路線価 (2023) 北海道美唄市東6条南2-1451-439 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	北海道 美唄市北海道美唄市東６条南２丁目１４５１番４３９
価格時点	2023 年
駅名	美唄駅 から 1600m
路線価
倍率方式	1.1 倍 倍率方式とは 倍率方式は、路線価が決められていないエリアの相続税評価方法です。この方式では、対象の土地の固定資産税評価額に一定の倍率を乗じて路線価となるものを計算します。
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	122万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万2,398 円 1平米 3,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月12日
鑑定評価額 総額	124万 円 (326 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 1万2,563 円／坪 1平米 3,800 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、概ね美唄市内の住宅地域の圏域。需要者の中心は、市外からの転入者は少なく、同一需給圏と同じく美唄市居住者が中心である。景気の回復も後退気味で、人口減少や高齢化率の上昇などから不動産需要は低下している。近年売り物件が増加傾向にあるが、成約に繋がらないのが現状である。土地は規模９０～１００坪程度で１３０万円前後。中古戸建物件は１０００万円までが中心価格帯となるものと思料される。 (2) 同一需給圏は美唄市一円の圏域で、需要者の中心は市内居住者が殆どと思われ、他地域からの転入者は殆ど認められない。駅からはやや距離のある住宅地域で、不動産取引は低調である。地価も下落傾向。土地は規模１００坪程度で１００万円～１５０万円程度。中古戸建物件価格は、建物の規模、建築年数等によりまちまちである。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 地域の状況を考察すると、収益物件の取引は熟成しておらず、自用目的が中心であり土地価格に見合った収益性が見込めないため収益価格は断念した。鑑定評価額の決定にあたっては実際の取引を重視した比準価格が不動産の経済価値を適正に反映していると判断し、価格に影響の大きい人口動向及び当該地域を含む旧産炭地区と言われる地域全体の経済状況の推移、代表標準地からの検討を踏まえ、比準価格を以って鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 比準価格は、正常取引の４事例より求めており、補修正等により市場性を反映した説得力を有する価格が得られたと判断する。一方、収益価格は、賃貸市場が未成熟で適切な賃貸事例が把握できないため、適用を断念した。以上より、一般的に取引の指標となる取引事例より求めた比準価格を採用し、鑑定評価額を上記の通りと決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。
交通
交通施設	美唄駅東方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	98.6 坪 (326 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
接面道路の状況
方位	南
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	美唄市北海道美唄市東６条南２丁目１４５１番４３９
標準地の範囲
東	80 m
西	100 m
南	100 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	戸建住宅地
画地の形状等
間口	18 m
奥行き	18 m
面積	330 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　６．３ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	非線引都市計画区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	その他
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	60 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	60 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当市の人口減少が続くなか、生産年齢人口の減少と高齢者人口の増加の割合からも、不動産需要を喚起する要因は見当たらず地価は下落し、今後もこの傾向が続くと予測する。 (2)駅へはやや距離のある住宅地域。人口減少、高齢化の影響等により土地需要は弱く、地価は下落傾向である。今後も、この地価下落が続くことが予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 1万2,398 円 1平米 3,750 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 1万2,563 円 1平米 3,800 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 1万2,398円 1平米 3,750円
前年から次年への変動率 -3.8 ％
2022年	1坪 1万2,893円 1平米 3,900円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 1万2,563円 1平米 3,800円
前年から次年への変動率 -2.6 ％
2019年	1坪 1万2,893円 1平米 3,900円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)道内景気は概ね横ばいで推移しているものの、旧産炭地では不動産需要の回復の兆しはみられず、地価も引き続き下落傾向にある。 (2)石狩５市は、土地不足等から、地価上昇が続いている。その他の地方都市は一部の地域を除き、衰退傾向で地価下落が続いている。
地域要因
(1)人口減少、高齢化等の、衰退傾向が続いており、土地取引は少なく、地価は下落傾向にある。 (2)人口減少、高齢化等に歯止めがかからず、土地取引も少ない。地価も下落傾向が続いている。
個別的要因	(1)特にない。 (2)特にない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	1231371215 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	美唄市
地域	北海道美唄市東６条南２丁目１４５１番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	4,508 円／平米 1万4,903 円／坪
推定価格 平米 坪	3,926 円／平米 1万2,979 円／坪
標準価格 平米 坪	3,666 円／平米 1万2,120 円／坪
査定価格 平米 坪	3,890 円／平米 1万2,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	1231371215 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	美唄市
地域	北海道美唄市東６条南２丁目１４５１番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	3,889 円／平米 1万2,857 円／坪
推定価格 平米 坪	3,597 円／平米 1万1,892 円／坪
標準価格 平米 坪	3,294 円／平米 1万890 円／坪
査定価格 平米 坪	3,490 円／平米 1万1,538 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	1231371215 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	美唄市
地域	北海道美唄市東６条南２丁目１４５１番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	4,148 円／平米 1万3,713 円／坪
推定価格 平米 坪	4,139 円／平米 1万3,684 円／坪
標準価格 平米 坪	3,790 円／平米 1万2,530 円／坪
査定価格 平米 坪	4,020 円／平米 1万3,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	8 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	1231371215 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	北海道
市区町村	美唄市
地域	北海道美唄市東６条南２丁目１４５１番４３９
区域区分	非線引都市計画区域
用途地域	記載無し
価格
取引価格 平米 坪	3,589 円／平米 1万1,865 円／坪
推定価格 平米 坪	3,494 円／平米 1万1,551 円／坪
標準価格 平米 坪	3,139 円／平米 1万378 円／坪
査定価格 平米 坪	3,330 円／平米 1万1,009 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	その他
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情