路線価 (2023) 東京都三鷹市新川6-777-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市新川６丁目７７７番５外
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 2800m
路線価
1坪当たり	1坪 105万7,920 円
1平米当たり	1平米 32万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月02日
鑑定評価額 総額	2億8,500万 円 (700 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万5,542 円 1平米 40万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	2億8,500万 円 (700 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 134万5,542 円／坪 1平米 40万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 　同一需給圏の範囲は、ＪＲ中央線沿線の三鷹市及びその周辺市内に存する幹線道路沿いの混在住宅地域である。需要者層は主に上記圏域からの取得者が多く、地積が大きい場合にはマンションデベロッパ－も需要者となる。当該標準地は三鷹駅からバス利用であり、地価はやや上昇で推移している。取引される画地面積は様々で総額による価格帯の把握は難しい。単価は１㎡あたり３５万円台から５０万円程度までのものが多い。 (2) 同一需給圏は三鷹市及び周辺市を中心とする路線沿いの混在地域の圏域である。需要者は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人及び法人事業者が中心であり、まとまった規模の物件に関してはマンション開発素地としてデベロッパー等が需要の中心である。路線沿いの混在地域のため需要者により取引される画地規模は様々であるため取引の中心となる一定の価格帯の把握は難しいが、同様の立地条件等の物件においては４０万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 　当該地域は幹線道路沿いの混在住宅地域で、収益物件の取引も見られるが賃料が地価に見合うほどは収受できておらず、収益性が地価に充分反映されているとは言い難い。比準価格は三鷹市及び隣接する武蔵野市の類似地域における規範性の高い取引事例を採用のうえ試算したもので信頼性が高い。本件では比準価格を中心に収益価格は参考に留め、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は都道沿いにマンション、住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、共同住宅等の収益物件も見られるため賃貸市場は概ね安定しているが、最寄駅である三鷹駅から徒歩圏外に位置するため賃料水準は相対的に低位であり、土地価格に見合う賃料水準は形成されていない。従って、市場の実態を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、収益性に基づく収益価格を参考に留めて、かつ、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三鷹駅南東方
距離	2800 m
土地の状態
土地面積	211.7 坪 (700 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、住宅、店舗等が混在する住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	30 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市新川６丁目７７７番５外
標準地の範囲
東	20 m
西	80 m
南	40 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中層共同住宅地
画地の形状等
間口	14 m
奥行き	40 m
面積	700 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	３０ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種住居地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)共同住宅や店舗、店舗併用住宅が見られる混在住宅地として熟成しており、今後とも現状を維持していくものと予測する。地価水準はやや上昇で推移している。 (2)都道沿いにマンション、住宅、店舗等が混在する住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 134万5,542 円 1平米 40万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 134万5,542 円 1平米 40万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 134万5,542円 1平米 40万7,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 131万5,788円 1平米 39万8,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 134万5,542円 1平米 40万7,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2019年	1坪 131万5,788円 1平米 39万8,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルス感染症は収束しつつあり景気は横ばいで推移している。三鷹市は人口は増加傾向、地価はやや上昇傾向で推移している。 (2)新型コロナウイルスの影響は解消されつつあり、ワクチン供給に伴う経済活動の再開、低金利を背景として地価は上昇基調で推移している。
地域要因
(1)幹線道路沿いの混在住宅地域で、ロ－ドサイド型店舗または共同住宅としての需要がある。地価はやや上昇で推移している。 (2)マンション、住宅、店舗等が混在する住宅地域であり、地域要因の変動は特に認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に係る価格形成要因の変動は特にない。個別的要因に基づく競争力は代替・競争関係にある他の不動産と比較して概ね普通程度である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市新川６丁目７７７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	42万3,934 円／平米 140万1,526 円／坪
推定価格 平米 坪	41万2,520 円／平米 136万3,791 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,828 円／平米 133万8,361 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	近郊整備地帯
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＨ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市新川６丁目７７７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万8,585 円／平米 158万2,202 円／坪
推定価格 平米 坪	47万6,690 円／平米 157万5,937 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,475 円／平米 135万418 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市新川６丁目７７７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,977 円／平米 190万4,180 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,848 円／平米 190万447 円／坪
標準価格 平米 坪	56万4,130 円／平米 186万5,014 円／坪
査定価格 平米 坪	56万4,000 円／平米 186万4,584 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市新川６丁目７７７番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	49万7,902 円／平米 164万6,064 円／坪
推定価格 平米 坪	47万6,315 円／平米 157万4,697 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,153 円／平米 134万9,354 円／坪
査定価格 平米 坪	40万8,000 円／平米 134万8,848 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	25 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情