路線価 (2023) 東京都青梅市梅郷5-991-4 坪・平米
2023
路 線 価
東京都 青梅市
東京都青梅市梅郷5丁目991番4
(青梅)
- 周辺状況: 住宅地 (一般住宅のほかに空地が見られる住宅地域)
- 日向和田駅 から 680m
路線価対象年 : 2022年
路線価 倍率方式
1.1 倍
倍率方式
倍率方式
路線価とは:路線価は、路線(道路)に面する標準的な宅地の1平方メートル当たりの価額(千円単位)のことです。相続税や贈与税の計算基準となります。
倍率方式とは:倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
路線価出典:国土交通省地価公示
路線価の対象の土地情報
標準地
住所 | |
---|---|
所在地 |
東京都
青梅市東京都青梅市梅郷5丁目991番4
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価格時点 | 2023 年
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駅名 | 日向和田駅 から 680m |
路線価 | |
倍率方式 | 1.1 倍倍率方式とは倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。 |
標準地の鑑定額 | |
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。 | |
不動産鑑定士の査定額(1) | |
鑑定評価日 | 2023年01月04日
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調査実施日 | 2022年12月05日
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鑑定評価額 総額 |
1,060万 円
(173 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 20万3,319 円
1平米 6万1,500 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
鑑定評価日 | 2023年01月04日
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調査実施日 | 2022年12月05日
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鑑定評価額 総額 |
1,070万 円
(173 平米)
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鑑定評価額 単価 |
1坪 20万3,650 円/坪
1平米 6万1,600 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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市場の特性 | |
(1) 同一需給圏は青梅市並びにJR青梅線沿線を中心とした西多摩地域の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層が多く、同一需給圏外からの転入者は少ない。コロナ禍により停滞していた景気に持ち直しの傾向が見られ、景気動向を反映して当該地域の地価はやや回復傾向で推移している。住宅需要の中心となっている新築戸建住宅の価格帯は総額2000万円前後である。 (2) 同一需給圏は青梅市及び周辺市町村を含む西多摩地域のJR青梅線、五日市線及び八高線沿線の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏内の在住者や勤労者が中心で、都心部への通勤者の需要は少ない。古くから町としてできあがっている地域であるが、すでに成熟しており、一定の需要はあるものの都心への通勤の利便性は劣るので住宅地の需給の動向は弱い。新築戸建住宅は2000万円程度が中心であり、土地は1000万円強が市場の中心価格帯である。 |
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試算価格の調整及び鑑定評価額の決定 | |
(1) 当該地域は戸建住宅用地としての土地利用が多く、木造アパートや転勤等の事情により一時的に賃貸されている戸建住宅等の賃貸物件も極めて少なく、賃貸市場は極めて未成熟である。需要者の土地取得は戸建住宅用地としての自用目的での取引が主体であるので、収益価格は求めなかった。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、自己使用目的の取引が中心となっている。賃貸市場は未成熟であり、僅かにアパート等も近隣地域周辺に見られるものの、投資目的の取引はほとんど見られない。よって、市場参加者の行動や、想定の実現性を考慮した結果、収益価格の試算は行わず、規範性のある取引事例を採用した比準価格を標準として、代表標準地との検討及び地価変動率や不動産市場の動向も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 |
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交通 | |
交通施設 | 日向和田駅北西方
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距離 | 680 m
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土地の状態 | |
土地面積 |
52.3 坪
(173 平米)
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私道分面積 | 0 平米
|
指定建ぺい率 | 40 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 80 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
形状 | 長方形 |
間口 | 1 m
|
奥行 | 1.5 m
|
現況 | 住宅
|
構造 |
木造:W
その他種類鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑) |
地上階数 | 2F
|
地下階数 | B0
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周辺の利用状況 | 一般住宅のほかに空地が見られる住宅地域
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接面道路の状況 | |
方位 | 西 |
道路幅員 | 4.6 m
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舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 |
市道
その他種類国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路 |
側道の状況 | |
側道方位 | 接面道路無(記載無含) |
側道等接面状況 | 記載無し |
水道/ガス/下水 | |
水道/ガス/下水 設備の供給の有無 | |
水道 | 有 |
ガス | 無 |
下水道 | 有 |
法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | 国立公園(普通)地域-国立公(普通) |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 最低限敷地面積
|
基準建ぺい率 | 40 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 80 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
近隣地域
標準地 |
青梅市東京都青梅市梅郷5丁目991番4
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標準地の範囲 | |
東 | 50 m
|
西 | 100 m
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南 | 100 m
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北 | 60 m
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標準的使用 | |
標準的使用 | 戸建住宅地
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画地の形状等 | |
間口 | 11 m
|
奥行き | 15 m
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面積 | 165 m2
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形状 | 長方形 |
地域の特性 | |
地域の特性 | 最低限敷地面積120㎡
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街路 | 基準方位北、4.6m市道
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法令上の規制等 | |
近接区分 | その他(記載無含) |
区域区分 |
市街化区域
その他種類市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外 |
用途地域 |
第1種低層住居専用地域
その他種類近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し |
防火地域 | 無指定(記載無含) |
自然公園法 | 国立公園(普通)地域-国立公(普通) |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 最低限敷地面積
