3
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
10万2,308 円/平米
33万8,230 円/坪
推定価格 平米
11万5,283 円/平米
38万1,126 円/坪
標準価格 平米
10万4,898 円/平米
34万6,793 円/坪
査定価格 平米
10万5,000 円/平米
34万7,130 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 袋地等
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情
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