路線価 (2023) 東京都三鷹市下連雀9-353-7 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市下連雀９丁目３５３番７
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 2100m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	5,750万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 141万8,274 円 1平米 42万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	5,760万 円 (134 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万1,580 円／坪 1平米 43万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏内は、三鷹市及び調布市の圏域に属する中小規模の普通低層住宅地域。需要者の中心は前記各市及び隣接市区に居住する中堅勤労者等の一次取得者及び二次取得者である。駅接近性が劣りバス便利用で、市内では地価水準が中位の成熟した住宅地域である。中古住宅取引が主で新築戸建の供給が散見される。新型コロナ禍の影響は減少し地価は上昇傾向にある。土地は１１０㎡で４，７００万円前後、新築戸建住宅は６，８００万円前後が価格の中心である。 (2) 同一需給圏は概ね三鷹市、武蔵野市を中心とするＪＲ中央線沿線のバス便の住宅地域の圏域である。主な需要者は前記各市の一次取得者及び買替需要者が中心であり、圏外からの転入も見られる。取引の中心となる価格帯は規模１００㎡程度の土地で総額４千万円程度、新築戸建住宅で総額５．５～６千万円程度である。最寄駅からの駅距離はあるが、バス便利用が良好であるため地域の環境は成熟しており底堅い需要が見込める地域である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は、収益性よりも快適性を重視する低層住宅地域にあり、駅接近性が劣るものの共同住宅等が多く見られるが、収益目的より自用目的での取引が主である。収益価格は土地価格に見合う家賃収益が得られないことから低く試算されたので参考に留め、市場の実態を反映する信頼性の高い比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ三鷹市内の価格水準が近い標準地との価格のバランス及び変動率を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域はアパートが見られるが、遊休地の有効利用を目的とするもので、個人の居宅としての利用目的での取引が中心である。賃貸市場は安定しているが、土地価格に見合う賃料水準は形成されておらず、収益性よりも居住の快適性、利便性等が重視される地域である。従って、現実の不動産取引市場を反映した客観的、実証的な比準価格を標準として、収益性に基づく収益価格を参考に留めて、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三鷹駅南方
距離	2100 m
土地の状態
土地面積	40.5 坪 (134 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	共同住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	アパート、マンションが多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	7.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市下連雀９丁目３５３番７
標準地の範囲
東	30 m
西	0 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	15 m
面積	135 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位、北７．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、共同住宅等が多い低層住宅地域として熟成しており、特段の地域要因の変動はなく、今後とも現状を維持するものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。 (2)アパート、マンションが多く見られる住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 141万8,274 円 1平米 42万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万1,580 円 1平米 43万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 141万8,274円 1平米 42万9,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万1,580円 1平米 43万円
前年から次年への変動率 2.1 ％
2019年	1坪 139万1,826円 1平米 42万1,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナ禍の影響が減少し、金融緩和の継続等により当市における住宅地需要は好調であり、地価は上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナウイルスの影響は解消されつつあり、ワクチン供給に伴う経済活動の再開、低金利を背景として地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)地域的要因の変動は特にないが、駅接近性が劣るが、住環境が良く、新型コロナ禍の影響が減少し、需要は好調で地価はやや上昇している。 (2)アパート、マンションが多く見られる住宅地域であり、地域要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は特にない。対象標準地は規模が適正であり、個別的要因・方位：東＋２であるが、競争力は概ね中位である。 (2)個別的要因に係る価格形成要因の変動は特にない。個別的要因に基づく競争力は代替・競争関係にある他の不動産と比較して概ね普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀９丁目３５３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	45万3,024 円／平米 149万7,697 円／坪
推定価格 平米 坪	43万9,218 円／平米 145万2,055 円／坪
標準価格 平米 坪	41万7,905 円／平米 138万1,594 円／坪
査定価格 平米 坪	42万6,000 円／平米 140万8,356 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	9.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀９丁目３５３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万6,067 円／平米 134万2,458 円／坪
推定価格 平米 坪	43万2,651 円／平米 143万344 円／坪
標準価格 平米 坪	46万2,234 円／平米 152万8,146 円／坪
査定価格 平米 坪	47万1,000 円／平米 155万7,126 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀９丁目３５３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万2,910 円／平米 133万2,020 円／坪
推定価格 平米 坪	38万9,863 円／平米 128万8,887 円／坪
標準価格 平米 坪	42万3,304 円／平米 139万9,443 円／坪
査定価格 平米 坪	43万2,000 円／平米 142万8,192 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀９丁目３５３番７
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万4,287 円／平米 140万2,693 円／坪
推定価格 平米 坪	40万7,720 円／平米 134万7,922 円／坪
標準価格 平米 坪	48万5,381 円／平米 160万4,670 円／坪
査定価格 平米 坪	49万5,000 円／平米 163万6,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情