土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都三鷹市下連雀3-233-22 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 三鷹市
東京都三鷹市下連雀3丁目233番22 (三鷹)
  • 周辺状況: 商業地 (中小規模の店舗付マンションが建ち並ぶ商業地域)
  • 三鷹駅 から 260m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
161万9,940
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
49万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 三鷹市東京都三鷹市下連雀3丁目233番22
価格時点 2023
駅名 三鷹駅 から 260m
路線価
1坪当たり 1坪 161万9,940
1平米当たり 1平米 49万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月10日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
6,850万
(109 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 207万6,168
1平米 62万8,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月12日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
6,810万
(109 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 206万6,250 円/坪
1平米 62万5,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は三鷹市及びその周辺市を中心としJR中央線沿線の最寄駅から近い普通商業地域である。需要の中心は店舗ビル、店舗兼共同住宅、事務所ビル等の用地取得を目的とする法人又は個人事業者等である。近年は景気回復に伴って地価は上昇傾向である。個別性が強いため総額での把握は難しいが、取引の中心は土地単価で60万から70万円/㎡程度である。

(2) 同一需給圏は三鷹市及び周辺市区でJR中央線各駅周辺の商業地域と判定した。近隣地域は三鷹駅周辺に広がる商業地域内にあり、メイン通りから一歩入った背後に路面店舗が建ち並び、上層階は共同住宅等として使用されている。中心価格帯は規模により総額が異なるが、坪200万円程度の水準は当面維持されると予測する。近隣地域の地価は新型コロナ禍の影響が緩和し引き続き上昇傾向で推移している。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は店舗ビル、店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域で比準価格の査定にあたっては地域の環境が類似し価格水準が均衡している商業性のある地域から事例を収集した。収益価格は適正に賃料水準を把握し還元利回り等の指標についても高い規範性を有すると考えられる。したがって市場の実態を反映した比準価格と投資動向を反映した収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 比準価格は取引価格に基づく実証的な価格である。採用事例は三鷹駅を最寄駅とする比較可能な商業地の事例を収集した。一方、収益価格は収益性に着目した理論的な価格であり、本件市場特性に合致する反面、諸数値の設定如何で査定結果がやや流動的となる特性を有する。従って、相対的により高い規範性が認められる比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

交通
交通施設 三鷹駅 南東方
距離 260 m
土地の状態
土地面積 33 坪 (109 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 4F
地下階数 B1
周辺の利用状況 中小規模の店舗付マンションが建ち並ぶ商業地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 3.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 240
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 三鷹市東京都三鷹市下連雀3丁目233番22
標準地の範囲
0 m
西 20 m
40 m
50 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 8.5 m
奥行き 13 m
面積 110 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 3.5m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 500
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 240
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)駅から近い商業地域であるが繁華性については地域要因に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測される。

(2)特段の変動要因はなく、現状を維持しながら推移していくものと予測される。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 215万8,818
1平米 65万3,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 210万2,616
1平米 63万6,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 215万8,818
1平米 65万3,000
前年から次年への変動率 3.3 %
2022年
1坪 201万48
1平米 60万8,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 210万2,616
1平米 63万6,000
前年から次年への変動率 2.8 %
2019年
1坪 201万48
1平米 60万8,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響は解消傾向にあり、景気の回復及び低金利により市内の不動産市況も概ね上昇傾向である。

(2)新型コロナ禍の影響は緩和されて当市の不動産価格は緩やかな上昇基調で推移している。

地域要因
(1)三鷹駅に近い商業地で需要は底堅く推移している。地域要因に特段の変更はない。

(2)店舗付共同住宅等が建ち並び、店舗への客足が戻りつつあり、街区の繁華性は回復の兆しが見られる。

個別的要因 (1)個別的要因に特段の変動はない。

(2)個別的要因の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 OH(公)5
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 三鷹市
地域 東京都三鷹市下連雀3丁目233番22
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
63万8,937 円/平米
211万2,326 円/坪
推定価格 平米
72万1,999 円/平米
238万6,929 円/坪
標準価格 平米
66万9,758 円/平米
221万4,220 円/坪
査定価格 平米
67万 円/平米
221万5,020 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 8.9 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 特別用途地区(特別用途地区)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 OH(公)5
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 武蔵野市
地域 東京都三鷹市下連雀3丁目233番22
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
71万4,456 円/平米
236万1,992 円/坪
推定価格 平米
73万2,317 円/平米
242万1,040 円/坪
標準価格 平米
67万8,071 円/平米
224万1,703 円/坪
査定価格 平米
67万8,000 円/平米
224万1,468 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 11 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 KS(公)5
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 武蔵野市
地域 東京都三鷹市下連雀3丁目233番22
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
51万765 円/平米
168万8,589 円/坪
推定価格 平米
53万4,460 円/平米
176万6,925 円/坪
標準価格 平米
62万8,038 円/平米
207万6,294 円/坪
査定価格 平米
62万8,000 円/平米
207万6,168 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 72
基準容積率 148
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 TМ(公)5
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 小金井市
地域 東京都三鷹市下連雀3丁目233番22
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
61万5,711 円/平米
203万5,541 円/坪
推定価格 平米
62万8,641 円/平米
207万8,287 円/坪
標準価格 平米
63万8,214 円/平米
210万9,935 円/坪
査定価格 平米
63万8,000 円/平米
210万9,228 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 90
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 5.7 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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