路線価 (2023) 東京都八王子市松木32-15外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 八王子市東京都八王子市松木３２番１５外
価格時点	2023 年
駅名	京王堀之内駅 から 650m
路線価
1坪当たり	1坪 51万2,430 円
1平米当たり	1平米 15万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月07日
鑑定評価額 総額	2億700万 円 (1000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万4,342 円 1平米 20万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	2億800万 円 (1000 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 68万7,648 円／坪 1平米 20万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は八王子市及び隣接市内の幹線道路沿いの路線商業地域である。中心となる需要者は、事業所や店舗等の自己利用目的での取得を検討している地元企業のほか、マンション開発目的の不動産業者等である。市内路線商業地域における店舗需要はやや乏しいが、駅徒歩圏内にあるため、マンション需要は見込めることから、需要は横ばい乃至やや強含みで推移している。立地条件や画地規模により取引価格には幅があるため、中心価格帯の把握は困難である。 (2) 同一需給圏は主に八王子市内の幹線及び準幹線道路沿いの商業地域又は商住混在地域。需要者は、中小事業者、不動産業者、個人・法人投資家等。多摩ニュータウン通りに面し、駅徒歩圏で商業施設にも近く利便性がよいため、上階を住居とした分譲マンションや賃貸マンションの用地としての需要が見込める。建築費が高騰していることもあって、既存の物件をリノベーションする需要者が増えている。需要の中心価格帯は、１㎡当たり１８～２５万円台である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いに事業所、店舗等が見られる路線商業地域であるが、収益性重視の取引は少なく、建築費高騰の影響から土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。比準価格は幹線道路沿いの取引事例を採用し、各要因の補修正は適切な範囲内で行い得たものと思料される。したがって、市場の実態を反映している比準価格を重視し、収益価格も参酌の上、周辺地価公示価格との均衡にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 駅徒歩圏で立地条件は優れているものの、建築費の高騰により土地に帰属する純収益が少ないため、新築を想定した収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、八王子市内の幹線又は準幹線道路沿いの類似性の高い取引事例から求めた、市場実勢を反映した実証的な価格である。よって比準価格を標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	京王堀之内駅北西方
距離	650 m
土地の状態
土地面積	302.5 坪 (1000 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗、マンション等が混在する路線商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	八王子市東京都八王子市松木３２番１５外
標準地の範囲
東	0 m
西	200 m
南	0 m
北	15 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	34 m
奥行き	30 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗付き共同住宅、ファミリーレストラン等のロードサイド店舗等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、地域要因に大きな変動要因は見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと思料される。 (2)沿道型施設が建ち並ぶ路線商業地域として街並みはほぼ出来上がっており、当面は、地域状況に大きな変化はないと予測する。地価は強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 69万4,260 円 1平米 21万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 70万872 円 1平米 21万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 69万4,260円 1平米 21万円
前年から次年への変動率 1 ％
2022年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 70万872円 1平米 21万2,000円
前年から次年への変動率 1.5 ％
2019年	1坪 67万7,730円 1平米 20万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症による悪影響は薄れ、各種政策効果等もあり、景気は改善しつつあるため、商業地価格は回復基調にある。 (2)景気は回復傾向にあるものの、物価高や金融政策転換が不動産市場にマイナス影響を及ぼし先行き不透明である。
地域要因
(1)路線商業地域として大きな変動は特段見受けられず、当面は現状維持にて推移するものと予測される。 (2)多摩ニュータウン通り沿いの路線商業地域として、地域要因に大きな変動はなかった。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＮ公０５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市松木３２番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	19万7,279 円／平米 65万2,204 円／坪
推定価格 平米 坪	19万1,778 円／平米 63万4,018 円／坪
標準価格 平米 坪	19万8,323 円／平米 65万5,656 円／坪
査定価格 平米 坪	20万8,000 円／平米 68万7,648 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＫ公０５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市松木３２番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,784 円／平米 68万3,628 円／坪
推定価格 平米 坪	20万9,059 円／平米 69万1,149 円／坪
標準価格 平米 坪	20万4,159 円／平米 67万4,950 円／坪
査定価格 平米 坪	21万4,000 円／平米 70万7,484 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＫ公０５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都八王子市松木３２番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万9,934 円／平米 79万3,222 円／坪
推定価格 平米 坪	24万1,853 円／平米 79万9,566 円／坪
標準価格 平米 坪	20万209 円／平米 66万1,891 円／坪
査定価格 平米 坪	21万 円／平米 69万4,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＫ公０５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	多摩市
地域	東京都八王子市松木３２番１５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	22万1,264 円／平米 73万1,499 円／坪
推定価格 平米 坪	22万3,919 円／平米 74万276 円／坪
標準価格 平米 坪	19万9,216 円／平米 65万8,608 円／坪
査定価格 平米 坪	20万9,000 円／平米 69万954 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情