土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都府中市八幡町2-21-9外 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 府中市
東京都府中市八幡町2丁目21番9外 (東京府中)
  • 周辺状況: 商業地 (店舗兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域)
  • 府中駅 から 850m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
138万8,520
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
42万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 府中市東京都府中市八幡町2丁目21番9外
価格時点 2023
駅名 府中駅 から 850m
路線価
1坪当たり 1坪 138万8,520
1平米当たり 1平米 42万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月06日
調査実施日 2022年12月01日
鑑定評価額 総額
1億900万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 181万4,994
1平米 54万9,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月24日
鑑定評価額 総額
1億900万
(198 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 181万4,994 円/坪
1平米 54万9,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、府中市及びその周辺市の主要街路沿いの路線商業地域である。近隣地域は中層の店舗兼共同住宅や店舗併用住宅等が見られるが、まとまった土地はマンションとしての需要も考えられる。したがって需要者は中堅以上の法人や開発業者等が想定される。2階以上は居住の用途が中心だが、賃料の変動も落ち着いており需給関係は安定している。規模の個別性が強いので総額は把握しづらいが、単価は1㎡当り500~600千円の価格帯にある。

(2) 同一需給圏は、府中市内の幹線道路沿いの路線商業地域を中心に、国立市、国分寺市、調布市等の隣接市の路線商業地域である。需要者は地元の事業会社及び不動産投資会社等またはで分譲マンション業者と思われる。需要の中心価格帯は、規模等により少しばらつきがあるが、分譲マンション等の開発業者は、面大地であれば、需要が高額な取引価格となる。店舗や事務所の需要は少ないが、中高層の住宅としての需要は高く、土地のみで㎡で55万円前後である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 幹線道路沿いで容積率が高いなど、相対的に規範性の高い事例に基づき比準価格を決定した。駅周辺の整備によりマンション需要も高く、取引価格も開発を前提にした価格水準が形成されている。一方、収益価格は高い賃貸需要を反映して概ね妥当な価格が求められたと思料するが、算定過程で想定要素を含み流動的な側面も有している。よって本件では市場実態を反映した比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

(2) 対象基準地は交通量の多い旧甲州街道に面する商業地域に位置する。小規模な店舗兼共同住宅用のビルが連担する路線商業地であり、賃料水準に大きな変化がないため、収益価格は少し低めに抑えられて試算されている。分譲マンションの販売が好調なこともあり、比準価格を中心にして収益価格を関連づけて、背後地の住宅地と価格との価格水準等も十分留意し代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

交通
交通施設 府中駅南東方
距離 850 m
土地の状態
土地面積 59.9 坪 (198 平米)
私道分面積 0 平米
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 店舗兼共同住宅
構造 鉄筋コンクリート造:RC
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 5F
地下階数 B1
周辺の利用状況 店舗兼共同住宅、店舗等が建ち並ぶ近隣商業地域
接面道路の状況
方位
道路幅員 8.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 府中市東京都府中市八幡町2丁目21番9外
標準地の範囲
45 m
西 60 m
40 m
30 m
標準的使用
標準的使用 中層店舗兼共同住宅地
画地の形状等
間口 12 m
奥行き 17 m
面積 200 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 8.5m都道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 商業地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 80
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 400
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 100
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 400
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)旧甲州街道沿いに中層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ地域である。地域要因に大きな変化はないが、最寄駅から徒歩圏内であり、今後もマンション建設など高度利用が進むするものと予測する。

(2)旧甲州街道沿いの中層の店舗兼共同住宅が建ち並ぶ地域である。地域要因に大きな変化はないが、最寄駅から徒歩圏であり、今後は、面大地については分譲マンション等の建設が進むものと考えられる。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 中層店舗兼共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 189万1,032
1平米 57万2,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 183万4,830
1平米 55万5,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 189万1,032
1平米 57万2,000
前年から次年への変動率 5.8 %
2022年
1坪 171万5,814
1平米 51万9,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 183万4,830
1平米 55万5,000
前年から次年への変動率 5.8 %
2019年
1坪 171万5,814
1平米 51万9,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)資源高の影響などを受けつつも、新型コロナウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進むなか、基調としては持ち直している。

(2)新型コロナウィルス感染拡大の影響は限定的であり、物価高騰下ではあるが、新築住宅及びマンション販売は低金利のために上昇している。

地域要因
(1)地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、マンション需要も取り込みながら上昇傾向を示している。

(2)街路条件、環境条件の大きな変化はなく、概ね現状で推移するものと予測される。

個別的要因 (1)不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動はない。

(2)個別的要因に特段の変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 YM05公
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 府中市
地域 東京都府中市八幡町2丁目21番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
44万1,370 円/平米
145万9,169 円/坪
推定価格 平米
44万5,307 円/平米
147万2,185 円/坪
標準価格 平米
57万4,590 円/平米
189万9,595 円/坪
査定価格 平米
57万5,000 円/平米
190万950 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 85
基準容積率 251
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 12 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 西
側道幅員1 1.8 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 OY05公
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 府中市
地域 東京都府中市八幡町2丁目21番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
76万6,000 円/平米
253万2,396 円/坪
推定価格 平米
77万6,724 円/平米
256万7,850 円/坪
標準価格 平米
57万3,228 円/平米
189万5,092 円/坪
査定価格 平米
57万3,000 円/平米
189万4,338 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 16 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 YM05公
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 府中市
地域 東京都府中市八幡町2丁目21番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
46万7,405 円/平米
154万5,241 円/坪
推定価格 平米
47万9,582 円/平米
158万5,498 円/坪
標準価格 平米
54万6,221 円/平米
180万5,807 円/坪
査定価格 平米
54万6,000 円/平米
180万5,076 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 93
基準容積率 275
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 貸家建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 9.4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 都道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 OY05公
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 府中市
地域 東京都府中市八幡町2丁目21番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 近隣商業地域
価格
取引価格 平米
51万907 円/平米
168万9,059 円/坪
推定価格 平米
53万518 円/平米
175万3,893 円/坪
標準価格 平米
59万3,421 円/平米
196万1,850 円/坪
査定価格 平米
59万3,000 円/平米
196万458 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 300
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 18 m
舗装状況 舗装
道路の種類 国道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 EM05公
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 府中市
地域 東京都府中市八幡町2丁目21番9外
区域区分 市街化区域
用途地域 商業地域
価格
取引価格 平米
67万7,002 円/平米
223万8,169 円/坪
推定価格 平米
78万454 円/平米
258万181 円/坪
標準価格 平米
69万3,121 円/平米
229万1,458 円/坪
査定価格 平米
69万3,000 円/平米
229万1,058 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 100
基準容積率 500
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 22 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1
側道幅員1 6 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 その他
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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