土地路線価格
このエントリーをはてなブックマークに追加

路線価 (2023) 東京都八王子市椚田町513-14 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 八王子市
東京都八王子市椚田町513番14 (八王子)
  • 周辺状況: 商業地 (マンション、店舗混在の幹線道路沿いの商業地域)
  • めじろ台駅 から 900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
46万2,840
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
14万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 八王子市東京都八王子市椚田町513番14
価格時点 2023
駅名 めじろ台駅 から 900m
路線価
1坪当たり 1坪 46万2,840
1平米当たり 1平米 14万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月05日
鑑定評価額 総額
3,480万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 58万1,856
1平米 17万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
3,480万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 58万1,856 円/坪
1平米 17万6,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は八王子市内における近隣商業及び住商混在地域に至る範囲と認められる。主な需要者は特に幹線等道路沿いにおいて店舗兼共同住宅等取得する投資家、個人経営者、不動産業者等で、圏外からの参入は少ないことが窺える。纏まった土地の供給が少ないものの、土地取引の中心価格帯としては15万~20万円/㎡台と考察される。

(2) 同一需給圏は、八王子市及び近接市の商業系の地域、特に代替・競争関係が強いのは幹線道路沿いの路線商業地域や商住混在地域である。主な需要者は、ロードサイド店舗の事業者、不動産業者等である。広域的に展開している事業者も散見されるが、繁華性は低く、住居系の利用も多い。地価は周辺の住宅地が上向くのに追随するように緩やかな上昇傾向となっている。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 標準地と同じく同様な幹線沿いの土地利用が類似する事例から求めた比準価格は適正に査定され実証的で説得力がある。収益価格は店舗併用住宅における賃貸を前提とした収益性を基に求めた価格であるが、駅前と違い店舗賃料水準が低く収益性が劣ることから、やや低位に求められた。従って現状の不動産市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域は路線商業地域であるが、住居系も多く繁華性は低いため、収益価格は低位に試算された。比準価格は市内の幹線道路及び準幹線道路沿いの商業系混在地域の事例で試算しており実勢を反映している。したがって、市場性を反映している取引事例から試算された比準価格がより説得力を有すると判断し、比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 めじろ台駅南東方
距離 900 m
土地の状態
土地面積 59.9 坪 (198 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 2 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄骨造:S
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B0
周辺の利用状況 マンション、店舗混在の幹線道路沿いの商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 八王子市東京都八王子市椚田町513番14
標準地の範囲
80 m
西 80 m
20 m
50 m
標準的使用
標準的使用 店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 20 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特記すべき事項はない。
街路 25m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 準住居地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 200
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 200
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション、店舗等混在する幹線沿いの商業地域で、今後も同様に推移していくものと予測される。

(2)当該地域は、マンションや店舗が混在する幹線道路沿いの商業地域で、地域の状況を変動させる要因は特段見受けられず、当面は現状を維持したまま推移するものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 58万1,856
1平米 17万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 58万8,468
1平米 17万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 58万1,856
1平米 17万6,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2022年
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 58万8,468
1平米 17万8,000
前年から次年への変動率 0.6 %
2019年
1坪 57万8,550
1平米 17万5,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)コロナ禍でも低金利による底堅い不動産市場であったが、インフレと金利上昇によって調整するリスクが高まっている。

(2)新型コロナや供給制約の影響が和らぐ下で、経済の緩やかな回復の持続が想定される中、ウクライナ情勢や物価高による下振れリスクが懸念される。

地域要因
(1)幹線沿いにおいて纏まった土地であれば需要は高く、地価は底堅く推移している。

(2)幹線道路沿いの地域であり、地域要因に特段の変動は認められない。

個別的要因 (1)特段、変動要因はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 AM公05
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市椚田町513番14
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
14万5,965 円/平米
48万2,560 円/坪
推定価格 平米
14万3,389 円/平米
47万4,044 円/坪
標準価格 平米
14万9,675 円/平米
49万4,826 円/坪
査定価格 平米
15万 円/平米
49万5,900 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 15 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 SY公05
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市椚田町513番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種住居地域
価格
取引価格 平米
14万4,998 円/平米
47万9,363 円/坪
推定価格 平米
14万5,433 円/平米
48万801 円/坪
標準価格 平米
16万4,517 円/平米
54万3,893 円/坪
査定価格 平米
16万5,000 円/平米
54万5,490 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 底地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 25 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 WH公05
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市椚田町513番14
区域区分 市街化区域
用途地域 準住居地域
価格
取引価格 平米
15万5,139 円/平米
51万2,890 円/坪
推定価格 平米
15万1,524 円/平米
50万938 円/坪
標準価格 平米
17万1,407 円/平米
56万6,672 円/坪
査定価格 平米
17万1,000 円/平米
56万5,326 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 23 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 YT公05
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市椚田町513番14
区域区分 市街化区域
用途地域 第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
18万4,139 円/平米
60万8,764 円/坪
推定価格 平米
18万4,139 円/平米
60万8,764 円/坪
標準価格 平米
17万7,398 円/平米
58万6,478 円/坪
査定価格 平米
17万7,000 円/平米
58万5,162 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 80
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1 南東
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 YT公05
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 八王子市
地域 東京都八王子市椚田町513番14
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
18万5,632 円/平米
61万3,699 円/坪
推定価格 平米
18万6,375 円/平米
61万6,156 円/坪
標準価格 平米
17万7,669 円/平米
58万7,374 円/坪
査定価格 平米
17万8,000 円/平米
58万8,468 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
このエントリーをはてなブックマークに追加