路線価 (2023) 東京都三鷹市井の頭5-903-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市井の頭５丁目９０３番２
価格時点	2023 年
駅名	吉祥寺駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 145万4,640 円
1平米当たり	1平米 44万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	8,820万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万4,338 円 1平米 57万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	8,820万 円 (154 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 189万4,338 円／坪 1平米 57万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三鷹市又は武蔵野市内にあるＪＲ中央線・京王井の頭線沿線の住宅地域。吉祥寺駅から徒歩１５分の人気の高い井の頭エリアにある住宅地域で、需要者は上記圏域の居住者のほか区部からの買換え層も見られる。良質な住宅地に対する需要は底堅い一方で、供給はかなり少ないため高値での取引となっている。市場の中心価格帯は１３０～１５０㎡の土地で７～８千万円台、新築戸建住宅で総額１億円強。 (2) 　同一需給圏は概ね三鷹市及び武蔵野市等の周辺市区のうち、ＪＲ中央線、京王井の頭線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、一次取得者及び買替需要者であり、圏外からの流入も認められる。近隣地域は、熟成度の高い環境良好な住宅地域であり、底堅い需要が見込まれ、市場の中心価格帯は更地の場合、１５０㎡で８，５００万円前後である。コロナ禍の影響等が残る中でも、地価は概ね上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 中規模一般住宅が多く建ち並ぶ住環境に恵まれた住宅地域で、小規模アパートを想定した収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に試算された。最寄駅から徒歩１５分の居住の快適性を指向する住宅地域であり、需要の中心は居住を目的とする自用地の取引であることから、周辺類似地域の一般住宅地の取引価格から求めた比準価格を重視して収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　近隣地域は、戸建住宅が連坦する住宅地域である。比準価格は、同一需給圏内の類似性が高い取引事例を採用し、適切な補修正を行って求められた試算価格であり、信頼性は高い。収益価格は、比準価格に比し低く試算された。これは、当該地域が収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域に存する為と考えられる。よって、実証性の高い比準価格を重視し、収益価格は参考にとどめ代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	吉祥寺駅　南西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	46.6 坪 (154 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中規模一般住宅が多く環境の良い住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市井の頭５丁目９０３番２
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　　　６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	50 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)吉祥寺駅から徒歩圏の熟成した住宅地域として、今後も現状を維持していくと予測する。底堅い住宅需要に対して供給が少なく地価は強含みで推移すると思われる。 (2)中規模低層住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、地価はコロナ禍の影響もあり、不透明感を増しているが、根強い需要も存し、今後とも現状を維持しながら推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 189万4,338 円 1平米 57万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 189万4,338 円 1平米 57万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 189万4,338円 1平米 57万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2022年	1坪 183万8,136円 1平米 55万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 189万4,338円 1平米 57万3,000円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 183万8,136円 1平米 55万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの影響は解消されつつあり、景気の回復及び低金利を背景に市内の不動産需要は堅調で、地価の上昇傾向が顕著になった。 (2)三鷹市の人口は微増傾向で土地需要は底堅く推移している。一方、長引くコロナ禍の影響や物価高等、先行きに不透明感も残る状況である。
地域要因
(1)良好な住環境を維持している人気の高い優良住宅地域で、地域要因に変動はない。地価は上昇傾向にある。 (2)吉祥寺駅から徒歩圏内に存する住環境の良好な地域であり、コロナ禍の影響も残るが、地価は強含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井の頭５丁目９０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	62万478 円／平米 205万1,300 円／坪
推定価格 平米 坪	62万2,935 円／平米 205万9,423 円／坪
標準価格 平米 坪	62万3,559 円／平米 206万1,486 円／坪
査定価格 平米 坪	63万 円／平米 208万2,780 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井の頭５丁目９０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	52万6,994 円／平米 174万2,242 円／坪
推定価格 平米 坪	53万1,695 円／平米 175万7,784 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,546 円／平米 179万3,657 円／坪
査定価格 平米 坪	54万8,000 円／平米 181万1,688 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井の頭５丁目９０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	61万2,772 円／平米 202万5,824 円／坪
推定価格 平米 坪	61万6,981 円／平米 203万9,739 円／坪
標準価格 平米 坪	60万176 円／平米 198万4,182 円／坪
査定価格 平米 坪	60万6,000 円／平米 200万3,436 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井の頭５丁目９０３番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万4,017 円／平米 183万1,580 円／坪
推定価格 平米 坪	56万1,696 円／平米 185万6,967 円／坪
標準価格 平米 坪	56万2,822 円／平米 186万690 円／坪
査定価格 平米 坪	56万8,000 円／平米 187万7,808 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等3
特別な事情