路線価 (2023) 東京都八王子市東町24-1 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市東町２４番１
価格時点	2023 年
駅名	八王子駅 から 200m
路線価
1坪当たり	1坪 320万6,820 円
1平米当たり	1平米 97万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5億4,600万 円 (430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円 1平米 127万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	5億4,600万 円 (430 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 419万8,620 円／坪 1平米 127万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲はＪＲ八王子駅に近い高度商業地であり、他の多摩地域主要駅周辺の商業地も代替競争関係が認められる。需要者の中心は法人、機関投資家、大手上場企業等である。コロナの時期は全体的に商業地は低迷していたが、当地域は用途に多様性があり繁華性、稀少性ともに高く、コロナ禍の時期より回復傾向が見え始めている。需要の中心となる価格帯は規模により区々であるが１㎡当たり１００万円～１８０万円程度が中心と考えられる。 (2) 対象標準地の同一需給圏は、八王子駅周辺及びＪＲ中央線や京王線等多摩地区の主要路線の沿線において繁華性のある商業地を有する駅周辺の商業地域で広範囲に渡る。主な需要者は、大手上場企業や機関投資家等である。八王子市内において、駅至近の繁華性を有する希少性の高い土地で、用途的にもオフィスや店舗等多様性があり、また、アフターコロナを見込んだ需要もある。取引の中心をなる価格帯には幅があり、また規模に応じても様々である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収益価格は商業地において重要な指標であるが、従来からの土地所有者が有効利用、節税等を考慮し、土地を含んだ投資採算性を考慮していないケースも多く、必ずしも収益性が実態地価を反映しているとは限らず、収益価格は低く試算されたものと思慮する。本件では取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに前年価格、周辺基準地や周辺標準地等との均衡に考慮して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 対象標準地は、駅至近の繁華性を有する高度商業地域に存するため、広範囲の同一需給圏から規範性を有する取引事例を採用し、格差率はやや大きいものの実証性のある比準価格を試算しえた。一方、収益価格はやや低位に試算された。商業地において収益性は重要な観点であるが、必ずしも収益性だけで地価形成されているものでもない。よって、本件では、取引の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	八王子駅北方
距離	200 m
土地の状態
土地面積	130.1 坪 (430 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中高層店舗、事務所ビルの建ち並ぶ駅前商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	背面道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市東町２４番１
標準地の範囲
東	30 m
西	50 m
南	30 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	27 m
面積	430 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	幅員３０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	駐車場整備地区
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	600 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	600 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅前商業地域で熟成度は高く当面は現状を維持すると予測する。ＪＲ八王子駅と京王八王子駅間に東京都立多摩産業交流センターが令和４年１０月に開業し、今後の集客や繁華性の向上が期待される。 (2)中高層店舗、事務所ビルの建ち並ぶ八王子駅北口至近の商業地域で、熟成度も高く当面は現状のまま推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗事務所併用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 429万7,800 円 1平米 130万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 429万7,800円 1平米 130万円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2019年	1坪 409万9,440円 1平米 124万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)コロナ禍の影響は薄れ、経済活動が戻りつつある。駅に近い地域の需要が活発であるが商業系は住宅系に比べて回復の程度がやや遅い。 (2)経済活動の再開が進み、景気は回復基調にある。賃金の上昇も期待されるが、円安、資源高によるインフレも懸念される。
地域要因
(1)市内有数の高度商業地で根強い需要がある。背後人口も多く、用途に多様性がある。地価はやや回復基調。 (2)八王子駅至近の商業地域で、商業、オフィス、住宅等多種の用途に対応でき底堅い需要がある。
個別的要因	(1)地域の標準的画地と比べて個別的要因に変化はない。 (2)個別的要因に変化はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＳ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市東町２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	186万8,635 円／平米 617万7,707 円／坪
推定価格 平米 坪	207万5,168 円／平米 686万505 円／坪
標準価格 平米 坪	139万7,420 円／平米 461万9,871 円／坪
査定価格 平米 坪	144万 円／平米 476万640 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	駐車場整備地区
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	日野市
地域	東京都八王子市東町２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	139万9,319 円／平米 462万6,149 円／坪
推定価格 平米 坪	130万1,367 円／平米 430万2,319 円／坪
標準価格 平米 坪	127万5,850 円／平米 421万7,960 円／坪
査定価格 平米 坪	131万 円／平米 433万860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都八王子市東町２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万1,850 円／平米 314万6,816 円／坪
推定価格 平米 坪	103万5,012 円／平米 342万1,750 円／坪
標準価格 平米 坪	118万5,581 円／平米 391万9,531 円／坪
査定価格 平米 坪	122万 円／平米 403万3,320 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＫ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都八王子市東町２４番１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万7,467 円／平米 501万6,746 円／坪
推定価格 平米 坪	155万5,480 円／平米 514万2,417 円／坪
標準価格 平米 坪	126万9,780 円／平米 419万7,893 円／坪
査定価格 平米 坪	131万 円／平米 433万860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情