路線価 (2023) 東京都八王子市旭町18-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市旭町１８番３
価格時点	2023 年
駅名	八王子駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 674万4,240 円
1平米当たり	1平米 204万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	2億6,500万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 859万5,600 円 1平米 260万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億6,500万 円 (102 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 859万5,600 円／坪 1平米 260万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八王子駅及び多摩地域の主要駅周辺の商業地域である。需要者は不動産業者、事業法人、機関投資家、個人富裕層等。八王子駅北口ロータリーに接面する市内でも繁華性及び稀少性の優れた商業地であり、需要者の優良物件に対する投資マインドの改善等により、地価は緩やかな上昇傾向への転換がみられる。立地状況等の個別性により取引価格に格差が生じやすいが、周辺での主な価格帯は１㎡当たり２００万円～２６０万円程度である。 (2) 同一需給圏はＪＲ及び京王八王子駅周辺及び多摩地域における主要駅周辺の繁華性の高い商業地域も含まれ、広範囲に及ぶ。需要の中心は不動産会社や機関投資家、一般事業法人等が考えられる。ＪＲ八王子駅至近に所在しており繁華性は極めて高く、稀少性の認められる立地条件にあること、類似地域においては公共施設が新たに整備され、周辺環境整備に伴う集客増も期待される。立地条件や規模により価格帯には幅があるため、取引の中心価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 周辺は中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ繁華性の優れた八王子駅前商業地域で、自用及び収益用の両需要がある。商業地の取引が極めて少ない状況にあるが、八王子市内及び多摩地域内の主要駅周辺商業地から一定の規範性を有する事例を採用し、適正に試算した市場性を反映する比準価格と、経済合理的な賃貸想定による収益性を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、最近の市場動向に十分留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 八王子駅周辺商業地の取引事例は少なく、時点が古い事例や多摩地域内の主要駅周辺の商業地域等も含め幅広く採用したが、時点修正その他補修正は適切に行われ、市場性を反映した比準価格が得られた。収益価格は試算過程で想定要素を含むが、八王子駅周辺の賃貸事例を基に査定し、エリアの収益性が反映された理論的な価格である。従って、実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	八王子駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	30.9 坪 (102 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市旭町１８番３
標準地の範囲
東	0 m
西	20 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	12 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)繁華性の優れた八王子駅北口駅前ロータリーに接面する商業地域である。短期的には地域要因に特段の変動要因はみられないため、当面は現状のまま推移するものと予測する。 (2)八王子駅北口駅前ロータリーの高度商業地域に所在する。ペデストリアンデッキの延伸により、顧客の流動性に変化は見られるが、立地条件としての優位性に変わりはなく、繁華性の高い商業地域が形成されている。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 866万1,720 円 1平米 262万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 869万4,780 円 1平米 263万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 866万1,720円 1平米 262万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 843万300円 1平米 255万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 869万4,780円 1平米 263万円
前年から次年への変動率 2 ％
2019年	1坪 843万300円 1平米 255万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)市内商業地の地価は、主要駅周辺は概ね緩やかな上昇傾向となっている。郊外路線商業地は概ね微増乃至横ばい傾向である。 (2)新型コロナウイルス感染症による悪影響は薄れ、各種政策効果等もあり、景気は改善しつつあるため、商業地価格は回復基調にある。
地域要因
(1)八王子駅北口ロータリーに面した繁華性の優れた商業地域。利回りが低下傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向がみられる。 (2)市内屈指の高度商業地域であり、ＪＲ八王子駅前の好立地に位置することから収益性は高く、低金利にも支えられ、地価は強含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に大きな変化はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＳ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市旭町１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	186万8,635 円／平米 617万7,707 円／坪
推定価格 平米 坪	203万1,644 円／平米 671万6,615 円／坪
標準価格 平米 坪	261万8,098 円／平米 865万5,432 円／坪
査定価格 平米 坪	262万 円／平米 866万1,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＫ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都八王子市旭町１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	169万1,382 円／平米 559万1,709 円／坪
推定価格 平米 坪	161万1,426 円／平米 532万7,374 円／坪
標準価格 平米 坪	276万4,024 円／平米 913万7,863 円／坪
査定価格 平米 坪	276万 円／平米 912万4,560 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	424 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	北
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＷＭ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都八王子市旭町１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万6,806 円／平米 349万3,801 円／坪
推定価格 平米 坪	103万8,338 円／平米 343万2,745 円／坪
標準価格 平米 坪	258万2,930 円／平米 853万9,167 円／坪
査定価格 平米 坪	258万 円／平米 852万9,480 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	駅前広場
接面道路
方位	南西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北西
側道幅員1	6 m
側道方位2	南東
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都八王子市旭町１８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万1,850 円／平米 314万6,816 円／坪
推定価格 平米 坪	104万1,023 円／平米 344万1,622 円／坪
標準価格 平米 坪	256万4,096 円／平米 847万6,901 円／坪
査定価格 平米 坪	256万 円／平米 846万3,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情