路線価 (2023) 東京都府中市宮町3-11-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 府中市東京都府中市宮町３丁目１１番３４
価格時点	2023 年
駅名	府中駅 から 600m
路線価
1坪当たり	1坪 125万6,280 円
1平米当たり	1平米 38万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月24日
鑑定評価額 総額	4,920万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万22 円 1平米 48万7,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,920万 円 (101 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 161万22 円／坪 1平米 48万7,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京王線を最寄駅とする概ね府中市の住宅地域である。需要者の中心は、同一需給圏のうち府中市内の居住者が過半を占め、同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩圏にあり旧来からの住宅地で堅調な住宅需要に支えられ、周辺では、中小規模の宅地の開発が多く見られる。土地は、１００㎡程度で４７００万円から５５００万円程度、新築の戸建物件では６０００万円から７０００万円が需要の中心である。 (2) 同一需給圏は、京王線沿線の、概ね府中市内の住宅地域である。主な需要者は、府中市内に居住する一般個人の一次取得者層であるが、周辺地域からの転入も認められる。需要は堅調で市場は活況な一方、利便性の高い駅徒歩圏における供給には、やや限定的な面も認められる。需要の中心となる価格帯は、１００㎡程度の土地で５，０００万円前後、新築戸建住宅で６，５００万円～７，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 近隣地域は、府中駅の徒歩圏の戸建低層住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、評価対象地のように自用の戸建住宅で土地価格に相応する収益賃料は形成できない。土地所有者が有効活用で収益物件を建てるのみで外部からの収益を求めての取引は少ない。よって、自用の取引が主であるため、取引価格に基づく比準価格を標準として収益価格を参考程度に止め、前年の公示価格との検討から表記の鑑定評価額を決定した。 (2) 周辺は一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、アパート等も見られるものの、投資採算性がそれほど高い地域ではなく、取引の中心は自己利用目的である。比準価格の試算においては、同一需給圏内の類似地域における取引事例を多数収集できた。収益価格の試算で想定した収益・費用はいずれも妥当なものである。以上を踏まえ、対象不動産の市場性を考慮し、実証的な比準価格を重視し、収益価格を斟酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	府中駅南方
距離	600 m
土地の状態
土地面積	30.6 坪 (101 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	2 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域
接面道路の状況
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市東京都府中市宮町３丁目１１番３４
標準地の範囲
東	35 m
西	50 m
南	0 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	7 m
奥行き	14.5 m
面積	100 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	160 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の地域要因の変動はない。駅の徒歩圏の住宅地で成熟しており当面は現状のまま推移するものと予測され、地価は現況上昇傾向にある。 (2)駅徒歩圏で、一般戸建住宅の他に共同住宅等も見られる、旧来からの成熟した住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 162万9,858 円 1平米 49万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 162万6,552 円 1平米 49万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 162万9,858円 1平米 49万3,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2022年	1坪 152万760円 1平米 46万円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 162万6,552円 1平米 49万2,000円
前年から次年への変動率 5.9 ％
2019年	1坪 152万760円 1平米 46万円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)新型コロナウィルス感染拡大の影響は限定的であり、物価高騰下ではあるが、新築住宅及びマンション販売は低金利のために上昇している。 (2)府中市内の不動産価格は概ね堅調に推移しており、特に主要駅徒歩圏の住宅地域は需要が高い状況が続いている。
地域要因
(1)府中駅から徒歩圏内に存する住環境の良好な住宅地であり、街路条件、環境条件の大きな変化はなく、概ね現状で推移するものと予測される。 (2)府中駅から徒歩圏で、住環境も良好な既成の住宅地域である。地域要因に、特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に特段の変動はない。 (2)個別的要因に、特段の変動は認められない。市場競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＥＭ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市宮町３丁目１１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	57万3,664 円／平米 189万6,533 円／坪
推定価格 平米 坪	58万5,024 円／平米 193万4,089 円／坪
標準価格 平米 坪	49万7,469 円／平米 164万4,633 円／坪
査定価格 平米 坪	49万7,000 円／平米 164万3,082 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	150 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＹ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市宮町３丁目１１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	53万2,323 円／平米 175万9,860 円／坪
推定価格 平米 坪	52万1,564 円／平米 172万4,291 円／坪
標準価格 平米 坪	49万4,843 円／平米 163万5,951 円／坪
査定価格 平米 坪	49万5,000 円／平米 163万6,470 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＴ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市宮町３丁目１１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万4,936 円／平米 133万8,718 円／坪
推定価格 平米 坪	40万5,730 円／平米 134万1,343 円／坪
標準価格 平米 坪	49万1,794 円／平米 162万5,871 円／坪
査定価格 平米 坪	49万2,000 円／平米 162万6,552 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	168 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＹＭ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市宮町３丁目１１番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	47万5,635 円／平米 157万2,449 円／坪
推定価格 平米 坪	48万2,636 円／平米 159万5,595 円／坪
標準価格 平米 坪	48万7,019 円／平米 161万85 円／坪
査定価格 平米 坪	48万7,000 円／平米 161万22 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	3.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情