路線価 (2023) 東京都青梅市師岡町3-4-13 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 青梅市東京都青梅市師岡町３丁目４番１３
価格時点	2023 年
駅名	河辺駅 から 800m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,900万 円 (121 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 51万9,042 円／坪 1平米 15万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有する居住者または勤労者で、居住の快適性、利便性を重視するファミリー層が多い。本地域は最寄り駅から徒歩圏内の区画整理済の住宅地域で、周辺に店舗等の生活利便施設が多く利便性が良好であるため、需要は堅調である。新築戸建住宅の中心価格帯は総額３，５００～４，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、ＪＲ小作駅、河辺駅、東青梅駅等を最寄りとする住宅地域等である。需要者は同一需給圏内居住者及び西多摩、北多摩西部、埼玉県南西部等への通勤者が中心となる。畑も残る区画整理済の住宅地域であるが、周辺での建売分譲も落ち着き、供給は少なめであった。近隣地域及び周辺において割高な取引が散見されており住宅需要は堅く、地価は強含みである。土地は１，９００万円程度、新築の戸建住宅は３，０００万円台前半が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引が殆どである。アパート等の収益物件も散見されるが、土地所有者の税務対策等の目的であるため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、周辺類似地域から、対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、規範性は高い。したがって、比準価格を標準とし、不動産市場における地価変動率や周辺標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は畑も見られる住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、広域的な価格バランスや地価変動を勘案し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	河辺駅北方
距離	800 m
土地の状態
土地面積	36.6 坪 (121 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に畑も残る区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青梅市東京都青梅市師岡町３丁目４番１３
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	20 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	12 m
面積	120 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特になし。
街路	基準方位北、６．０ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)畑等も散見されるが、最寄駅から徒歩圏内の区画整理済の住宅地域としてほぼ成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移していくと予測される。 (2)畑も見られる区画整理済の住宅地域であるが、将来的には漸次住宅地域として熟成していく地域であると予測する。地価は住宅需要が堅調なため、強含みで推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 51万9,042 円 1平米 15万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2022年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
前年から次年への変動率 1.9 ％
2019年	1坪 50万9,124円 1平米 15万4,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種感染防止対策により社会経済情勢の正常化は進んでいるが、ウクライナ紛争や円安から国内も物価高、不動産市場も全般的に上昇傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直している。青梅市の総人口は微減傾向であるが、社会増は続いている。地価は横ばい又は強含みとなっている。
地域要因
(1)主だった地域要因の変動はない。区画整理済で居住環境の良好な住宅地の地価は上昇し、コロナ禍前の価格に戻りつつある。 (2)師岡町３丁目の地域的な人口は概ね横ばいであり、特段の地域要因の変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＳＩ５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市師岡町３丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	15万3,516 円／平米 50万7,524 円／坪
推定価格 平米 坪	15万4,591 円／平米 51万1,078 円／坪
標準価格 平米 坪	16万4,284 円／平米 54万3,123 円／坪
査定価格 平米 坪	16万4,000 円／平米 54万2,184 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＲＫ５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市師岡町３丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	11万4,006 円／平米 37万6,904 円／坪
推定価格 平米 坪	12万7,433 円／平米 42万1,293 円／坪
標準価格 平米 坪	15万1,526 円／平米 50万945 円／坪
査定価格 平米 坪	15万2,000 円／平米 50万2,512 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＩＳＩ５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市師岡町３丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万4,492 円／平米 54万3,811 円／坪
推定価格 平米 坪	16万2,234 円／平米 53万6,346 円／坪
標準価格 平米 坪	15万5,994 円／平米 51万5,716 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	180 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＲＫ５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市師岡町３丁目４番１３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万1,797 円／平米 53万4,901 円／坪
推定価格 平米 坪	15万6,663 円／平米 51万7,928 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,663 円／平米 51万7,928 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情