路線価 (2023) 東京都三鷹市下連雀3-312-21 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市下連雀３丁目３１２番２１
価格時点	2023 年
駅名	三鷹駅 から 210m
路線価
1坪当たり	1坪 267万7,860 円
1平米当たり	1平米 81万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月09日
鑑定評価額 総額	1億4,400万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 330万6,000 円 1平米 100万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	1億4,500万 円 (144 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 333万9,060 円／坪 1平米 101万 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ中央線を主とした主要各駅周辺の商業地域及び商住混在地域。需要者は不動産業者や投資目的の法人等が中心である。比較的規模の大きな土地についてはディベロッパー等の需要も見込まれる。三鷹駅に近く商業繁華性も良好であるため需要は旺盛であるが、供給はほとんどない。取引については規模や用途によりバラツキがあり、中心価格帯は把握し難い。 (2) 同一需給圏は三鷹市及びその周辺市を中心としＪＲ中央線沿線の最寄駅から徒歩圏の商業地域である。店舗兼共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ地域で需要者の中心は中小不動産デベロッパー又は賃貸不動産事業を営む個人事業者等である。駅接近性の良好なエリアの需要は底堅く地価は概ね上昇傾向である。個別性が強いため総額での把握は難しいが、取引の中心は土地単価で概ね１００万円／㎡程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、ＪＲ中央線の主要各駅周辺商業地域及び商住混在地域から、類似性の高い取引事例を複数採用して求めたため規範性が高い。収益価格は、規模・用途等の類似する店舗付共同住宅を想定して試算したものであり、収益性を反映した実現性を有する価格である。よって、代表標準地との均衡を考慮したうえで、最近の取引市場の動向を踏まえ、比準価格を標準として、収益価格を比較考量し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は店舗兼共同住宅、事務所ビル等が建ち並ぶ地域で比準価格の査定にあたっては地域の環境が類似し価格水準が均衡している商業性のある地域から事例収集した。収益価格は適正に賃料水準を把握し還元利回り等の指標についても高い規範性を有すると考えられる。以上より、市場の実態を反映した比準価格と投資動向を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	三鷹駅南西方
距離	210 m
土地の状態
土地面積	43.6 坪 (144 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	不整形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	7F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中高層の店舗兼共同住宅が多い商業地域
接面道路の状況
方位	北東
道路幅員	9.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市下連雀３丁目３１２番２１
標準地の範囲
東	30 m
西	20 m
南	0 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中高層店舗付共同住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	９．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	500 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	500 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)三鷹駅南口の駅前商業地域である。地域要因に特段の変動要因はみられず、当面は現状のまま推移すると予測する。 (2)駅周辺の商業地として熟成した地域であるが、近接する駅南口で再開発事業が行われており今後は熟成度が増すものと予測する。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中高層店舗付共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 343万8,240 円 1平米 104万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 347万1,300 円 1平米 105万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 343万8,240円 1平米 104万円
前年から次年への変動率 2 ％
2022年	1坪 323万9,880円 1平米 98万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 347万1,300円 1平米 105万円
前年から次年への変動率 3.1 ％
2019年	1坪 323万9,880円 1平米 98万円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の先行きは依然不透明であるが、不動産需要は底堅く、地価は上昇基調にある。 (2)新型コロナウイルスの影響は解消傾向にあり、景気の回復及び低金利により市内の不動産市況も概ね上昇傾向である。
地域要因
(1)特に地域要因の変化は見受けられない。三鷹駅から近い商業地域であり、地価は上昇傾向である。 (2)駅に近接する商業地で需要は底堅く推移している。地域要因に特段の変更はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目３１２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	100万9,082 円／平米 333万6,025 円／坪
推定価格 平米 坪	105万454 円／平米 347万2,801 円／坪
標準価格 平米 坪	109万6,507 円／平米 362万5,052 円／坪
査定価格 平米 坪	104万 円／平米 343万8,240 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	500 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目３１２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	98万7,255 円／平米 326万3,865 円／坪
推定価格 平米 坪	94万7,580 円／平米 313万2,699 円／坪
標準価格 平米 坪	117万8,582 円／平米 389万6,392 円／坪
査定価格 平米 坪	112万 円／平米 370万2,720 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	382 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	武蔵野市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目３１２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	95万662 円／平米 314万2,889 円／坪
推定価格 平米 坪	95万4,427 円／平米 315万5,336 円／坪
標準価格 平米 坪	108万3,345 円／平米 358万1,539 円／坪
査定価格 平米 坪	103万 円／平米 340万5,180 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＡＴ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	国立市
地域	東京都三鷹市下連雀３丁目３１２番２１
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	85万4,853 円／平米 282万6,144 円／坪
推定価格 平米 坪	87万8,789 円／平米 290万5,276 円／坪
標準価格 平米 坪	111万9,476 円／平米 370万988 円／坪
査定価格 平米 坪	106万 円／平米 350万4,360 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	99 ％
基準容積率	395 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	11 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	5.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情