路線価 (2023) 北海道稚内市中央3-267-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 稚内市北海道稚内市中央３丁目２６７番４外
価格時点	2023 年
駅名	稚内駅 から 220m
路線価
1坪当たり	1坪 6万6,120 円
1平米当たり	1平米 2万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月13日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	593万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	578万 円 (245 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 7万8,022 円／坪 1平米 2万3,600 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、広く店舗、事業所の貼りつきがみられる市内の商業・業務地域に及ぶが、ＪＲ稚内、南稚内駅周辺に形成される中心商業地域との相関性が強い。需要者は主に市内の中小規模の法人、個人が占めている。郊外地区への顧客流出が続く中、駅周辺の中心商業地域は空き店舗が増加し、空洞化が進行、取引は偶発・散発的である。取引の中心となる価格帯は、坪単価にして７万円～８万円前後と思料される。 (2) 同一需給圏は稚内・南稚内駅周辺の商業地域ならびに幹線道路沿いを中心とする路線商業地域一円の圏域である。需要者は地元の法人、個人経営者等が中心と見込まれる。稚内駅周辺の空洞化が進む既成商業地域で、景気の先行き不透明感から需要は弱含みで推移している模様。市場での総額は画地条件や規模等により幅があり、需要の中心となる価格帯の特定は困難である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格は、代替性を有する商業地の事例に基づき試算され、市場の実態を反映した価格が得られたものと考える。近隣地域は自己所有の店舗が多いことに加え、空き店舗、空き地が増加し、将来にわたって安定的な収益を得られるかどうかは不透明であり、収益価格は相対的信頼性に劣るものと判断した。よって、収益価格は参考にとどめ、一般的要因の動向、市場動向を踏まえた検討を行った結果、本件では比準価格を採用し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は複数の取引事例から試算したもので実証的である。一方、収益価格は理論的な価格で想定項目に影響を受ける傾向が強い。地域は衰退傾向の商業地域で、需要の観点から土地の高度利用は期待出来ず、収益面からの価格検討には限界がある。よって実証的な比準価格を重視して収益価格は参考とし、さらに前年価格からの推移等も検討して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお規準すべき標準地は存在しないため、規準価格との検討は行わなかった。
交通
交通施設	稚内駅
距離	220 m
土地の状態
土地面積	74.1 坪 (245 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	小売店舗、金融機関等が建ち並ぶ中心的商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	稚内市北海道稚内市中央３丁目２６７番４外
標準地の範囲
東	20 m
西	50 m
南	30 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層店舗兼事務所地
画地の形状等
間口	9 m
奥行き	27 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特記すべき事項はない。
街路	１４．５ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	400 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	90 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	400 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)衰退が続く稚内駅周辺のアーケード商店街に存し、空き店舗、空き地が介在する現在の商況で当面推移するものと予測する。客足が郊外店に流れ、商況回復の期待に乏しく、近隣地域の地価は当面、下落傾向で推移と予測。 (2)稚内駅周辺の空洞化が進む既成商業地域で地域内に特段の変動要因は認められない。景気の先行き不透明感から中心部商業地の需要は弱含みであり、地価は当面、下落傾向で推移して行くものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層店舗兼事務所地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 8万5 円 1平米 2万4,200 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 7万8,022 円 1平米 2万3,600 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 8万5円 1平米 2万4,200円
前年から次年への変動率 -2 ％
2022年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 7万8,022円 1平米 2万3,600円
前年から次年への変動率 -4.5 ％
2019年	1坪 8万1,658円 1平米 2万4,700円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)人口減、所得上向かず、住宅需要は低調に推移。高齢化の影響は熟練工不足を通じて水産加工のボトルネックとなり、人出不足は観光面に影響及ぼす。 (2)道北地域の景気は新型コロナ感染症拡大の影響や物価高により厳しい状況にあり、先行き不透明感が強まっている。
地域要因
(1)市役所新庁舎の建設に向けた動きが本格化し、今年度より用地買収が始まった。 (2)稚内駅周辺の空洞化が進む既成商業地域で地域内に特段の変動要因は認められない。需要は弱含みで推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231571214 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	稚内市
地域	北海道稚内市中央３丁目２６７番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,107 円／平米 5万3,250 円／坪
推定価格 平米 坪	1万5,962 円／平米 5万2,770 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,003 円／平米 7万9,354 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,000 円／平米 7万9,344 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	17 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231571214 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	稚内市
地域	北海道稚内市中央３丁目２６７番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	商業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万7,193 円／平米 5万6,840 円／坪
推定価格 平米 坪	1万7,090 円／平米 5万6,500 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,414 円／平米 8万713 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,400 円／平米 8万666 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	400 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	14.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	土砂災害警戒区域（土砂災警区域）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231571214 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	稚内市
地域	北海道稚内市中央３丁目２６７番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	2万3,470 円／平米 7万7,592 円／坪
推定価格 平米 坪	2万2,142 円／平米 7万3,201 円／坪
標準価格 平米 坪	2万3,656 円／平米 7万8,207 円／坪
査定価格 平米 坪	2万3,700 円／平米 7万8,352 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	19 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231571214 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	稚内市
地域	北海道稚内市中央３丁目２６７番４外
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	1万6,777 円／平米 5万5,465 円／坪
推定価格 平米 坪	1万8,641 円／平米 6万1,627 円／坪
標準価格 平米 坪	2万4,209 円／平米 8万35 円／坪
査定価格 平米 坪	2万4,200 円／平米 8万5 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情