路線価 (2023) 北海道苫小牧市字沼ノ端134-193 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３
価格時点	2023 年
駅名	沼ノ端駅 から 3300m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (36120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,820 円 1平米 6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	2億3,800万 円 (36120 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 2万1,820 円／坪 1平米 6,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は市内の臨海地区を中心とした工業地域一円。需要者の中心は港湾輸送により全国展開を行う資本力のある大手や中堅企業が想定される。苫小牧西港に近接し、工業地としては立地条件に優れる地域で優良企業が多く、用地需要は安定している。取引の中心となる価格帯は、規模がまちまちであるため把握が困難であるが、土地単価で坪２万円前後と判断される。 (2) 同一需給圏は苫小牧市東部の工業地域一円。需要者は全国展開する大手及び中堅企業が中心である。苫小牧西港区の日の出・電気化学埠頭に近接する臨港地区内の工業地域。当該地域を含め、近年西港区の臨港地区内での売買は殆どなく、同一企業内の異動も昨年並みで、コロナ禍で一時的に落ち込んだ貨物取扱量も回復傾向にあり、不動産市場は安定的に推移。取引の中心価格帯は、規模や建付地等により大きく異なり、適切な把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は対象標準地と代替競争関係にある信頼性の高い事例から求められたもので、市場の実態を反映した価格である。周辺地域においては自用の工場がほとんどで、工場利用目的の賃貸は少ないことから収益還元法は適用できなかった。よって比準価格を標準とし、市場の動向を踏まえて再検討を行い、単価と総額の関係を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域内の建物は自用の工場等が殆どで、自己所有の中規模工場で賃貸市場が未成熟のため、収益還元法は適用できなかった。そこで、標準地周辺の価格牽連性が強い工業専用地域にある臨港地区内の事例や工業地域の事例から求められた比準価格を採用し、他の周辺工業地の価格動向を勘案し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。
交通
交通施設	沼ノ端駅南西方
距離	3300 m
土地の状態
土地面積	10925.6 坪 (36120 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模の工場が多い臨海工業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	13 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３
標準地の範囲
東	300 m
西	300 m
南	500 m
北	500 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	200 m
奥行き	150 m
面積	30000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	苫小牧西港地区に近接する臨海工業地域
街路	１３ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)石油関連プラント等が集積する工業地域で、今後も現況を維持するものと見込まれる。苫小牧市の工業生産は堅調で、工業系の不動産需要も安定的に推移しており、当面は同様の傾向が続くものと予測する。 (2)全国展開の大企業や中堅企業が多く取引は殆どないが、貨物取扱量も増加傾向にあり、横ばい傾向と予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 2万1,820 円 1平米 6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 2万1,820 円 1平米 6,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 2万1,820円 1平米 6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 2万1,820円 1平米 6,600円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 2万1,820円 1平米 6,600円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 2万1,820円 1平米 6,600円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)物流関連を中心に工業用地に対する需要は堅調で、工業地の地価も全体として安定した状態が続いている。 (2)苫小牧港の貨物取扱量は輸出入も堅調に推移し、工場用地では昨年と件数・規模共に大きな変化はないが、物流やバイオマスを中心とする動きが散見。
地域要因
(1)特に大きな変動要因は見られないが、工業生産も堅調な状況にあり、土地需要も回復基調で地価は安定した状況にある。 (2)一時落ち込んだ輸出入貿易額等も持ち直しており、安定的に推移。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)ない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,456 円／平米 1万4,732 円／坪
推定価格 平米 坪	4,456 円／平米 1万4,732 円／坪
標準価格 平米 坪	5,052 円／平米 1万6,702 円／坪
査定価格 平米 坪	5,050 円／平米 1万6,695 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	7,611 円／平米 2万5,162 円／坪
推定価格 平米 坪	7,611 円／平米 2万5,162 円／坪
標準価格 平米 坪	7,854 円／平米 2万5,965 円／坪
査定価格 平米 坪	7,850 円／平米 2万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万549 円／平米 3万4,875 円／坪
推定価格 平米 坪	1万1,104 円／平米 3万6,710 円／坪
標準価格 平米 坪	7,754 円／平米 2万5,635 円／坪
査定価格 平米 坪	7,750 円／平米 2万5,622 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３
区域区分	市街化区域
用途地域	工業専用地域
価格
取引価格 平米 坪	7,600 円／平米 2万5,126 円／坪
推定価格 平米 坪	7,238 円／平米 2万3,929 円／坪
標準価格 平米 坪	6,568 円／平米 2万1,714 円／坪
査定価格 平米 坪	6,570 円／平米 2万1,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南東
側道幅員1	10 m
側道方位2	北西
側道幅員2	5 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	臨港地区（臨港地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字沼ノ端１３４番１９３
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,297 円／平米 2万818 円／坪
推定価格 平米 坪	6,114 円／平米 2万213 円／坪
標準価格 平米 坪	5,599 円／平米 1万8,510 円／坪
査定価格 平米 坪	5,600 円／平米 1万8,514 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	10 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情