路線価 (2023) 東京都三鷹市上連雀1-896-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市上連雀１丁目８９６番１４
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 560m
路線価
1坪当たり	1坪 152万760 円
1平米当たり	1平米 46万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億8,200万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万3,436 円 1平米 60万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億8,200万 円 (300 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 200万3,436 円／坪 1平米 60万6,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線沿線で概ね武蔵野市、三鷹市、小金井市の圏域に属するマンション、アパート等が多い街道沿いの住宅地域である。需要者の中心は基準容積率が２００％であることから不動産賃貸事業を行う個人又は法人等であり、まとまった規模の場合はマンション用地としての開発事業者等の需要も見込める。中心となる価格帯は細分化した規模１００㎡程度の一般住宅用地で６千万円前後。 (2) 同一需給圏は三鷹市、武蔵野市及びその隣接市区内において中央線沿線駅から概ね徒歩圏にある主に指定容積率２００～３００％程度の住宅地域と判定。需要者は事業所・店舗付住宅や賃貸併用住宅の敷地とする個人事業者や個人が主となるものと想定される。なお、用途の多様性を有するため中心価格帯は把握し難い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域はマンション、アパート等が多い街道沿いの住宅地域で賃貸市場は安定しているが、賃貸経営は地主の土地有効活用を目的とする場合も多く、収益価格は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、やや低位に求められた。従って、本件においては、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格である比準価格をやや重視し、収益価格を比較考量し、更に代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 三鷹駅１０分圏の従来の共同住宅が多く見られる住宅地域であり、街路条件が良好であることから用途の多様性を有し、上述のとおり需要者も多様である。これらの需要者は代替競争関係にある他の不動産との事業上の立地条件の優位性を中心に収益性も考慮する。以上より、市場性を反映した実証的な比準価格を標準に、収益価格をも比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	三鷹駅　北西方
距離	560 m
土地の状態
土地面積	90.7 坪 (300 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	マンション、アパートが多い街道沿いの住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	東
側道等接面状況	側道
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	80 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市上連雀１丁目８９６番１４
標準地の範囲
東	130 m
西	70 m
南	10 m
北	40 m
標準的使用
標準的使用	中低層住宅地
画地の形状等
間口	22 m
奥行き	14 m
面積	308 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンション、アパートが多い街道沿いの住宅地域である。地域の状況に影響を与えるであろう特段の地域要因は見受けられないため、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。 (2)広い市道沿いに中低層共同住宅が見られる住宅地域であり、特段の変動要因はなく、概ね現状どおりで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 209万2,698 円 1平米 63万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 211万5,840 円 1平米 64万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 209万2,698円 1平米 63万3,000円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 193万7,316円 1平米 58万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 211万5,840円 1平米 64万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 193万7,316円 1平米 58万6,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響は解消傾向にあり、景気の回復及び低金利により市内の不動産市況も概ね上昇傾向である。 (2)人口及び高齢化率は微増傾向。景気等の先行き不透明感はあるが当市の不動産市場における購買意欲は安定している。
地域要因
(1)住宅、マンション等が多い街道沿いの住宅地域であり、地域要因の変動は認められない。 (2)高度利用が可能なため、収益物件素地としての需要も増加している。値頃感を残し需要は高いが供給は限定的で、地価は上昇傾向である。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)特段の変動は認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市上連雀１丁目８９６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	64万8,047 円／平米 214万2,443 円／坪
推定価格 平米 坪	66万2,952 円／平米 219万1,719 円／坪
標準価格 平米 坪	62万1,323 円／平米 205万4,094 円／坪
査定価格 平米 坪	63万4,000 円／平米 209万6,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市上連雀１丁目８９６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	74万9,770 円／平米 247万8,740 円／坪
推定価格 平米 坪	73万5,351 円／平米 243万1,070 円／坪
標準価格 平米 坪	66万6,079 円／平米 220万2,057 円／坪
査定価格 平米 坪	67万9,000 円／平米 224万4,774 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀１丁目８９６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	57万5,977 円／平米 190万4,180 円／坪
推定価格 平米 坪	57万4,848 円／平米 190万447 円／坪
標準価格 平米 坪	60万1,305 円／平米 198万7,914 円／坪
査定価格 平米 坪	61万3,000 円／平米 202万6,578 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市上連雀１丁目８９６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	55万3,657 円／平米 183万390 円／坪
推定価格 平米 坪	50万3,054 円／平米 166万3,097 円／坪
標準価格 平米 坪	58万6,994 円／平米 194万602 円／坪
査定価格 平米 坪	59万9,000 円／平米 198万294 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市上連雀１丁目８９６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	74万521 円／平米 244万8,162 円／坪
推定価格 平米 坪	72万2,720 円／平米 238万9,312 円／坪
標準価格 平米 坪	62万7,361 円／平米 207万4,055 円／坪
査定価格 平米 坪	64万 円／平米 211万5,840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情