路線価 (2023) 北海道苫小牧市元中野町4-13-21外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市元中野町４丁目１３番２１外
価格時点	2023 年
駅名	苫小牧駅 から 2400m
路線価
1坪当たり	1坪 6万2,814 円
1平米当たり	1平米 1万9,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (925 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月07日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2,160万 円 (925 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万7,360 円／坪 1平米 2万3,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市中心部から東部の幹線道路沿い商業地域一円。需要者の中心は道内の大手法人、地元の中堅資本・個人資本等が主体である。近年は明野地区等の郊外型店舗への顧客集中が顕著であり、市中心部周辺の商業地域は徐々に商況の低下が進んでいるが、本近隣地域は交通量が多く一定の商況を保っている。商業系不動産の取引はまちまちであり、需要の中心となる価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は幹線・準幹線道路沿いを中心とした市内商業地域一帯であり、需要者の中心は、地縁性を持つ地元資本の中小法人や道内法人だが、道外の大手法人も一部で見られる。他地域の大型店舗との競合はあるものの、自動車販売店や飲食店舗等が連たんしており、既存建物の更新も進むなど路線商業地としての熟成度が増してきており、需給は安定的である。商業地は取引される規模や価格帯が様々であるが、概ね坪当たり８万円程度が取引の中心と思料される。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、国道３６号沿いに位置する路線型店舗・事務所等を主体とした商業地域である。自用物件が多く商業系賃貸市場は充分に成熟していないため、本件においては比準価格を採用し、収益価格を参考に、また、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。 (2) 飲食店舗等が見られる路線商業地域であるが、自己利用目的の取引が多い地域であり、賃貸収入を目的とした収益物件の取引も一部で見られるものの、賃料相場の水準が土地価格に見合っていない傾向にあることから、収益価格は低位に求められた。試算価格の調整に当たっては、多数の取引事例より求められた実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	苫小牧駅東方
距離	2400 m
土地の状態
土地面積	279.8 坪 (925 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	営業所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	1F
地下階数	B0
周辺の利用状況	営業所、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市元中野町４丁目１３番２１外
標準地の範囲
東	80 m
西	20 m
南	0 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	35 m
面積	900 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	４０ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)市中心部に近い国道沿いの路線商業地域であるが、国道と道道との交点付近に位置し、車輌の出入りがしずらい難点がある。交通量の多い地域なので一定の商況は確保されており、この状況は今後も続くものと予測する。 (2)国道沿いに各種店舗や営業所等が建ち並ぶ路線商業地域であり、既存建物の更新等が進んだことで路線商業地としての熟成度が増してきており、地価は横ばい傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万7,360 円 1平米 2万3,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 7万7,360円 1平米 2万3,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)苫小牧市においては、明野地区以東の商業地域の商況は堅調、市中心部から西部の商業地域は衰退傾向という状況が続いている。 (2)東部地区は背後人口の増加等を背景に商業地需要は堅調だが、中心部から西部にかけての既存商業地は商況悪化により衰退傾向にある。
地域要因
(1)市中心部近くの幹線道路沿いに位置し、交通量は多い。繁華性に富んでいるとはいえないが、一定の商況は確保している。 (2)広幅員の国道沿いに自動車販売店やチェーン型飲食店舗が建ち並ぶなど商業集積が進みつつあり、需要は安定的に推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市元中野町４丁目１３番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万6,548 円／平米 12万828 円／坪
推定価格 平米 坪	3万5,164 円／平米 11万6,252 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,326 円／平米 7万3,810 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,300 円／平米 7万3,724 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231421213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市元中野町４丁目１３番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	3万58 円／平米 9万9,372 円／坪
推定価格 平米 坪	3万7,069 円／平米 12万2,550 円／坪
標準価格 平米 坪	2万2,770 円／平米 7万5,278 円／坪
査定価格 平米 坪	2万2,800 円／平米 7万5,377 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市元中野町４丁目１３番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,735 円／平米 7万8,468 円／坪
推定価格 平米 坪	2万4,547 円／平米 8万1,152 円／坪
標準価格 平米 坪	2万5,048 円／平米 8万2,809 円／坪
査定価格 平米 坪	2万5,000 円／平米 8万2,650 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	20 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市元中野町４丁目１３番２１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	2万9,202 円／平米 9万6,542 円／坪
推定価格 平米 坪	2万7,088 円／平米 8万9,553 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,453 円／平米 7万7,536 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,500 円／平米 7万7,691 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	40 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情