路線価 (2023) 東京都府中市栄町2-1-18 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 府中市東京都府中市栄町２丁目１番１８
価格時点	2023 年
駅名	国分寺駅 から 1600m
路線価
1坪当たり	1坪 87万6,090 円
1平米当たり	1平米 26万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	3,730万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	3,730万 円 (117 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円／坪 1平米 31万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は主に市内及び周辺市の近隣商業地域及び路線商業地域であるが、道路付けや容積率の良好な混在住宅地域も含まれる。需要者は市内の事業者を中心として不動産投資家が想定され、市場の中心価格帯は規模により異なるが、１㎡当り３００千円～３５０千円程度である。医療機関とその関連店舗の多い地域であり、商圏及び顧客の年齢層が限定的であるため繁華性は低く、駐車施設も乏しいため商業地としての需要は頭打ちである。 (2) 同一需給圏は府中市とともに小金井市、国分寺市や調布市等の隣接市町村に位置する幹線道路沿いの路線商業地域である。需要者は不動産デベロッパー等を中心に、一部に不動産投資家等が考えられる。商業地の価格は個別性が強く、また規模により多様ではあるが、中心価格帯は１５０㎡程度の土地で３００千円～３５０千円／㎡程度である。当該地域は国分寺街道沿いの路線商業地域であるが、店舗兼共同住宅や店舗併用住宅としての利用が多く繁華性はやや低い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 収集した取引事例は地域的特性に標準地と異なる要素があるが取引市場の実態を反映し、求められた比準価格には一定の説得力が認められる。収益価格は標準地上に最有効使用の賃貸用建物を想定して求められた投資採算価格であるが、地域の賃料は土地価格に見合う水準に達していないためか低位に試算された。よって市場性を反映した比準価格をより重視し、収益価格を参酌し、前年公示価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 当該地域においては、自己利用や店舗兼共同住宅のものが多く純粋な投資用不動産の取引は少ない。また、賃貸市場においても１階店舗、２階以上が住居のものが多く十分な収益が見込めないため、収益価格はやや低位に求められた。　よって本件では、市場の実態を反映した比準価格を重視しつつも、一定の規範性を有する収益価格を関連づけて、更に背後地の価格水準や前年標準地の価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	国分寺駅南方
距離	1600 m
土地の状態
土地面積	35.4 坪 (117 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	3.5 m
現況	店舗兼住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	低層小売店舗に医院等も見られる近隣商業地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市東京都府中市栄町２丁目１番１８
標準地の範囲
東	0 m
西	30 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口	6 m
奥行き	20 m
面積	120 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	１６ｍ都道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因に重要な変動は認められず、当面は現状を維持しつつ推移するものと見込まれる。 (2)地域要因に特に変動はなく、店舗兼共同住宅を中心とした商業地域として概ね現状を維持するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 106万4,532 円 1平米 32万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2022年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 0.9 ％
2019年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)ウィズコロナのもと個人消費は持ち直しており、当市では中心市街地を中心として客足がもどり、商業地の地価は上昇している。 (2)多摩東部の住宅・産業都市であり、人口・高齢化率ともに微増傾向にある。新型コロナウイルスの影響は軽微で、不動産市場は概ね堅調である。
地域要因
(1)幹線道路沿いであるが、周辺住民を顧客とする近隣型の小規模店を中心とする商業地域で、大型店の出店など地域要因に特段の変動は認められない。 (2)店舗兼共同住宅や事業所とともに学校等が混在する都道沿いの地域。商況がやや劣り店舗等の空室がみられることから、地価は概ね安定している。
個別的要因	(1)個別的要因に関し、代替・競争関係にある他の不動産と比較した優劣、競争力の程度に重要な変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＡ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市栄町２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	43万5,946 円／平米 144万1,237 円／坪
推定価格 平米 坪	44万2,001 円／平米 146万1,255 円／坪
標準価格 平米 坪	32万7,166 円／平米 108万1,611 円／坪
査定価格 平米 坪	32万7,000 円／平米 108万1,062 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	18 m
舗装状況	舗装
道路の種類	国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	西
側道幅員1	16 m
側道方位2	南
側道幅員2	8 m
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＫ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市栄町２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
推定価格 平米 坪	30万9,638 円／平米 102万3,663 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,876 円／平米 101万4,532 円／坪
査定価格 平米 坪	30万7,000 円／平米 101万4,942 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	21 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＫ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市栄町２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	30万6,352 円／平米 101万2,800 円／坪
推定価格 平米 坪	29万5,265 円／平米 97万6,146 円／坪
標準価格 平米 坪	33万2,506 円／平米 109万9,265 円／坪
査定価格 平米 坪	33万3,000 円／平米 110万898 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	12 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＡ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市栄町２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,744 円／平米 97万7,730 円／坪
推定価格 平米 坪	28万3,870 円／平米 93万8,474 円／坪
標準価格 平米 坪	33万5,148 円／平米 110万7,999 円／坪
査定価格 平米 坪	33万5,000 円／平米 110万7,510 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	7.5 m
舗装状況	記載無
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南西
側道幅員1	5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市栄町２丁目１番１８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万7,765 円／平米 128万1,951 円／坪
推定価格 平米 坪	38万3,963 円／平米 126万9,382 円／坪
標準価格 平米 坪	31万399 円／平米 102万6,179 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情