路線価 (2023) 東京都武蔵野市吉祥寺本町2-1975-1外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 武蔵野市東京都武蔵野市吉祥寺本町２丁目１９７５番１外
価格時点	2023 年
駅名	吉祥寺駅 から 400m
路線価
1坪当たり	1坪 393万4,140 円
1平米当たり	1平米 119万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	3億1,600万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 512万4,300 円 1平米 155万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	3億1,600万 円 (204 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 512万4,300 円／坪 1平米 155万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線の各駅周辺の商業地である。典型的な需要者は物販店・飲食店等の事業者やビル経営目的の法人や個人である。若年層対象の路面店が多いのが特徴であり、出店需要は旺盛で回遊性の高い吉祥寺商業地域の中で繁華性は比較的高い。低金利及びコロナ禍縮小に伴う人流回復により地価は上昇傾向にある。画地規模や単価にはバラツキがあり中心価格帯の把握は困難であるが、概ね１５０～１６０万円／㎡内外が取引の目安と考えられる。 (2) 同一需給圏内の範囲は、多摩地区及び区部西部の各駅周辺の商業地域である。需要者の中心は都内及び隣接県内の商業ビル事業者、不動産投資家等の法人及び個人である。吉祥寺駅北口に近い中道通り沿いで、若年層を対象とする個性的な物販店及び飲食店が多く繁華性・回遊性が高い。新型コロナ禍の影響が減少しつつあり地価は上昇している。取引規模がまちまちの為、総額での中心価格帯は把握し難いが、世評での地価水準は㎡当り１６０万円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では店舗による賃貸市場が成熟しており、賃貸物件建設を目的とした投資家による土地需要が想定される地域である。よって本件では、代替競争関係にある同一需給圏の類似地域において、客観的に市場性や事業採算性を織り込んでいる比準価格を標準とし、投資採算性を反映しているが想定要素も含み流動的な収益価格を比較考量し鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用ビル目的及び収益ビル目的の需要が見込まれる。ＪＲ中央線吉祥寺駅周辺の商業地域を中心に採用した事例から査定された比準価格は市場の実態を反映する実証性の高い価格であり、収益価格はビル投資採算性を示す価格であるので、比準価格に収益価格を関連づけ、同一地点の指定基準地との変動率、武蔵野市内の価格水準が近い商業地の標準地との価格のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	吉祥寺駅西方
距離	400 m
土地の状態
土地面積	61.7 坪 (204 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小売店舗、マンション等が混在する商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	武蔵野市東京都武蔵野市吉祥寺本町２丁目１９７５番１外
標準地の範囲
東	0 m
西	50 m
南	25 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	20 m
面積	200 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	５．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)吉祥寺駅に近く、物販・飲食店を中心に店舗付共同住宅も混在する中道通り沿いの商業地域であり、特段の地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 542万1,840 円 1平米 164万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 535万5,720 円 1平米 162万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 542万1,840円 1平米 164万円
前年から次年への変動率 4 ％
2022年	1坪 492万5,940円 1平米 149万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 535万5,720円 1平米 162万円
前年から次年への変動率 4 ％
2019年	1坪 492万5,940円 1平米 149万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)武蔵野市では人口頭打ちの中、高齢化は進行しており、低金利の持続及びコロナ禍の縮小により不動産需要は回復傾向にある。 (2)新型コロナの影響が減少し、金融緩和の継続等により当市における商業地需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)吉祥寺駅に近い商業地域で、地域要因に大きな変化はないが、上記一般的要因により地価は上昇基調で推移した。 (2)特に地域要因の変動はない。駅北口に近い物販・飲食店街であり、新型コロナ禍の深刻な影響が減少し、需要は強く地価は上昇している。
個別的要因	(1)形状、規模ともに標準的であり、市場での競争力に変化はない。 (2)個別的要因の変動は特にない。人気の中道通りに立地する希少性から、代替・競争関係にある土地と比較して競争力は高位である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都武蔵野市吉祥寺本町２丁目１９７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	135万4,985 円／平米 447万9,580 円／坪
推定価格 平米 坪	132万1,433 円／平米 436万8,657 円／坪
標準価格 平米 坪	160万9,541 円／平米 532万1,143 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	360 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	記載無
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都武蔵野市吉祥寺本町２丁目１９７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	151万6,716 円／平米 501万4,263 円／坪
推定価格 平米 坪	155万4,221 円／平米 513万8,255 円／坪
標準価格 平米 坪	160万8,924 円／平米 531万9,103 円／坪
査定価格 平米 坪	161万 円／平米 532万2,660 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	252 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都武蔵野市吉祥寺本町２丁目１９７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	210万1,822 円／平米 694万8,624 円／坪
推定価格 平米 坪	216万9,080 円／平米 717万978 円／坪
標準価格 平米 坪	171万631 円／平米 565万5,346 円／坪
査定価格 平米 坪	171万 円／平米 565万3,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都武蔵野市吉祥寺本町２丁目１９７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	129万1,501 円／平米 426万9,702 円／坪
推定価格 平米 坪	127万9,201 円／平米 422万9,039 円／坪
標準価格 平米 坪	158万9,070 円／平米 525万3,465 円／坪
査定価格 平米 坪	159万 円／平米 525万6,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＤＹ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	中野区
地域	東京都武蔵野市吉祥寺本町２丁目１９７５番１外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	105万3,221 円／平米 348万1,949 円／坪
推定価格 平米 坪	107万4,285 円／平米 355万1,586 円／坪
標準価格 平米 坪	163万5,137 円／平米 540万5,763 円／坪
査定価格 平米 坪	164万 円／平米 542万1,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情