路線価 (2023) 東京都武蔵野市西久保2-208-54 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 武蔵野市東京都武蔵野市西久保２丁目２０８番５４
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 850m
路線価
1坪当たり	1坪 158万6,880 円
1平米当たり	1平米 48万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 205万6,332 円 1平米 62万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億900万 円 (176 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 205万6,332 円／坪 1平米 62万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は武蔵野市を中心に隣接市区を含む幹線道路沿いの住宅地域等である。需要者の中心は自用の店舗や収益目的の投資物件を取得目的とする法人や投資家等である。幹線道路沿いで用途の多様性に優ることから、市場参加者の層が厚く需要は底堅く、低金利及びコロナ禍の縮小により地価は上昇傾向にある。取引となる規模や価格に幅があり、中心となる取引水準は定まっていないが、㎡あたり５０万円台後半～７０万円前後での取引が中心と見られる。 (2) 同一需給圏は武蔵野市及び隣接市区内で、中小規模の共同住宅や店舗兼共同住宅等が見られる最寄駅から概ね徒歩圏に所在する混在地域と判定。用途の多様性を有し、規模に応じて、事業目的あるいは収益目的の法人または個人の需要者が想定される。駅から徒歩１０分圏の纏まった規模の土地はマンション用地としての引き合いが強い。なお、需要者が多様で中心価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は住宅のほかにマンションや店舗が見られる地域で、自用物件のほか賃貸物件の建設を目的とした投資家による土地需要が想定される地域である。よって本件では、市場の動向を反映した実証的な比準価格を標準とし、投資採算性を反映しているが想定要素も多く流動的な収益価格を比較考量して鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 多様な需要者が想定され、収益性や事業上の利便性等を其々重視する。比準価格は同一需給圏内の比較的広幅員の路線沿いに存する高度利用が可能な事例を主に採用しており、規範性のある価格が求められたものと思料する。また収益価格は３階建ての共同住宅を想定して適切に求められた。以上より、前年標準地の価格との検討を踏まえ、比準価格と収益価格を関連付けて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三鷹駅北西方
距離	850 m
土地の状態
土地面積	53.2 坪 (176 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅、マンションに店舗等も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	武蔵野市東京都武蔵野市西久保２丁目２０８番５４
標準地の範囲
東	60 m
西	15 m
南	35 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗事務所併用地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	16 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北、１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)築年の古い低層店舗併用住宅等の建替えは徐々に進んでおり、幹線道路沿いに中層共同住宅を主に店舗付共同住宅等も混在する地域として推移するものと思料する。地価は緩やかな上昇傾向が認められる。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 211万9,146 円 1平米 64万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 214万8,900 円 1平米 65万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 211万9,146円 1平米 64万1,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 199万6,824円 1平米 60万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 214万8,900円 1平米 65万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 199万6,824円 1平米 60万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)武蔵野市では人口頭打ちの中、高齢化は進行しており、低金利の持続及びコロナ禍の縮小により不動産需要は回復傾向にある。 (2)人口は微増、高齢化率は上昇傾向。景気等の先行き不透明感はあるが当市の不動産市場における購買意欲は堅調である。
地域要因
(1)三鷹駅から徒歩圏内にある住宅地域で、地域要因に大きな変化はないが、上記一般的要因により地価は上昇基調で推移した。 (2)駅徒歩圏の路線沿いの混在地域で、需要は堅調で供給は少なく、地価は緩やかな上昇傾向が継続した。
個別的要因	(1)南道路で居住の快適性は優っているが、それによる市場での競争力に特に変化はない。 (2)特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市西久保２丁目２０８番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	52万5,394 円／平米 173万6,953 円／坪
推定価格 平米 坪	51万2,764 円／平米 169万5,198 円／坪
標準価格 平米 坪	62万1,532 円／平米 205万4,785 円／坪
査定価格 平米 坪	65万3,000 円／平米 215万8,818 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市西久保２丁目２０８番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,902 円／平米 164万6,064 円／坪
推定価格 平米 坪	46万7,071 円／平米 154万4,137 円／坪
標準価格 平米 坪	61万1,349 円／平米 202万1,120 円／坪
査定価格 平米 坪	64万2,000 円／平米 212万2,452 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都武蔵野市西久保２丁目２０８番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万9,209 円／平米 151万8,145 円／坪
推定価格 平米 坪	44万6,963 円／平米 147万7,660 円／坪
標準価格 平米 坪	60万4,821 円／平米 199万9,538 円／坪
査定価格 平米 坪	63万5,000 円／平米 209万9,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都武蔵野市西久保２丁目２０８番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	40万2,966 円／平米 133万2,206 円／坪
推定価格 平米 坪	46万1,172 円／平米 152万4,635 円／坪
標準価格 平米 坪	60万5,213 円／平米 200万834 円／坪
査定価格 平米 坪	63万5,000 円／平米 209万9,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.1 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＩＫ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都武蔵野市西久保２丁目２０８番５４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	42万5,389 円／平米 140万6,336 円／坪
推定価格 平米 坪	43万1,344 円／平米 142万6,023 円／坪
標準価格 平米 坪	60万9,243 円／平米 201万4,157 円／坪
査定価格 平米 坪	64万 円／平米 211万5,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	8.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情