路線価 (2023) 東京都三鷹市下連雀8-551-8 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市下連雀８丁目５５１番８
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 2300m
路線価
1坪当たり	1坪 112万4,040 円
1平米当たり	1平米 34万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月21日
鑑定評価額 総額	7億2,400万 円 (1680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万4,886 円 1平米 43万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	7億2,400万 円 (1680 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万4,886 円／坪 1平米 43万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三鷹市又は近隣市区内にある共同住宅地域。近隣地域は工場・事業所等からマンションへと用途が移行した地域で、纏まった規模を有する画地が多く、主な需要者はマンション開発を行うデベロッパーである。新築マンション需要は好調を維持しており、素地取得意欲は強く需要は堅調、地価は上昇している。マンション素地としての価格は、容積率１００％（１種）当たり７０万円強／坪で立地・規模により大きな差がある。 (2) 同一需給圏は三鷹市や小金井市のＪＲ中央線沿線及び周辺市区部の中高層マンションが中心の共同住宅地域の存する圏域である。近隣地域は工場・事業所地域から共同住宅地域への移行が進み、中心需要者はマンション開発目的の不動産開発業者である。近年、中央線沿線のマンション用地需要は旺盛であるが、供給は少ない。市場の価格水準は規模・形状、接面街路等の個別性に左右され把握し難いが、容積率１００％当り７０万円／坪程度と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 分譲マンションが建ち並ぶ共同住宅地域であり、開発業者の取得意欲が高い地域である。比準価格は事例を広範囲に収集したため地域格差が大きくなったが、素地の取得需要を反映する実証的な価格である。開発法は想定事項は多いものの、実態に即した数値を採用しており、主な需要者が開発業者である点を考慮すれば説得力のある価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格と開発法による価格を関連付けて、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 本件土地は豊富なバス便圏の利便性と良好な居住環境を有する分譲マンション開発適地と判断される。開発法は開発業者等の観点である投資採算性を反映した価格である。また、比準価格は同一需給圏内の共同住宅利用の可能性がある大規模な土地の取引事例から比較検討したもので、事業用地市場を客観的に反映する価格と考える。よって、最近の市場動向及び代表標準地との検討を踏まえ、開発法による価格と比準価格を関連づけて、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三鷹駅　南方
距離	2300 m
土地の状態
土地面積	508.2 坪 (1680 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.5 m
奥行	1 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	8F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層マンションが多く見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市下連雀８丁目５５１番８
標準地の範囲
東	0 m
西	100 m
南	150 m
北	170 m
標準的使用
標準的使用	分譲マンション用地
画地の形状等
間口	50 m
奥行き	30 m
面積	1500 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	７．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)マンションが多く見られる住宅地域として、今後も現状を維持していくと予測する。マンション価格は新築・中古とも上昇しており素地取得需要は根強いため、地価は上昇を継続すると思われる。 (2)限定的な土地供給に対して旺盛な需要が見込まれ、近隣地域周辺の容積率２００％の大規模画地については、今後、共同住宅地域への移行の進行が予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	分譲マンション用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 143万4,804 円 1平米 43万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 145万4,640 円 1平米 44万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 143万4,804円 1平米 43万4,000円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2022年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 145万4,640円 1平米 44万円
前年から次年への変動率 2.6 ％
2019年	1坪 138万8,520円 1平米 42万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルスの影響は解消されつつあり、景気の回復及び低金利を背景に市内の不動産需要は堅調で、地価の上昇傾向が顕著になった。 (2)２３区からの転入増加もあり人口は増加傾向。低金利や人気の高さを反映し、土地供給に対して旺盛な需要増、地価は上昇傾向にある。
地域要因
(1)駅から距離があるもののバス便数が多いマンション適地で、地域要因に変動はない。地価は上昇傾向にある。 (2)広い道路沿いの共同住宅地域、住環境は概ね良好、バス便の利便性は良好、事業用地市場の好況を反映し、地価は上昇傾向にある。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)分譲マンション用地として西側道路で規模・形状共に標準的な画地であり、投資採算性の観点から市場競争力は概ね普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市下連雀８丁目５５１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	54万195 円／平米 178万5,885 円／坪
推定価格 平米 坪	55万5,320 円／平米 183万5,888 円／坪
標準価格 平米 坪	43万4,183 円／平米 143万5,409 円／坪
査定価格 平米 坪	43万4,000 円／平米 143万4,804 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀８丁目５５１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	59万3,940 円／平米 196万3,566 円／坪
推定価格 平米 坪	60万2,255 円／平米 199万1,055 円／坪
標準価格 平米 坪	47万9,121 円／平米 158万3,974 円／坪
査定価格 平米 坪	47万9,000 円／平米 158万3,574 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	72 ％
基準容積率	164 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＥＹ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都三鷹市下連雀８丁目５５１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	35万4,695 円／平米 117万2,622 円／坪
推定価格 平米 坪	41万4,015 円／平米 136万8,734 円／坪
標準価格 平米 坪	42万9,476 円／平米 141万9,848 円／坪
査定価格 平米 坪	42万9,000 円／平米 141万8,274 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	20 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	16 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀８丁目５５１番８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	41万8,070 円／平米 138万2,139 円／坪
推定価格 平米 坪	40万2,940 円／平米 133万2,120 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,152 円／平米 133万6,127 円／坪
査定価格 平米 坪	40万4,000 円／平米 133万5,624 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	7.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	西
側道幅員2	6 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情