路線価 (2023) 東京都青梅市大門1-599-16 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 青梅市東京都青梅市大門１丁目５９９番１６
価格時点	2023 年
駅名	東青梅駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 24万4,644 円
1平米当たり	1平米 7万4,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,230万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月02日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1,240万 円 (132 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 31万764 円／坪 1平米 9万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ青梅線・五日市線・八高線沿線を中心とする西多摩地域の住宅地域。主な需要者は、同一需給圏に地縁を有する居住者または勤労者で、都心への通勤者需要は少ない。本地域は区画整理未実施の住宅地域で、駅からは距離があるが、小中学校には近く、車通勤可能なファミリー層からの一定の需要はある。新築戸建住宅の中心価格帯は総額２５００～３０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は、主として青梅市の外周部における住宅地域等である。需要者は同一需給圏内居住者及び西多摩、北多摩西部等への通勤者が中心となる。空地もみられる住宅地域であり、周辺では戸建分譲が多く見られている。最寄駅にはやや距離があるが、住宅需要は堅調であり、地価は強含みである。土地は１，２００万円程度、新築の戸建住宅は２，０００万円台後半が中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域で、居住の快適性に着目した自用の取引が殆どである。アパート等の収益物件も見られるが、旧来からの土地所有者の税務対策等によるもので、賃貸市場は未成熟である。よって、収益還元法は非適用とした。比準価格は周辺類似地域に存する取引事例を採用し、取引の実態を反映した実証的で説得力のあるものである。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も散見されるが土地所有者が建築したものが大半であり、収益目的の取引は極めて少ないため、収益方式の適用は断念した。自用の戸建住宅建設のための土地取引又は自用の土地建物一体としての戸建住宅の取引が中心となっている。したがって、本件においては市場の取引実態を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	東青梅駅北東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	39.9 坪 (132 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパートが見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低限敷地面積
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青梅市東京都青梅市大門１丁目５９９番１６
標準地の範囲
東	60 m
西	20 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	13 m
面積	130 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	敷地面積の最低限度１２０㎡
街路	基準方位北、４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３	最低限敷地面積
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)青梅市郊外の住宅地域で、周辺には空地や農地も見られる。駅から距離があり、利便性にやや劣るが、地価は下げ止まり、やや上向きで推移していくと予測される。 (2)一般住宅を中心に共同住宅、空地等も見られる既成住宅地域であるが、今後については周辺の空地等も漸次宅地化が進んでいくものと予測する。地価は、強含みを維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 30万7,458 円 1平米 9万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 31万764 円 1平米 9万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 30万7,458円 1平米 9万3,000円
前年から次年への変動率 0.5 ％
2022年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 31万764円 1平米 9万4,000円
前年から次年への変動率 1.6 ％
2019年	1坪 30万5,805円 1平米 9万2,500円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種感染防止対策により社会経済情勢の正常化は進んでいるが、ウクライナ紛争や円安から国内も物価高、不動産市場も全般的に上昇傾向にある。 (2)景気は緩やかに持ち直している。青梅市の総人口は微減傾向であるが、社会増は続いている。地価は横ばい又は強含みとなっている。
地域要因
(1)主だった地域要因の変動はない。駅から離れており、利便性にやや劣るが、地価は下げ止まり、僅かながら上昇している。 (2)宅地分譲が活発であることもあり、大門１丁目の地域的な人口は、総じて増加傾向である。周辺地域で宅地分譲が見られている。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＩＳＩ５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市大門１丁目５９９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万296 円／平米 29万8,519 円／坪
推定価格 平米 坪	9万1,755 円／平米 30万3,342 円／坪
標準価格 平米 坪	9万7,508 円／平米 32万2,361 円／坪
査定価格 平米 坪	9万8,500 円／平米 32万5,641 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	最低限敷地面積
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＭＫ５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市大門１丁目５９９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	9万3,813 円／平米 31万146 円／坪
推定価格 平米 坪	9万4,376 円／平米 31万2,007 円／坪
標準価格 平米 坪	8万8,950 円／平米 29万4,069 円／坪
査定価格 平米 坪	8万9,800 円／平米 29万6,879 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	7.6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＲＫ５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市大門１丁目５９９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万9,733 円／平米 36万2,777 円／坪
推定価格 平米 坪	10万5,448 円／平米 34万8,611 円／坪
標準価格 平米 坪	8万9,136 円／平米 29万4,684 円／坪
査定価格 平米 坪	9万 円／平米 29万7,540 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫＲＫ５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市大門１丁目５９９番１６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	10万8,795 円／平米 35万9,676 円／坪
推定価格 平米 坪	10万2,294 円／平米 33万8,184 円／坪
標準価格 平米 坪	9万2,826 円／平米 30万6,883 円／坪
査定価格 平米 坪	9万3,800 円／平米 31万103 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	西
側道幅員1	2.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情