土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都青梅市新町5-37-24 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 青梅市
東京都青梅市新町5丁目37番24 (青梅)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域)
  • 小作駅 から 1900m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
36万3,660
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
11万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 青梅市東京都青梅市新町5丁目37番24
価格時点 2023
駅名 小作駅 から 1900m
路線価
1坪当たり 1坪 36万3,660
1平米当たり 1平米 11万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月13日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,750万
(124 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 46万6,146
1平米 14万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月02日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1,740万
(124 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 46万2,840 円/坪
1平米 14万 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏はJR青梅線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有する居住者または勤労者で、居住の快適性、利便性を重視するファミリー層が多い。本地域は最寄駅からは徒歩圏外であるが、区画整理済の住宅地域で居住環境が良好であるため、需要は堅調である。新築戸建住宅の中心価格帯は総額3,000~3,500万円程度である。

(2) 同一需給圏は、JR羽村駅、小作駅、河辺駅等を最寄りとする住宅地域である。需要者は同一需給圏内居住者及び西多摩、北多摩西部等への通勤者が中心となる。空地も見られる区画整理済の住宅地域であるが、周辺地域では宅地開発、宅地分譲も見られており、住宅需要も堅調で、地価は強含みである。土地は1,700万円程度、新築の戸建住宅は3,000万円台前半が中心である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引が殆どである。アパート等の収益物件も散見されるが、投資目的の取引はほぼ見られないため、収益還元法は非適用とした。比準価格は、周辺類似地域から、対象不動産と類似性の高い現実の取引事例を基に求められたものであり、規範性は高い。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

交通
交通施設 小作駅北方
距離 1900 m
土地の状態
土地面積 37.5 坪 (124 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 正方形
間口 1 m
奥行 1 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅等が建ち並ぶ区画整理済の住宅地域
接面道路の状況
方位 西
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 青梅市東京都青梅市新町5丁目37番24
標準地の範囲
20 m
西 30 m
60 m
80 m
標準的使用
標準的使用 戸建住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 10 m
面積 120 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特になし。
街路 基準方位北、12.0m市道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種中高層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
指定建ぺい率 60
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 150
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 70
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 150
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)最寄駅からは距離があるが、地区計画に基づいて区画整理された、居住環境が良好な戸建住宅地域として成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。地価は緩やかな上昇傾向で推移していくと予測される。

(2)戸建住宅を中心とし、共同住宅も混在する区画整理済の住宅地域であり、将来的には周辺の空地もある程度は宅地化されていくものと予測する。地価は強含みで推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 46万6,146
1平米 14万1,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 46万2,840
1平米 14万
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 46万6,146
1平米 14万1,000
前年から次年への変動率 1.4 %
2022年
1坪 45万9,534
1平米 13万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 46万2,840
1平米 14万
前年から次年への変動率 0.7 %
2019年
1坪 45万9,534
1平米 13万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 新規
一般的要因
(1)各種感染防止対策により社会経済情勢の正常化は進んでいるが、ウクライナ紛争や円安から国内も物価高、不動産市場も全般的に上昇傾向にある。

(2)景気は緩やかに持ち直している。青梅市の総人口は微減傾向であるが、社会増は続いている。地価は横ばい又は強含みとなっている。

地域要因
(1)主だった地域要因の変動はない。区画整理済で居住環境の良好な住宅地の地価は上昇しているが、コロナ禍前の価格には戻っていない。

(2)新町5丁目地区の地域的な人口は増加しているが、特段の地域要因の変動はない。

個別的要因 (1)個別的要因に変動はない。

(2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 KRK5K
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 青梅市
地域 東京都青梅市新町5丁目37番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万7,450 円/平米
45万4,410 円/坪
推定価格 平米
13万2,083 円/平米
43万6,666 円/坪
標準価格 平米
13万9,035 円/平米
45万9,650 円/坪
査定価格 平米
14万2,000 円/平米
46万9,452 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 KRK5K
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 青梅市
地域 東京都青梅市新町5丁目37番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
13万435 円/平米
43万1,218 円/坪
推定価格 平米
12万4,969 円/平米
41万3,148 円/坪
標準価格 平米
13万8,547 円/平米
45万8,036 円/坪
査定価格 平米
14万1,000 円/平米
46万6,146 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ正方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 KRK5K
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 青梅市
地域 東京都青梅市新町5丁目37番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万714 円/平米
53万1,320 円/坪
推定価格 平米
15万4,745 円/平米
51万1,587 円/坪
標準価格 平米
14万6,400 円/平米
48万3,998 円/坪
査定価格 平米
14万9,000 円/平米
49万2,594 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 200
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 KRK5K
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 青梅市
地域 東京都青梅市新町5丁目37番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米
16万1,797 円/平米
53万4,901 円/坪
推定価格 平米
15万6,663 円/平米
51万7,928 円/坪
標準価格 平米
13万6,585 円/平米
45万1,550 円/坪
査定価格 平米
13万9,000 円/平米
45万9,534 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 70
基準容積率 150
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 6 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 KRK5K
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 青梅市
地域 東京都青梅市新町5丁目37番24
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
11万4,006 円/平米
37万6,904 円/坪
推定価格 平米
12万7,433 円/平米
42万1,293 円/坪
標準価格 平米
13万2,743 円/平米
43万8,848 円/坪
査定価格 平米
13万5,000 円/平米
44万6,310 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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