路線価 (2023) 東京都武蔵野市境1-486-49 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 武蔵野市東京都武蔵野市境１丁目４８６番４９
価格時点	2023 年
駅名	武蔵境駅 から 410m
路線価
1坪当たり	1坪 165万3,000 円
1平米当たり	1平米 50万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	9,140万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万9,064 円 1平米 64万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	9,130万 円 (142 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 212万5,758 円／坪 1平米 64万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は武蔵野市及び周辺市区内の近隣商業地域等の範囲である。市場参加者は、飲食や物販店舗等を営む事業者や収益目的で賃貸事業を行う投資家、不動産業者等が想定される。最寄駅に近く立地環境は良好で、低金利及びコロナ禍の縮小により地価は上昇傾向にある。用途の多様性に優るため、市場で取引される規模や価格に幅があり、中心となる価格帯の把握は困難であるが、㎡あたり６０万円台半ばが取引での目安と考えられる。 (2) 同一需給圏内は、武蔵野市、三鷹市、小金井市の圏域に属する幹線道路沿いの混在地域、需要者の中心は前記各市及び隣接市区の自己使用目的及び収益目的の個人及び法人と推定される。大規模地は分譲マンション用地として分譲業者の需要が見込まれる。地価は上昇傾向にある。幹線道路沿いの取引価格は、街路条件、画地条件、環境条件等による個別性が強く、総額での中心価格帯は把握し難いが、世評相場の地価水準は１㎡当たり６５０千円前後とみられる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域では店舗や共同住宅等による一定の賃貸市場が形成されており、自用目的のほかに賃貸物件建設を目的とした投資家の土地取引も多く想定される地域である。よって本件では、客観的に市場性や事業採算性を織り込んでいる比準価格を標準とし、投資採算性を反映しているが想定要素も多く流動的な収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を行って、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 大規模地には分譲マンション用地の需要があるが、中小規模地については自己使用目的と収益目的の取引が見込まれるが自己使用目的の取引がやや優位である。比準価格は実証的で市場性を反映する信頼性の高い価格であり、説得力を有する。収益価格は投資採算性を示す価格である。よって比準価格に収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ武蔵野市内の他の標準地との価格水準のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	武蔵境駅北東方
距離	410 m
土地の状態
土地面積	43 坪 (142 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中低層の店舗兼共同住宅が多い近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	武蔵野市東京都武蔵野市境１丁目４８６番４９
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	30 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層の店舗兼共同住宅の敷地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当分の間は現状のまま推移するものと予測される。 (2)当該地域は、武蔵境駅に近い「アジア大学通り」沿いの近隣商業地域として熟成しており、特段の地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の店舗兼共同住宅の敷地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 217万5,348 円 1平米 65万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 222万1,632 円 1平米 67万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 217万5,348円 1平米 65万8,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2022年	1坪 206万9,556円 1平米 62万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 222万1,632円 1平米 67万2,000円
前年から次年への変動率 2.7 ％
2019年	1坪 206万9,556円 1平米 62万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)武蔵野市では人口頭打ちの中、高齢化は進行しており、低金利の持続及びコロナ禍の縮小により不動産需要は回復傾向にある。 (2)新型コロナの影響が減少し、金融緩和の継続等により当市における商業地需要は旺盛であり、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)武蔵境駅に近い近隣商業地域で、地域要因に大きな変化はないが、上記一般的要因により地価は上昇基調で推移した。 (2)特に地域要因の変動はない。新型コロナ禍の影響が減少し、最寄り駅から徒歩圏の店舗兼共同住宅地の需要は好調で、地価は上昇している。
個別的要因	(1)形状、規模ともに標準的であり、市場での競争力に変化はない。 (2)個別的要因の変動は特にない。対象標準地は個別的要因はないが、代替・競争関係にある土地と比較して競争力は中位である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＭ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市境１丁目４８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万662 円／平米 314万2,889 円／坪
推定価格 平米 坪	94万4,138 円／平米 312万1,320 円／坪
標準価格 平米 坪	68万7,646 円／平米 227万3,358 円／坪
査定価格 平米 坪	68万8,000 円／平米 227万4,528 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市境１丁目４８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	71万4,456 円／平米 236万1,992 円／坪
推定価格 平米 坪	73万888 円／平米 241万6,316 円／坪
標準価格 平米 坪	68万9,517 円／平米 227万9,543 円／坪
査定価格 平米 坪	69万 円／平米 228万1,140 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＳ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都武蔵野市境１丁目４８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万765 円／平米 168万8,589 円／坪
推定価格 平米 坪	53万4,460 円／平米 176万6,925 円／坪
標準価格 平米 坪	62万4,369 円／平米 206万4,164 円／坪
査定価格 平米 坪	62万4,000 円／平米 206万2,944 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	72 ％
基準容積率	148 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都武蔵野市境１丁目４８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	63万8,937 円／平米 211万2,326 円／坪
推定価格 平米 坪	72万4,129 円／平米 239万3,970 円／坪
標準価格 平米 坪	63万1,324 円／平米 208万7,157 円／坪
査定価格 平米 坪	63万1,000 円／平米 208万6,086 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都武蔵野市境１丁目４８６番４９
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万9,082 円／平米 333万6,025 円／坪
推定価格 平米 坪	104万5,409 円／平米 345万6,122 円／坪
標準価格 平米 坪	68万4,168 円／平米 226万1,859 円／坪
査定価格 平米 坪	68万4,000 円／平米 226万1,304 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情