路線価 (2023) 北海道苫小牧市晴海町41-3外 坪・平米
2023
路 線 価
北海道 苫小牧市
北海道苫小牧市晴海町４１番３外
(苫小牧)
- 周辺状況： 工業地 (大規模製材工場が集まった臨海型の工業団地)
- 沼ノ端駅 から 5200m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは：路線価は、路線(道路）に面する標準的な宅地の１平方メートル当たりの価額（千円単位）のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは：倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典：国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
| 住所 | |
|---|---|
| 所在地 |
北海道
苫小牧市北海道苫小牧市晴海町４１番３外
|
| 価格時点 | 2023 年
|
| 駅名 | 沼ノ端駅 から 5200m |
| 路線価 | |
| 倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
| 標準地の鑑定額 | |
| 標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月12日
|
| 調査実施日 | 2022年12月05日
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| 鑑定評価額 総額 |
1億5,900万 円
(18960 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万7,770 円
1平米 8,400 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 鑑定評価日 | 2023年01月13日
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| 調査実施日 | 2022年12月05日
|
| 鑑定評価額 総額 |
1億5,900万 円
(18960 平米)
|
| 鑑定評価額 単価 |
1坪 2万7,770 円／坪
1平米 8,400 円／平米
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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| 市場の特性 | |
|
(1) 同一需給圏は苫小牧市内の工業地域一円。需要者は製造業等の道内外の企業が中心。原木・鋼材を主とする晴海埠頭や中央北埠頭にも隣接する良好な立地環境にあり、輸出入も活発な動きを見せ、地価は安定的に推移。既存の工場地は大企業が立地し、コロナ禍においても長期に安定し、関連企業内の異動は昨年並み。規模や事務所付等の用途や業種で価格や市場流通性が相当大きく異なるため、中心となる価格帯は的確に把握できないのが現状である。 (2) 同一需給圏は苫小牧市を中心として室蘭市等も含む工業地域一円と判断する。市内中心部に近い臨海型の工業団地であり、大規模な工場が多いことから需要者は全国展開している道内外の事業者が中心である。利便性が良好な工業団地であることから、需要も比較的安定している。なお需要の中心となる価格帯は敷地規模、業種等により様々であり特定し難い。 |
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| 試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
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(1) 以上より比準価格が求められた。地域は臨港地区にあり、自己所有の工場・倉庫で、賃貸市場が未成熟のため、収益還元法は適用できなかった。臨港地区の取引は和束であるが、採用した事例の公法上の規制や周辺の土地利用度等を勘案し試算されたもので、晴海町の工場地の動向を現している。よって比準価格を基準に、同一の工業港区にある代表標準地からの検討結果を重視し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 地域周辺は自用の事業所等がほとんどを占め、賃貸向け物件は見受けられない。したがって収益還元法は適用しなかった。比準価格の査定にあたっては市内における代替性・規範性を有する取引事例から試算しており、市場の実態を反映している。よって本件では、代表標準地との検討、近年における市内工業地の取引動向、地元精通者へのヒアリング結果等も考慮の上、信頼性の高い比準価格をもって鑑定評価額を上記の通りと決定した。 |
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| 交通 | |
| 交通施設 | 沼ノ端
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| 距離 | 5200 m
|
| 土地の状態 | |
| 土地面積 |
5735 坪
(18960 平米)
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| 私道分面積 | 0 平米
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| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 形状 | 長方形 |
| 間口 | 1 m
|
| 奥行 | 3 m
|
| 現況 | 工場
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| 構造 |
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑） |
| 地上階数 | 0F
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| 地下階数 | B0
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| 周辺の利用状況 | 大規模製材工場が集まった臨海型の工業団地
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| 接面道路の状況 | |
| 方位 | 南西 |
| 道路幅員 | 20 m
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| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 |
道路
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
| 側道の状況 | |
| 側道方位 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道等接面状況 | 記載無し |
| 水道／ガス／下水 | |
| 水道／ガス／下水 設備の供給の有無 | |
| 水道 | 有 |
| ガス | 無 |
| 下水道 | 無 |
| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
工業専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等1 | 臨港地区（臨港地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 |
|
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
| 標準地 |
苫小牧市北海道苫小牧市晴海町４１番３外
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|---|---|
| 標準地の範囲 | |
| 東 | 500 m
|
| 西 | 500 m
|
| 南 | 500 m
|
| 北 | 300 m
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| 標準的使用 | |
| 標準的使用 | 工場地
|
| 画地の形状等 | |
| 間口 | 100 m
|
| 奥行き | 200 m
|
| 面積 | 20000 m2
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| 形状 | 長方形 |
| 地域の特性 | |
| 地域の特性 | 特にない。
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| 街路 | ２０ｍ道路
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| 法令上の規制等 | |
| 近接区分 | その他（記載無含） |
| 区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
| 用途地域 |
工業専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
| 防火地域 | 無指定（記載無含） |
| 自然公園法 | |
| その他地域地区等１ | 臨港地区（臨港地区） |
| その他地域地区等２ | その他 |
| その他地域地区等３ |
|
| 指定建ぺい率 | 60 ％
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 指定容積率 | 200 ％
