路線価 (2023) 東京都府中市住吉町3-79-61 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 府中市東京都府中市住吉町３丁目７９番６１
価格時点	2023 年
駅名	中河原駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 64万4,670 円
1平米当たり	1平米 19万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	2,990万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	3,000万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 83万3,112 円／坪 1平米 25万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね府中市内、隣接市等にあって京王線、ＪＲ南武線等の鉄道各駅を最寄とする住宅地域。需要者の中心はこれら圏域に在住する居住者が大半で一次取得者のほか二次取得者層からの需要も見られる。鉄道最寄駅接近性にやや劣るが値頃感等もあり近時、新型コロナを含む一般的要因等に不安定要因も存するなか地価は上昇傾向にある。土地は標準的規模を前提に３，０００万円前後、新築戸建住宅で４，０００～５，０００万円前後程度が多い。 (2) 同一需給圏は京王線、ＪＲ南武線の沿線で概ね府中市の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏のうち府中市内の居住者が過半を占め、同一需給圏外からの転入者は少ない。最寄駅からは少し距離があるが、徒歩圏内の既成住宅地域であるため、堅調な住宅需要に支えられ、周辺では、中小規模の宅地の開発が多く見られる。土地は、１２０㎡程度で３０００万円から３８００万円程度、新築の戸建物件では４０００万円から４６００万円が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本標準地は最寄駅接近性にやや劣るものの周辺には共同住宅等収益物件も散見される。但し、地域的には居住目的の取引が主で、収益性が十分に取引に反映されるまでには至っておらず、収益性が地価を形成している程度は低いと認められる。よって、本件では実証的と判断される比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 近隣地域は、中河原駅の徒歩圏の戸建低層住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、評価対象地のように自用の戸建住宅で土地価格に相応する収益賃料は形成できない。土地所有者が有効活用で収益物件を建てるのみで外部からの収益を求めての取引は少ない。よって、自用の取引が主であるため、取引価格に基づく比準価格を標準として収益価格を参考程度に止め、代表標準地との検討も踏まえて、表記の鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	中河原駅北西方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	4.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市東京都府中市住吉町３丁目７９番６１
標準地の範囲
東	45 m
西	40 m
南	15 m
北	0 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11.2 m
奥行き	10.9 m
面積	120 m2
形状	ほぼ正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、４．９ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)周辺には農地も残る地域で、現状、特段の地域要因変動はない。今後も現状を維持すると予測する。近時、上昇傾向を強めているなか新型コロナの影響等を含め不安定要素もあり、今後、様相を変化させる可能性もある。 (2)既成の中規模の一般住宅を中心とする住宅地域であり、今後ともほぼ現状にて推移していくものと判断される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 82万9,806 円 1平米 25万1,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 83万3,112 円 1平米 25万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 82万9,806円 1平米 25万1,000円
前年から次年への変動率 2.4 ％
2022年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 83万3,112円 1平米 25万2,000円
前年から次年への変動率 2.9 ％
2019年	1坪 80万9,970円 1平米 24万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心への接近性もあり府中市内の住宅需要は近時、一時期に比べ、総じて強いと認められ、新型コロナ等不安定要素もある中、地価は上昇基調にある。 (2)新型コロナウィルス感染拡大の影響は限定的であり、物価高騰下ではあるが、新築住宅及びマンション販売は低金利のために上昇している。
地域要因
(1)地域に特筆すべき変動はない。最寄駅接近性にやや劣るが、新型コロナを含む一般的要因に不安定要因もあるなか、地価は上昇傾向にある。 (2)最寄駅からやや距離があるものの、街路条件、環境条件の大きな変化はなく、概ね現状で推移するものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。南西側道路で方位優位性をもつ。その他要因にあっては周囲の状況を含め地域的にほぼ標準的で選好性も同様と認められる。 (2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＴ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市住吉町３丁目７９番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万6,637 円／平米 88万1,502 円／坪
推定価格 平米 坪	27万2,515 円／平米 90万935 円／坪
標準価格 平米 坪	24万7,291 円／平米 81万7,544 円／坪
査定価格 平米 坪	25万7,000 円／平米 84万9,642 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＨ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市住吉町３丁目７９番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	工業地域
価格
取引価格 平米 坪	21万8,832 円／平米 72万3,459 円／坪
推定価格 平米 坪	20万2,800 円／平米 67万457 円／坪
標準価格 平米 坪	23万6,364 円／平米 78万1,419 円／坪
査定価格 平米 坪	24万6,000 円／平米 81万3,276 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	7.3 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市住吉町３丁目７９番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万3,283 円／平米 44万634 円／坪
推定価格 平米 坪	19万7,499 円／平米 65万2,932 円／坪
標準価格 平米 坪	19万5,932 円／平米 64万7,751 円／坪
査定価格 平米 坪	20万4,000 円／平米 67万4,424 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＨＴ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市住吉町３丁目７９番６１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	20万6,787 円／平米 68万3,638 円／坪
推定価格 平米 坪	19万3,409 円／平米 63万9,410 円／坪
標準価格 平米 坪	24万1,158 円／平米 79万7,268 円／坪
査定価格 平米 坪	25万1,000 円／平米 82万9,806 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情