路線価 (2023) 東京都府中市是政5-4-34 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 府中市東京都府中市是政５丁目４番３４
価格時点	2023 年
駅名	是政駅 から 80m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月15日
鑑定評価額 総額	3,800万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万4,614 円 1平米 31万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月22日
鑑定評価額 総額	3,780万 円 (119 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 105万1,308 円／坪 1平米 31万8,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は府中市内、駅前近隣商業地域を中心に、稲城市、調布市等の隣接市町村を含み広域的である。需要者は、個人や地元資産家等と思われる。中心価格帯は規模によってまちまちであるが、１００㎡程度の規模であれば３００千円～３５０千円／㎡程度と考えられる。駅には近接しているが店舗需要は弱く、住宅としての利用が中心となる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。 (2) 同一需給圏は西武多摩川線及び京王線沿線における府中市及び隣接市内の住商混在型の近隣商業地域である。需要者の中心は、店舗・営業所等を必要とする法人や共同住宅の開発業者等である。当該地域は商業繁華性にやや劣る面はあるが、最寄駅からも近く交通利便性に優れ立地条件は良く、相応の需要は見込まれ地価は堅調に推移している。中心価格帯は㎡単価２８万円～３３万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象標準地は店舗併用住宅等が連坦する駅に近い近隣商業地域であり、事例選択に当たっては府中市を中心に広範囲に商業地域の事例を選択し、試算した。収益価格は想定項目の処理も適正に行われているがやや低めに試算された。価格決定に当たっては市場の実態を反映し、実証的で説得力のある比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 比準価格は実際の取引事例から求められた実証的な価格である。収益価格は地域の標準的な利用方法を想定して求められた価格で、本件のような駅に近く利便性が比較的良好な商業地域では重要視されるべき価格であるが、算定過程において想定要素を含みやや疑問も残る。したがって、本評価においては比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	是政駅北方
距離	80 m
土地の状態
土地面積	36 坪 (119 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	店舗兼住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	中小規模の店舗が建ち並ぶ駅前の近隣商業地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	6.4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	府中市東京都府中市是政５丁目４番３４
標準地の範囲
東	30 m
西	25 m
南	20 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	３階建程度の店舗併用住宅地
画地の形状等
間口	11.1 m
奥行き	10.8 m
面積	119 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北６．４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	近隣商業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	80 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	300 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	100 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	300 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)地域要因の変動は特に認められず、今後も現状維持で推移するものと予測される。 (2)今後も大きな変化はなく現状のまま推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の店舗併用住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 107万4,450 円 1平米 32万5,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 106万4,532 円 1平米 32万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 107万4,450円 1平米 32万5,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2022年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 106万4,532円 1平米 32万2,000円
前年から次年への変動率 1 ％
2019年	1坪 104万1,390円 1平米 31万5,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)金融緩和による低金利が続いており、不動産市場に有利な状況下にある。駅に近い地域を中心に住宅地、商業地ともに地価は上昇している。 (2)景気は徐々に持ち直している傾向にあるが、その反面、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響がやや懸念される。
地域要因
(1)店舗兼共同住宅を主体とする駅に近い繁華性の低い近隣商業地域であり、今後も現状のまま推移するものと予測される。 (2)最寄り駅に近い近隣商業地域の商況を維持している。地域要因に変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因の変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＳ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市是政５丁目４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	23万8,316 円／平米 78万7,873 円／坪
推定価格 平米 坪	26万7,973 円／平米 88万5,919 円／坪
標準価格 平米 坪	32万3,639 円／平米 106万9,951 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＳＡ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市是政５丁目４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	47万7,650 円／平米 157万9,111 円／坪
推定価格 平米 坪	48万5,292 円／平米 160万4,375 円／坪
標準価格 平米 坪	33万1,257 円／平米 109万5,136 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	100 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	6.3 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	府中市
地域	東京都府中市是政５丁目４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	38万7,765 円／平米 128万1,951 円／坪
推定価格 平米 坪	38万3,963 円／平米 126万9,382 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,567 円／平米 107万3,019 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	27.9 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＳＡ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	稲城市
地域	東京都府中市是政５丁目４番３４
区域区分	市街化区域
用途地域	準住居地域
価格
取引価格 平米 坪	39万3,117 円／平米 129万9,645 円／坪
推定価格 平米 坪	35万729 円／平米 115万9,510 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,449 円／平米 107万2,628 円／坪
査定価格 平米 坪	32万4,000 円／平米 107万1,144 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3	区画整理地内
特別な事情