路線価 (2023) 東京都八王子市横川町985-5 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市横川町９８５番５
価格時点	2023 年
駅名	西八王子駅 から 2800m
路線価
倍率方式	1.2 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	468万 円 (83 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,458 円 1平米 5万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	469万 円 (83 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 18万6,789 円／坪 1平米 5万6,500 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八王子市及び隣接市の市街化調整区域、並びにその周辺の交通利便性に劣る住宅地域。主たる需要者は同一需給圏内の居住者、または八王子市及び隣接市に地縁を有する一次取得者が中心である。最寄り駅から距離があり、起伏の多い丘陵地域に所在するため、需要は乏しく、地価は弱含みで推移している。市場の中心価格帯は、画地規模によりやや幅が認められるが、土地については５００～１，０００万円、新築戸建は２，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、八王子市の主に北西部を中心とするバス便利用の住宅地域。主な需要者は、八王子市内の在住者または勤労者であり、一次取得者が中心である。交通利便性の劣る住宅地域で、最寄駅、バス停のある幹線道路、商業施設等と高低差があるため、高齢層には敬遠されがちである。需要の中心となる価格帯は、画地規模が９０～１２０㎡程度の土地のみで５００～７００万円程度、新築戸建住宅で総額２，０００～２，７００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 取引事例比較法の適用に際しては、市街化調整区域内の事例を中心に、周辺地域から広域的に収集・選択し、市場の実勢を反映した説得力の高い比準価格が求められた。一方、近隣地域は交通利便性の劣る市街化調整区域内の住宅地域であり、賃貸市場が成熟している地域ではないため、収益還元法の適用は断念した。従って、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 対象不動産所在地域では、自己使用を前提とした取引がほとんどであり、収益を目的とした取引はみられず、賃貸事業による収益性と地価との関連は稀薄であるため、現実性に乏しい収益還元法は適用できない。一方、比準価格は代替競争関係にある類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準として、周辺地域の需給動向を勘案し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西八王子駅北西方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	25.1 坪 (83 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ丘陵地の住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市横川町９８５番５
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	7.5 m
奥行き	12 m
面積	90 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	基準方位　北　　４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化調整区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	30 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	50 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	30 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	50 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)起伏の多い市街化調整区域内の小規模住宅地域であり、交通利便性にも劣るため、地価は弱含みで推移している。特段の変動要因はないため、当面は現状を維持するものと予測する。 (2)丘陵地の住宅地域として街並みは概ね出来上がっており、市街化調整区域ということもあって、当面は地域状況に大きな変化はないと予想される。地価は弱含みで推移していくと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 18万6,458 円 1平米 5万6,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 18万6,789 円 1平米 5万6,500 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 18万6,458円 1平米 5万6,400円
前年から次年への変動率 -0.4 ％
2022年	1坪 18万7,120円 1平米 5万6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 18万6,789円 1平米 5万6,500円
前年から次年への変動率 -0.2 ％
2019年	1坪 18万7,120円 1平米 5万6,600円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症の悪影響は薄れ、各種政策効果等により、景気は改善しつつあり、住宅地価格は概ね横ばい乃至回復基調にある。 (2)物価高で建売価格が上昇する一方、低金利とリノベーション人気により中古戸建市場が好調で地価にプラスに作用しているが先行き不透明感が強い。
地域要因
(1)変動要因は特段見受けられないが、利便性に劣る市街化調整区域内の丘陵地に存するため、需要は引き続き弱含み傾向にある。 (2)丘陵地の低層住宅地域として、地域要因に大きな変動はなかった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＴ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市横川町９８５番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4万2,789 円／平米 14万1,460 円／坪
推定価格 平米 坪	4万3,092 円／平米 14万2,462 円／坪
標準価格 平米 坪	5万2,296 円／平米 17万2,891 円／坪
査定価格 平米 坪	5万4,900 円／平米 18万1,499 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	30 ％
基準容積率	50 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＴ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市横川町９８５番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3万3,883 円／平米 11万2,017 円／坪
推定価格 平米 坪	3万3,413 円／平米 11万463 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,330 円／平米 17万9,615 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,000 円／平米 18万8,442 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	3.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＨ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市横川町９８５番５
区域区分	市街化調整区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	4万5,586 円／平米 15万707 円／坪
推定価格 平米 坪	4万1,968 円／平米 13万8,746 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,789 円／平米 18万1,132 円／坪
査定価格 平米 坪	5万7,500 円／平米 19万95 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＮ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市横川町９８５番５
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7万8,788 円／平米 26万473 円／坪
推定価格 平米 坪	7万8,008 円／平米 25万7,894 円／坪
標準価格 平米 坪	5万4,022 円／平米 17万8,597 円／坪
査定価格 平米 坪	5万6,700 円／平米 18万7,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情