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 基準建ぺい率 | 60 ％
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
| 基準容積率 | 200 ％
基準容積率とは都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
| 地域の将来予測 | |
|
(1)大企業も多く輸出入も活発なことから、安定的に推移するものと予測。 (2)市内中心部に近い臨海型の工業団地である。市内中心部、埠頭等へのアクセスが良好であることから、不動産需要は安定している。今後も同様に推移するものと思われ、地価は横這い傾向と予測する。 |
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| 近隣地域の比準価格 | |
| 最有効使用判定 | 工場地
|
| 不動産鑑定士の査定額(1) | |
| 比準価格 |
1坪 2万7,770 円
1平米 8,400 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
|
| 不動産鑑定士の査定額(2) | |
| 比準価格 |
1坪 2万7,770 円
1平米 8,400 円
（標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
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前年からの変動額
| 前年からの変動額 | |
|---|---|
| 不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
|
2023年 |
1坪 2万7,770円 1平米 8,400円 |
前年から次年への変動率 
0 ％
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2022年 |
1坪 2万7,770円 1平米 8,400円 |
| 不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
|
2020年 |
1坪 2万7,770円 1平米 8,400円 |
|
前年から次年への変動率
0 ％
|
|
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2019年 |
1坪 2万7,770円 1平米 8,400円 |
| 標準地区分 | 代表標準地 |
| 継続・新規区分 | 継続 |
| 一般的要因 | |
|
(1)苫小牧港の貨物取扱量は輸出入も堅調に推移し、工場用地では昨年と件数・規模共に大きな変化はないが、物流やバイオマスを中心とする動きが散見。 (2)市内の人口は微減傾向にある。コロナ禍にあるが低金利及び住宅ローン減税の効果で、利便性の良いエリアを中心に不動産取引は堅調である。 |
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| 地域要因 | |
|
(1)既存工業地域であるが、物流を中心とする工業地に対する需要の高まりや、幹線道路へのアクセスも良好な立地環境から、横ばい。 (2)市内中心部に位置する臨海型の工業団地。利便性が良好なことから当該地域の不動産需要は比較的安定している。 |
|
| 個別的要因 |
(1)ない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
| 事例番号 |
1231411213 比準価格算定 事例A |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市晴海町４１番３外 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 工業専用地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
9,400 円／平米
3万1,076 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
9,400 円／平米
3万1,076 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
9,691 円／平米
3万2,038 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
9,690 円／平米
3万2,035 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 不整形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北西 |
| 道路幅員 | 11 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 道路 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 臨港地区（臨港地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例B
| 事例番号 |
1231421213 比準価格算定 事例B |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市晴海町４１番３外 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
1万499 円／平米
3万4,710 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
1万1,666 円／平米
3万8,568 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,113 円／平米
2万6,822 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,110 円／平米
2万6,812 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 12 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | 特別用途地区（特別用途地区） |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例C
| 事例番号 |
1231801213 比準価格算定 事例C |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市晴海町４１番３外 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 準工業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
6,051 円／平米
2万5 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
6,051 円／平米
2万5 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
7,012 円／平米
2万3,182 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
7,010 円／平米
2万3,175 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 建付地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 北東 |
| 道路幅員 | 12 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |
比準価格算定 事例D
| 事例番号 |
1231801213 比準価格算定 事例D |
|---|---|
| 事例エリア | |
| 都道府県 | 北海道 |
| 市区町村 | 苫小牧市 |
| 地域 | 北海道苫小牧市晴海町４１番３外 |
| 区域区分 | 市街化区域 |
| 用途地域 | 工業地域 |
| 価格 | |
|
取引価格 平米
坪
|
7,611 円／平米
2万5,162 円／坪
|
|
推定価格 平米
坪
|
7,611 円／平米
2万5,162 円／坪
|
|
標準価格 平米
坪
|
8,273 円／平米
2万7,351 円／坪
|
|
査定価格 平米
坪
|
8,270 円／平米
2万7,341 円／坪
|
| 土地の状態 | |
| 基準建ぺい率 | 60 ％ |
| 基準容積率 | 200 ％ |
| 面積 | 未記録 |
| 私道面積 | 未記録 |
| タイプ | 更地 |
| 形状 | 長方形 |
| 駅前区分 | その他（記載無含） |
| 接面道路 | |
| 方位 | 南東 |
| 道路幅員 | 20 m |
| 舗装状況 | 舗装 |
| 道路の種類 | 市道 |
| 側道 | |
| 側道等の接面状況 | |
| 側道方位1 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員1 | 未記録 |
| 側道方位2 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員2 | 未記録 |
| 側道方位3 | 接面道路無（記載無含） |
| 側道幅員3 | 未記録 |
| その他 | |
| その他地域地区等1 | その他 |
| その他地域地区等2 | その他 |
| その他地域地区等3 | |
| 特別な事情 | |