路線価 (2023) 東京都三鷹市井の頭4-379-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 三鷹市東京都三鷹市井の頭４丁目３７９番３８
価格時点	2023 年
駅名	井の頭公園駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 142万1,580 円
1平米当たり	1平米 43万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月16日
鑑定評価額 総額	3,510万 円 (65 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 178万5,240 円 1平米 54万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月12日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	3,520万 円 (65 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 179万1,852 円／坪 1平米 54万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は三鷹市及び周辺市区を中心としてＪＲ中央線、京王井の頭線沿線の近隣商業地域である。需要者は主に地縁性を有する個人事業者や地元の中小法人等が想定されるが、転用して戸建住宅地として利用する個人等も想定される。駅徒歩圏に位置するが、業態変化、店舗経営者の高齢化等により商業地域としての繁華性はやや劣るが、成熟した背後住宅地域を有しており需要は底堅い。取引の中心となる価格帯は５０～５５万円／㎡程度である。 (2) 　同一需給圏は概ね三鷹市及び武蔵野市のうち、ＪＲ中央線、京王井の頭線沿線の近隣商業地域である。需要者の中心は、個人事業者や中小法人であるが、賃貸経営目的の投資家も想定される。近隣地域は、熟成度の高い住宅地が背後に広がり、底堅い需要が見込まれる。市場の中心価格帯は平米あたり５０～６０万円前後であるが、コロナ禍の影響も残る中で地価は概ね上昇傾向で推移している。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域である。周辺には共同住宅等の収益物件も見られており賃貸市場は比較的に安定しているが、近隣地域は自用目的の店舗等も多く、土地価格に見合った賃料水準は形成されていないため収益価格はやや低位に求められた。従って、不動産市場の実態を反映した実証的、客観的な比準価格を標準として、収益性を反映した収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 　市場性を反映した比準価格は、近隣商業地域を中心とした類似性の高い取引事例により試算されており、実証的で信頼性が高い。収益価格は理論的価格であり、賃料水準、還元利回り等も適切に求められ、妥当性が認められるが、やや想定要素を含有するものと判断された。従って、本鑑定においては、信頼性の高い比準価格を標準とし、収益価格を比較考量の上、更に代表標準地との検討も踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	井の頭公園駅西方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	19.7 坪 (65 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	店舗、事務所兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B1
周辺の利用状況	小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	三鷹市東京都三鷹市井の頭４丁目３７９番３８
標準地の範囲
東	10 m
西	40 m
南	20 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	中低層の店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	11 m
面積	65 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	５．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、当面の間において現状を維持して推移していくものと予測される。 (2)当該地域は店舗兼共同住宅等が多くみられる近隣商業地域であり、地価はコロナ禍の影響もあり不透明感も残るが、根強い需要が見込まれ、当面は現状維持で推移していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中低層の店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 181万8,300 円 1平米 55万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 182万1,606 円 1平米 55万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 181万8,300円 1平米 55万円
前年から次年への変動率 2.5 ％
2022年	1坪 174万2,262円 1平米 52万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 182万1,606円 1平米 55万1,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 174万2,262円 1平米 52万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウイルスの影響は解消されつつあり、ワクチン供給に伴う経済活動の再開、低金利を背景として地価は上昇基調で推移している。 (2)三鷹市の人口は微増傾向で土地需要は底堅く推移している。一方、長引くコロナ禍の影響や物価高等、先行きに不透明感も残る状況である。
地域要因
(1)小規模店舗併用住宅等が建ち並ぶ近隣商業地域であり、地域要因の変動は特に認められない。 (2)井の頭公園駅徒歩圏内に存する近隣商業地域であり、コロナ禍の影響が残るものの根強い需要から、地価は強含み傾向で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に係る価格形成要因の変動は特にない。個別的要因に基づく競争力は代替・競争関係にある他の不動産と比較して概ね普通程度である。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井の頭４丁目３７９番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	57万4,537 円／平米 189万9,419 円／坪
推定価格 平米 坪	58万6,028 円／平米 193万7,409 円／坪
標準価格 平米 坪	55万9,187 円／平米 184万8,672 円／坪
査定価格 平米 坪	55万9,000 円／平米 184万8,054 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＮＭ（公）５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井の頭４丁目３７９番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	55万5,160 円／平米 183万5,359 円／坪
推定価格 平米 坪	62万9,181 円／平米 208万72 円／坪
標準価格 平米 坪	55万8,280 円／平米 184万5,674 円／坪
査定価格 平米 坪	55万8,000 円／平米 184万4,748 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＡ（公）５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	三鷹市
地域	東京都三鷹市井の頭４丁目３７９番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万4,523 円／平米 170万1,013 円／坪
推定価格 平米 坪	53万7,624 円／平米 177万7,385 円／坪
標準価格 平米 坪	53万8,701 円／平米 178万946 円／坪
査定価格 平米 坪	53万9,000 円／平米 178万1,934 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	9.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	特別用途地区（特別用途地区）
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴМ（公）５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	小金井市
地域	東京都三鷹市井の頭４丁目３７９番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	61万5,711 円／平米 203万5,541 円／坪
推定価格 平米 坪	62万8,025 円／平米 207万6,251 円／坪
標準価格 平米 坪	54万2,336 円／平米 179万2,963 円／坪
査定価格 平米 坪	54万2,000 円／平米 179万1,852 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.7 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情