路線価 (2023) 北海道苫小牧市字勇払263-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市字勇払２６３番２
価格時点	2023 年
駅名	勇払駅 から 850m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,900万 円 (47284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万3,885 円 1平米 4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億9,900万 円 (47284 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万3,885 円／坪 1平米 4,200 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は苫小牧市内の工業地域一円。需要者は製造業等の道内の企業のほか、地縁的関係者が多い。地域は農家住宅が散見され、河川・ＪＲ線が介在し未利用地も多く、関連産業の関係位置が劣るため、需要は弱いが、物流を中心とする工場地に対する需要は回復傾向にある。既存の工場地の取引は少なく、その規模や業種及び事務所付等の建付地で価格や市場流通性が大きく異なるため、地域において中心となる価格帯は的確に把握できないのが現状である。 (2) 同一需給圏は苫小牧市内の工業地域一円と判断する。需要者は市内の事業者等が中心である。周辺は河川等が介在していることもあり、面的な広がりが小さく未利用地も見られる。市内工業地においての需要は利便性が良好な東部地区の工業地域が中心であり、当該勇払地区に対する引き合いは弱い。ただ、長年の下落で当該エリアの地価に割安感が生じている。なお、需要の中心となる価格帯は敷地規模、業種等により様々であり把握が難しい状況である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 以上より比準価格が求められた。自己所有の大規模工場地で、賃貸市場が未成熟のため収益還元法は適用できない。比準価格は、古い事例を含む物流関連の事例を勘案し試算されたが、規範性の高い事例を選別し求められたもので、ある程度地域の価格動向を現している。よって比準価格を標準に、代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域周辺は自用の事業所等が殆どを占め、賃貸向け物件は見受けられない。したがって収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定にあたっては市内における代替性・規範性を有する取引事例から試算しており、市場の実態を反映している。よって本件では、代表標準地との検討、近年における市内工業地の取引動向、地元精通者へのヒアリング結果等も考慮の上、信頼性の高い比準価格を以て鑑定評価額を上記の通りと決定した。
交通
交通施設	勇払
距離	850 m
土地の状態
土地面積	14302.5 坪 (47284 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	工場
構造	その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	0F
地下階数	B0
周辺の利用状況	工場、倉庫と一般住宅とが混在する工業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	南東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市字勇払２６３番２
標準地の範囲
東	300 m
西	100 m
南	0 m
北	200 m
標準的使用
標準的使用	大規模工場地
画地の形状等
間口	250 m
奥行き	200 m
面積	50000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない。
街路	６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	工業専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)関連産業との関係位置が劣る立地にあるが、物流を中心とする需要増加から、横這いと予測する。 (2)勇払地区の工業地域である。工業地の需要は利便性良好な東部地区に移行しており、利便性等で見劣りする当該エリアは引き合いは少ない。ただ、長年の下落で地価に割安感があり、今後は安定的に推移すると予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	大規模工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万3,885 円 1平米 4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万3,885 円 1平米 4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万3,885円 1平米 4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 1万3,885円 1平米 4,200円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万3,885円 1平米 4,200円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 1万3,885円 1平米 4,200円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)苫小牧港の貨物取扱量は輸出入も堅調に推移し、工場用地では昨年と件数・規模共に大きな変化はないが、物流やバイオマスを中心とする動きが散見。 (2)市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあるが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調である。
地域要因
(1)河川やＪＲ線や河川が介在する立地環境にあるが、ここ数年物流を中心に需要は回復傾向にあり、横ばい。 (2)工業地域の中心は利便性の良い東部地区に移行している。勇払地区に対する工業地の引き合いは少ないが、長年の下落で地価に割安感が生じている。
個別的要因	(1)ない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字勇払２６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	3,034 円／平米 1万30 円／坪
推定価格 平米 坪	4,132 円／平米 1万3,660 円／坪
標準価格 平米 坪	4,400 円／平米 1万4,546 円／坪
査定価格 平米 坪	4,400 円／平米 1万4,546 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字勇払２６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,419 円／平米 7,997 円／坪
推定価格 平米 坪	2,419 円／平米 7,997 円／坪
標準価格 平米 坪	3,682 円／平米 1万2,173 円／坪
査定価格 平米 坪	3,680 円／平米 1万2,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字勇払２６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	6,060 円／平米 2万34 円／坪
推定価格 平米 坪	6,060 円／平米 2万34 円／坪
標準価格 平米 坪	4,574 円／平米 1万5,122 円／坪
査定価格 平米 坪	4,570 円／平米 1万5,108 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231481213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市字勇払２６３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	2,522 円／平米 8,338 円／坪
推定価格 平米 坪	2,669 円／平米 8,824 円／坪
標準価格 平米 坪	4,062 円／平米 1万3,429 円／坪
査定価格 平米 坪	4,060 円／平米 1万3,422 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況	背面道
側道方位1	東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南
側道幅員2	6 m
側道方位3	西
側道幅員3	6 m
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情