路線価 (2023) 東京都武蔵野市境南町2-548-3 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 武蔵野市東京都武蔵野市境南町２丁目５４８番３
価格時点	2023 年
駅名	武蔵境駅 から 0m
路線価
1坪当たり	1坪 476万640 円
1平米当たり	1平米 144万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	16億9,000万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 568万6,320 円 1平米 172万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	16億9,000万 円 (980 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 568万6,320 円／坪 1平米 172万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は武蔵野市又は近隣市区内にあるＪＲ中央線又は周辺私鉄沿線の主要駅前に形成される商業地域。需要者は貸ビル経営目的の中小事業法人・投資家等が中心である。武蔵境駅南口駅前広場に面して店舗兼事務所ビルや大型店舗ビルが建ち並ぶ高度利用が可能な立地であり、底堅い需要に対して供給は極めて少なく、地価は上昇している。取引価格は２００万円／㎡前後で立地・規模により大きな差がある。 (2) 同一需給圏は武蔵野市及びその周辺市区で、主にＪＲ中央線及び京王線沿線の駅前商圏の中心商業地域又はその周辺の近隣商業地域と判定。需要の中心は一般事業法人や投資法人、富裕層投資家が想定される。低層階を店舗とする事務所ビルや日用品販売の大型店舗ビルが見られる地域で、更地での供給は稀であり、画地規模や立地条件による差異は大きい。また稼働中の収益ビルについても収益性や投資額による格差が非常に大きく、中心価格の把握が困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は貸ビル等収益物件が多く見られる商業地域である。比準価格は立地条件等において類似性の高い事例を重視して試算しており、実証的で規範性が高い。収益価格は最有効使用の建物を想定して土地の収益性を試算した価格である。標準地は収益目的の需要が中心であることから、実証的な比準価格及び投資採算性を反映する収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 典型的な需要者は収益性及び市場で取得可能な価格水準を其々重視する。比準価格は広域的な同一需給圏よりＪＲ中央線の駅前商業地域に存する事例を主に採用。地域要因の格差も妥当な範囲内であり説得力のある価格が求められた。収益価格は高層の店舗事務所ビルを想定し、標準地の収益性を適切に反映した価格が求められた。以上より、比準価格と収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵境駅
距離	0 m
土地の状態
土地面積	296.4 坪 (980 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2.5 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗、金融機関等が集まる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	0 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	北
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	武蔵野市東京都武蔵野市境南町２丁目５４８番３
標準地の範囲
東	15 m
西	150 m
南	90 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	20 m
奥行き	50 m
面積	1000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	駅前広場
法令上の規制等
近接区分	駅前広場接面
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)武蔵境駅前広場に面する店舗兼事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域として、今後も現状を維持していくと予測。需要は底堅く地価は強含みで推移すると思われる。 (2)駅前広場に面する商業地域であり、背後の住宅需要も安定的であるため、今後も概ね現在と同様に推移するものと思料する。高架下など駅を中心に利便性が高まっており地価は上昇している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 595万800 円 1平米 180万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 611万6,100 円 1平米 185万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 595万800円 1平米 180万円
前年から次年への変動率 3 ％
2022年	1坪 552万1,020円 1平米 167万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 611万6,100円 1平米 185万円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 552万1,020円 1平米 167万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの影響は解消されつつあり、景気の回復及び低金利を背景に市内の不動産需要は堅調で、地価は上昇している。 (2)人口は微増、高齢化率は上昇傾向。景気等の先行き不透明感はあるが当市の不動産市場における購買意欲は堅調である。
地域要因
(1)駅前広場に面する商業地域で地域要因の変動はない。地価は上昇傾向。 (2)駅北口周辺の街区整備も進んでおり、背後住宅地の需要も高く、地域的な地価上昇傾向が見られる。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市境南町２丁目５４８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	270万6,798 円／平米 894万8,674 円／坪
推定価格 平米 坪	277万9,882 円／平米 919万290 円／坪
標準価格 平米 坪	190万9,260 円／平米 631万2,014 円／坪
査定価格 平米 坪	195万 円／平米 644万6,700 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都武蔵野市境南町２丁目５４８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	111万5,501 円／平米 368万7,846 円／坪
推定価格 平米 坪	121万4,313 円／平米 401万4,519 円／坪
標準価格 平米 坪	163万4,338 円／平米 540万3,121 円／坪
査定価格 平米 坪	167万 円／平米 552万1,020 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	438 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	2.7 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都武蔵野市境南町２丁目５４８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	135万4,985 円／平米 447万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	130万9,819 円／平米 433万262 円／坪
標準価格 平米 坪	166万100 円／平米 548万8,291 円／坪
査定価格 平米 坪	169万 円／平米 558万7,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＭ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都武蔵野市境南町２丁目５４８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	200万8,969 円／平米 664万1,652 円／坪
推定価格 平米 坪	200万5,068 円／平米 662万8,755 円／坪
標準価格 平米 坪	182万7,774 円／平米 604万2,621 円／坪
査定価格 平米 坪	186万 円／平米 614万9,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	3.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市境南町２丁目５４８番３
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	331万2,731 円／平米 1,095万1,889 円／坪
推定価格 平米 坪	308万9,469 円／平米 1,021万3,785 円／坪
標準価格 平米 坪	228万1,735 円／平米 754万3,416 円／坪
査定価格 平米 坪	233万 円／平米 770万2,980 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情