路線価 (2023) 東京都三鷹市下連雀3-256-14 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市下連雀３丁目２５６番１４
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 150m
路線価
1坪当たり	1坪 707万4,840 円
1平米当たり	1平米 214万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	6億2,000万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 915万7,620 円 1平米 277万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月13日
鑑定評価額 総額	6億2,000万 円 (224 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 915万7,620 円／坪 1平米 277万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三鷹市、武蔵野市、その他ＪＲ中央線を中心とした多摩地区及び東京区部に存する主要駅の駅前商業地域である。需要者は当圏内の賃貸ビル建設目的の大手法人、投資ファンド等である。限定的な土地供給に対して旺盛な需要が見込まれ、また、投資用不動産市況の好況の下、コロナ禍の影響から回復傾向にあり、地価は上昇傾向に推移してゆくものと判断した。取引の個別性が強く、中心価格帯の把握が難しい。 (2) 同一需給圏は武蔵野市、三鷹市及びその隣接市を中心に広域的に広がるＪＲ中央線を中心とする各駅周辺に形成される商業地域である。需要者は当該地域において事務所、店舗等の敷地として土地を取得する法人、投資家、不動産会社等である。対象標準地はＪＲ三鷹駅至近の駅前商業地域にあり、根強い土地需要がある。土地取引の中心価格帯は個別性が強いため、把握することは困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ＪＲ中央線の主要駅周辺商業地中心の取引事例により比準価格を試算した。客観的な投資採算性も反映するが、個別事情を含んだ取引事例が多く、商業地個別の収益性の考慮を要する。一方、賃貸用店舗ビルを想定し、投資採算性に基づく収益価格を試算した。主な需要者が重視する商業地個別の収益性を反映した収益価格の規範性は高い。本件では収益価格を標準とし、比準価格を比較考量し、最近の市場動向を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りに決定した。 (2) 近隣地域は最寄駅至近に物販、飲食を中心とする店舗及び事務所が建ち並ぶ商業地域である。現実の取引事例は価格判定の基礎となるものであり比準価格は実証的な価格であり重視されるべきである。また収益価格は投資採算性を反映する説得力のある価格であり、想定項目はあるものの投資家が重視する収益性を表している。よって比準価格及び収益価格を関連付けて得た価格を標準として市場動向等を考慮の上調整し、鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	三鷹駅南方
距離	150 m
土地の状態
土地面積	67.8 坪 (224 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗ビル等が建ち並ぶ駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市下連雀３丁目２５６番１４
標準地の範囲
東	0 m
西	0 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	23 m
面積	230 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当地域は三鷹市内で最も繁華性の高い三鷹駅に近接する駅前商業地域であり、大きな地域変動要因はないが、コロナ禍による影響からの回復傾向を反映し、当面の間、地価は上昇傾向で推移していくものと予測される。 (2)ＪＲ三鷹駅至近に位置する普通商業地域であり、地域要因の変動は特段見当たらない。物販、飲食店舗が中心で集客力があり、コロナ禍の影響は回復しつつある。地価水準は上昇傾向が継続している。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 945万5,160 円 1平米 286万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 932万2,920 円 1平米 282万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 945万5,160円 1平米 286万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2022年	1坪 886万80円 1平米 268万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 932万2,920円 1平米 282万円
前年から次年への変動率 3.4 ％
2019年	1坪 886万80円 1平米 268万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口は増加傾向、駅前商業地は供給が限定的で希少性が高く、好況な投資用不動産市場に連動し、地価は上昇傾向にて推移している。 (2)景気は緩やかに持ち直しており、三鷹市における不動産取引価格の変動率は全体的に上昇傾向にある。
地域要因
(1)顧客通行量が多く、三鷹駅南口に近接する中心商業地域としての繁華性が高く、限定的な土地供給に対して旺盛な需要がある。 (2)最寄駅至近の物販、飲食を中心とする商業地域であり、地域要因に特に変動はない。今後は景気動向と共に推移するものと予測される。
個別的要因	(1)規模・形状共に概ね標準的な画地であり、三鷹駅南口広場からの視認性や顧客通行量に優れ、事業用不動産としての市場競争力は良好である。 (2)特に個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２５６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	270万6,798 円／平米 894万8,674 円／坪
推定価格 平米 坪	276万9,054 円／平米 915万4,493 円／坪
標準価格 平米 坪	268万594 円／平米 886万2,044 円／坪
査定価格 平米 坪	268万 円／平米 886万80 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２５６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	331万2,731 円／平米 1,095万1,889 円／坪
推定価格 平米 坪	307万7,400 円／平米 1,017万3,884 円／坪
標準価格 平米 坪	314万204 円／平米 1,038万1,514 円／坪
査定価格 平米 坪	314万 円／平米 1,038万840 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	北東
側道幅員1	6 m
側道方位2	南西
側道幅員2	4 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国分寺市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２５６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	158万1,450 円／平米 522万8,274 円／坪
推定価格 平米 坪	162万1,065 円／平米 535万9,241 円／坪
標準価格 平米 坪	270万6,285 円／平米 894万6,978 円／坪
査定価格 平米 坪	271万 円／平米 895万9,260 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	3.6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	杉並区
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２５６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	228万279 円／平米 753万8,602 円／坪
推定価格 平米 坪	233万7,286 円／平米 772万7,068 円／坪
標準価格 平米 坪	286万815 円／平米 945万7,854 円／坪
査定価格 平米 坪	286万 円／平米 945万5,160 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	330 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	区道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目２５６番１４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	146万2,882 円／平米 483万6,288 円／坪
推定価格 平米 坪	149万9,454 円／平米 495万7,195 円／坪
標準価格 平米 坪	278万1,918 円／平米 919万7,021 円／坪
査定価格 平米 坪	278万 円／平米 919万680 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	5.4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情