路線価 (2023) 東京都府中市府中町2-22-4外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 府中市東京都府中市府中町２丁目２２番４外
価格時点	2023 年
駅名	府中駅 から 700m
路線価
1坪当たり	1坪 122万3,220 円
1平米当たり	1平米 37万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	1億7,800万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万3,164 円 1平米 49万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	1億7,800万 円 (360 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 163万3,164 円／坪 1平米 49万4,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、府中市及びその周辺市のうち、容積が生かせる主要街路沿いの住商混在地域である。需要者は事業法人や賃貸事業経営を目指す個人または法人が中心となるが、多様な用途が可能なため戸建需要者まで幅広い。立地条件に優れるため需要は高く、今後も底堅い需要が見込まれる。規模の大小などの個別性が強いので総額は把握しづらいが、単価としては１㎡当り４５０～５５０千円が価格の中心と把握される。 (2) 同一需給圏は、府中市及び隣接市に所在する街路沿いに店舗及びマンションやアパート等が多く建ち並ぶ住商混在地域である。最終需要者は、地縁的選好性が強い法人及び個人投資家や不動産業者等が考えられる。対象地は容積率が２００％を消化できるため、需要は根強く地価は年々上昇傾向にある。このように個別性の強い土地は総額把握は難しい所もあるが、おおよそ土地１㎡あたり４５万円～５５万円程度が標準的な価格帯となる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いで容積率が高いなど、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。駅周辺の整備により戸建住宅のほかマンション需要も高く、取引価格も開発を前提にした価格形成がなされている。収益価格も高い賃貸需要を反映して概ね妥当な価格が求められたと思料するが、算定過程で想定要素を含み流動的な側面もある。よって本件では市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (2) ２試算価格を得た。いずれも採用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。近隣地域には多くの店舗付共同住宅やマンション等が見られるが、土地に対する投資採算性が低く収益性が見込めないため、自用目的の取引が中心となる。従って、実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	府中駅北東方
距離	700 m
土地の状態
土地面積	108.9 坪 (360 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅、マンション等が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市東京都府中市府中町２丁目２２番４外
標準地の範囲
東	40 m
西	20 m
南	20 m
北	60 m
標準的使用
標準的使用	３階程度の共同住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	21 m
面積	360 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、準幹線道路沿いに中層マンションのほか戸建住宅等が混在して建ち並ぶ混在地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。 (2)価格形成要因の変動は特に認められず、店舗付共同住宅及びマンション等が多く建ち並びまた最寄駅からも近く利便性に優れた住宅地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階程度の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 164万3,082 円 1平米 49万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 168万6,060 円 1平米 51万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 164万3,082円 1平米 49万7,000円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2022年	1坪 154万3,902円 1平米 46万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 168万6,060円 1平米 51万円
前年から次年への変動率 5.8 ％
2019年	1坪 154万3,902円 1平米 46万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源高の影響などを受けつつも、新型コロナウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進むなか、基調としては持ち直している。 (2)景気は徐々に持ち直している傾向にあるが、その反面、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響がやや懸念される。
地域要因
(1)地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、利便性を反映して需要が高く、上昇傾向を示している。 (2)府中駅から比較的近く交通利便性の高い住宅地域で、特段の変動要因は見受けられない。地価は上昇傾向を継続している。
個別的要因	(1)不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動はない。 (2)個別的要因の変動は、特段認められない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市府中町２丁目２２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	65万9,921 円／平米 218万1,699 円／坪
推定価格 平米 坪	66万9,160 円／平米 221万2,243 円／坪
標準価格 平米 坪	51万7,926 円／平米 171万2,263 円／坪
査定価格 平米 坪	51万8,000 円／平米 171万2,508 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＴ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市府中町２丁目２２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万3,168 円／平米 126万6,753 円／坪
推定価格 平米 坪	44万9,902 円／平米 148万7,376 円／坪
標準価格 平米 坪	49万8,230 円／平米 164万7,148 円／坪
査定価格 平米 坪	49万8,000 円／平米 164万6,388 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市府中町２丁目２２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万5,635 円／平米 157万2,449 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,636 円／平米 159万5,595 円／坪
標準価格 平米 坪	47万5,503 円／平米 157万2,013 円／坪
査定価格 平米 坪	47万6,000 円／平米 157万3,656 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＹ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市府中町２丁目２２番４外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	56万5,992 円／平米 187万1,170 円／坪
推定価格 平米 坪	57万5,434 円／平米 190万2,385 円／坪
標準価格 平米 坪	58万4,197 円／平米 193万1,355 円／坪
査定価格 平米 坪	58万4,000 円／平米 193万704 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	77 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北
側道幅員1	3.2 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情