路線価 (2023) 東京都青梅市河辺町10-8-2外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 青梅市東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外
価格時点	2023 年
駅名	河辺駅 から 130m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月05日
鑑定評価額 総額	1億400万 円 (345 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 99万8,412 円／坪 1平米 30万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ青梅線・五日市線・八高線沿線を中心とする西多摩地域の商業地域及び近隣商業地域。主な需要者は、同一需給圏内に地縁を有する事業者や不動産業者等である。河辺駅北口前は商業施設が比較的集積しているが、商況・繁華性は普通程度である。駅前商業地域で稀少性があるため、一定の需要がある。画地規模が様々であり、取引件数も少ないことから、中心価格帯の把握は難しい。 (2) 同一需給圏は多摩地域西部の商業地域である。需要者は、同一需給圏内の地元の法人、事業者等が中心となるがマンション業者等による購入も考えられる。人口減少や沿道型大型店舗等の影響により青梅市内の既存の商業地域は衰退が見られるが、駅前という希少性の高い土地の需要は一定程度あると考えられる。取引の土地の規模も多様で、建物の構造やグレードも様々であり、取引件数も少ないことから、市場の中心価格帯の把握は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は河辺駅北口近くの近隣商業地域であるが、賃料水準は高くないため、収益価格は低位に試算された。一方、比準価格は、周辺類似地域における自用目的の現実の取引事例を基に求められたものであり、取引の実態を反映した実証的で説得力のある価格といえる。したがって、収益価格は参考に留め、比準価格を中心とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (2) 類似性の高い商業地の取引事例は少ないが、比準価格は実際の取引に基づいて試算しており、市場性を反映している。対象標準地において、上層階まで高い賃料を得る商業用建物を想定することは現実的でないため、収益価格は比準価格よりも低位に試算された。類似地域では自用目的の取引が多く。投資目的による取引は少ない。よって比準価格を標準とし、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	河辺駅北東方
距離	130 m
土地の状態
土地面積	104.4 坪 (345 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	銀行
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	4F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中層の店舗ビル、銀行が見られる駅前の商業地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	青梅市東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外
標準地の範囲
東	50 m
西	0 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗事務所兼共同住宅地
画地の形状等
間口	16 m
奥行き	22 m
面積	350 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	２２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)河辺駅北口の駅前商業地域で、青梅市内では繁華性のある地域である。地域はほぼ成熟しており、当面は現状のまま推移するものと予測する。人出はやや戻ってきており、地価は横這いで推移していくと予測される。 (2)駅前の商業地域として概ね成熟しており、当面は現状を維持するものと予測する。コロナ禍から回復しきれているとは言えず、物価高等の先行きの不透明感がある。地価水準は横ばい傾向で推移すると推測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗事務所兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 99万8,412 円 1平米 30万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2022年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 99万8,412円 1平米 30万2,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)各種感染防止対策により社会経済情勢の正常化は進んでいるが、ウクライナ紛争や円安から国内も物価高、不動産市場も全般的に上昇傾向にある。 (2)市内人口は減少傾向、駅前商業施設は衰退傾向。コロナ禍の影響は落ち着きつつあるが、世界情勢や円安、物価高、金利先高感等先行き不透明である。
地域要因
(1)主だった地域要因の変動はないが、地価は下げ止まり、横這いで推移している。 (2)新型コロナウイルスによる商業収益性の減少は完全に回復したとはいえないが、地域要因に大きな変動はない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＭＫ５Ｋ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	青梅市
地域	東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	19万1,807 円／平米 63万4,114 円／坪
推定価格 平米 坪	18万9,362 円／平米 62万6,031 円／坪
標準価格 平米 坪	30万3,465 円／平米 100万3,255 円／坪
査定価格 平米 坪	30万3,000 円／平米 100万1,718 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＭＴＩ５Ｋ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	羽村市
地域	東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	15万117 円／平米 49万6,287 円／坪
推定価格 平米 坪	18万5,071 円／平米 61万1,845 円／坪
標準価格 平米 坪	30万4,393 円／平米 100万6,323 円／坪
査定価格 平米 坪	30万4,000 円／平米 100万5,024 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＫＡ５Ｋ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	羽村市
地域	東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	24万1,933 円／平米 79万9,830 円／坪
推定価格 平米 坪	23万2,025 円／平米 76万7,075 円／坪
標準価格 平米 坪	31万1,443 円／平米 102万9,631 円／坪
査定価格 平米 坪	31万1,000 円／平米 102万8,166 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	99 ％
基準容積率	297 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＴＵ５Ｋ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	八王子市
地域	東京都青梅市河辺町１０丁目８番２外
区域区分	市街化区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	31万2,779 円／平米 103万4,047 円／坪
推定価格 平米 坪	31万4,656 円／平米 104万253 円／坪
標準価格 平米 坪	28万8,940 円／平米 95万5,236 円／坪
査定価格 平米 坪	28万9,000 円／平米 95万5,434 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	600 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	22 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情