|
指定建ぺい率 | 40 %
建ぺい率とは建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
指定容積率 | 80 %
容積率とは容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
基準建ぺい率 | 40 %
基準建ぺい率とは都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。 |
基準容積率 | 80 %
基準容積率とは都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。 |
地域の将来予測 | |
(1)地域要因に大きな変化は見られないので、当面は畑や空地も見られる戸建住宅地域として現状を維持するものと予測する。 (2)既存の住宅地域として出来上がっており、梅の公園内の梅の再植樹による地域活性化の期待はあるが、住宅地の価格形成に大きな影響は与えず、現状を維持するものと予測する。 |
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近隣地域の比準価格 | |
最有効使用判定 | 戸建住宅地
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不動産鑑定士の査定額(1) | |
比準価格 |
1坪 20万3,319 円
1平米 6万1,500 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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不動産鑑定士の査定額(2) | |
比準価格 |
1坪 20万3,650 円
1平米 6万1,600 円
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
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前年からの変動額
前年からの変動額 | |
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不動産鑑定士の査定 変動額(1) | |
2023年 |
1坪 20万3,319円 1平米 6万1,500円 |
前年から次年への変動率 0.2 % | |
2022年 |
1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円 |
不動産鑑定士の査定 変動額(2) | |
2020年 |
1坪 20万3,650円 1平米 6万1,600円 |
前年から次年への変動率 0.3 % | |
2019年 |
1坪 20万2,988円 1平米 6万1,400円 |
標準地区分 | 代表標準地 |
継続・新規区分 | 継続 |
一般的要因 | |
(1)市の人口は概ね安定的であり、景気が緩やかに持ち直すなか、不動産取引は比較的堅調であるが、利便性等の優劣による地価の二極化が顕著である。 (2)市内の人口は減少傾向で、高齢化率は上昇傾向。コロナ禍の影響は落ち着きつつあるが、世界情勢や円安、物価高、金利先高感等先行き不透明である。 |
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地域要因 | |
(1)戸建住宅地域として住環境を維持しているが、市内では比較的地価水準が低く、住宅需要を喚起するような地域要因の変動は認められない。 (2)古くから形成されている町であり、地域要因に大きな変動はない。 |
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個別的要因 |
(1)西道路であることによる日照・通風等の居住快適性に優劣が見られるほかは、特に変動要因はない。 (2)個別的要因に変動はない。 |
土地価格の事例
比準価格算定 事例A
事例番号 |
NKZ5C 比準価格算定 事例A |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 東京都 |
市区町村 | 青梅市 |
地域 | 東京都青梅市梅郷5丁目991番4 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
5万9,557 円/平米
19万6,895 円/坪
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推定価格 平米
坪
|
5万7,266 円/平米
18万9,321 円/坪
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標準価格 平米
坪
|
5万9,037 円/平米
19万5,176 円/坪
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査定価格 平米
坪
|
6万200 円/平米
19万9,021 円/坪
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土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 最低限敷地面積 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例B
事例番号 |
NKZ5K 比準価格算定 事例B |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 東京都 |
市区町村 | 青梅市 |
地域 | 東京都青梅市梅郷5丁目991番4 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
5万956 円/平米
16万8,461 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
5万8,773 円/平米
19万4,304 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
5万8,773 円/平米
19万4,304 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
5万9,900 円/平米
19万8,029 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 50 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | ほぼ台形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 北西 |
道路幅員 | 4.5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | 側道 |
側道方位1 | 北東 |
側道幅員1 | 4.8 m |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 最低限敷地面積 |
特別な事情 |
比準価格算定 事例C
事例番号 |
YTU5K 比準価格算定 事例C |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 東京都 |
市区町村 | 青梅市 |
地域 | 東京都青梅市梅郷5丁目991番4 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
5万7,985 円/平米
19万1,698 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
5万5,755 円/平米
18万4,326 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万868 円/平米
20万1,230 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万2,100 円/平米
20万5,303 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 建付地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南東 |
道路幅員 | 5 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | |
特別な事情 |
比準価格算定 事例D
事例番号 |
NKZ5K 比準価格算定 事例D |
---|---|
事例エリア | |
都道府県 | 東京都 |
市区町村 | 青梅市 |
地域 | 東京都青梅市梅郷5丁目991番4 |
区域区分 | 市街化区域 |
用途地域 | 第1種低層住居専用地域 |
価格 | |
取引価格 平米
坪
|
3万8,031 円/平米
12万5,730 円/坪
|
推定価格 平米
坪
|
4万7,539 円/平米
15万7,164 円/坪
|
標準価格 平米
坪
|
6万947 円/平米
20万1,491 円/坪
|
査定価格 平米
坪
|
6万2,200 円/平米
20万5,633 円/坪
|
土地の状態 | |
基準建ぺい率 | 40 % |
基準容積率 | 80 % |
面積 | 未記録 |
私道面積 | 未記録 |
タイプ | 更地 |
形状 | 長方形 |
駅前区分 | その他(記載無含) |
接面道路 | |
方位 | 南西 |
道路幅員 | 4.6 m |
舗装状況 | 舗装 |
道路の種類 | 市道 |
側道 | |
側道等の接面状況 | |
側道方位1 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員1 | 未記録 |
側道方位2 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員2 | 未記録 |
側道方位3 | 接面道路無(記載無含) |
側道幅員3 | 未記録 |
その他 | |
その他地域地区等1 | 高度地区(高度地区) |
その他地域地区等2 | その他 |
その他地域地区等3 | 最低限敷地面積 |
特別な事情 |