路線価 (2023) 北海道苫小牧市沼ノ端中央1-255-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 苫小牧市北海道苫小牧市沼ノ端中央１丁目２５５番１８
価格時点	2023 年
駅名	沼ノ端駅 から 1700m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (2956 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,852 円 1平米 5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	1,600万 円 (2956 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万7,852 円／坪 1平米 5,400 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏は苫小牧市郊外一円の工業地域の圏域で、需要者の中心は圏内に地縁性のある個人・道内外の中小法人事業者等である。主要国道沿いに在り車両交通量が多く用途の多様性を持つ。札幌方面道央道に繋がる日高自動車道乗入れ連絡路に近いが、ＪＲ軌道・幹線道路等に挟まれ面的制限があり、国道背後には連繋する道路網等が未整備で発展性に乏しく取引は少ない。地域の特性から取引価格・規模等は様々で需要の中心となる価格帯の判断は難しい。 (2) 同一需給圏は東部の中小工業地域の圏域。需要者の中心は建設、自動車関連等の地場の企業。国道沿いで高速自動車道ＩＣへのアクセスが良い。工場等の集積は低いものの土地利用は安定しており、地価は低位のまま安定している。新型コロナの影響は見られない。画地規模に幅があり、需要の中心となる価格帯は把握し得ない。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　近隣地域は小規模工場等が散在する工場地域で、その用地取得は自己所有・自己利用目的が大多数である。これら工業系建物に係る賃貸市場は未成熟で適切な賃貸事例の収集は難しく収益還元法は適用できない。よって、規範性高く代替性に富む事例等から考察し市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、当該地域での需給動向を考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 自用の工場等が多い工業地域であり、収益価格は求められなかった。費用の経済性、立地条件などが重視され、取引価格を主要指標として取引が行われている地域の実情を鑑み、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	ＪＲ沼ノ端駅北東方
距離	1700 m
土地の状態
土地面積	894.1 坪 (2956 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	台形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	事務所
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	資材置場、工場等が散在する国道沿いの工業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	無
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	苫小牧市北海道苫小牧市沼ノ端中央１丁目２５５番１８
標準地の範囲
東	200 m
西	200 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	工場地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	60 m
面積	3000 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	日高自動車道に隣接する国道沿いの工業地域
街路	１８ｍ国道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)　国道沿いの現況の工業環境が今後も続くと思料する。新型コロナ禍の影響は限られ、地価水準は低く底値感があるため一定の需要も見込まれ、地価は横這い傾向で推移すると予測する。 (2)国道沿いの中小工業地として現状を維持すると見込む。取引は低調だが土地利用は安定しており、地価は低位で安定している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	工場地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万7,852 円 1平米 5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万7,852 円 1平米 5,400 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万7,852円 1平米 5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 1万7,852円 1平米 5,400円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万7,852円 1平米 5,400円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 1万7,852円 1平米 5,400円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)北海道の代表的工業・国際貿易都市である。地域経済の総体的改善見られるが、円安によるコスト高止まりや人手不足等景況見通しには警戒感が残る。 (2)物流、自動車部品製造を中心に、市内の工業地需要は安定している。
地域要因
(1)現況の工業環境に特段の変動はない。隣接する国道背後の沼ノ端鉄南地区では新たな住宅分譲地が熟成中で町並みの変化が見られる。 (2)土地利用は安定しており、地価は低位で安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231801213 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市沼ノ端中央１丁目２５５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,456 円／平米 1万4,732 円／坪
推定価格 平米 坪	4,456 円／平米 1万4,732 円／坪
標準価格 平米 坪	5,447 円／平米 1万8,008 円／坪
査定価格 平米 坪	5,340 円／平米 1万7,654 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231411213 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市沼ノ端中央１丁目２５５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	5,799 円／平米 1万9,171 円／坪
推定価格 平米 坪	5,799 円／平米 1万9,171 円／坪
標準価格 平米 坪	5,523 円／平米 1万8,259 円／坪
査定価格 平米 坪	5,410 円／平米 1万7,885 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231441213 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市沼ノ端中央１丁目２５５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8,772 円／平米 2万9,000 円／坪
推定価格 平米 坪	8,517 円／平米 2万8,157 円／坪
標準価格 平米 坪	6,792 円／平米 2万2,454 円／坪
査定価格 平米 坪	6,660 円／平米 2万2,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231401213 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	苫小牧市
地域	北海道苫小牧市沼ノ端中央１丁目２５５番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	4,500 円／平米 1万4,877 円／坪
推定価格 平米 坪	4,500 円／平米 1万4,877 円／坪
標準価格 平米 坪	5,535 円／平米 1万8,299 円／坪
査定価格 平米 坪	5,420 円／平米 1万7,919 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情