路線価 (2023) 東京都昭島市美堀町2-4066-86 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 昭島市東京都昭島市美堀町２丁目４０６６番８６
価格時点	2023 年
駅名	西武立川駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 38万190 円
1平米当たり	1平米 11万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	2,740万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月23日
鑑定評価額 総額	2,720万 円 (190 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 47万2,758 円／坪 1平米 14万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は、昭島市内の、ＪＲ青梅線拝島駅や西武拝島線沿線の各駅から徒歩圏に存する既成の中小規模住宅地である。需要者は、同一需給圏及びその周辺の地域に居住する３０代～４０代の一次取得者層が大半を占め、より都心に近い地域からの転入者は少ない。先行きの景気の不透明感は残るが需要は改善し、市内の価格は上昇傾向にあるが、当該地域は居住性等が劣るため価格は横這いである。需要の中心は１２０㎡の新築戸建住宅で４０００万円前後である。 (2) 同一需給圏は、昭島市内を中心に隣接市を含むＪＲ青梅線、西武拝島線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内及び近隣市に居住する３０～４０代のファミリー層である。近隣地域は昭島市北西端に位置する横田基地に近い住宅地域で、利便性、居住の快適性にやや欠け需要は弱く、地価は概ね横ばい傾向にある。土地は１８００～２５００万円程度、新築戸建で３０００～４０００万円程度が需要の中心である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 対象地周辺は、収益価格の前提となるマンションやアパート等の賃貸物件も見られるが、取引は自己居住用の戸建住宅取引が中心である。従って、収益価格を参考としながらも、自用目的での取引価格を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。決定にあたっては、地価の二極化の中で市内ではやや不利であることと立川市内及び拝島駅周辺の類似した環境をもつ住宅地価格とのバランスに留意した。 (2) 近隣地域は、一般住宅のほかにアパートもみられる住宅地域で、賃貸市場が形成されているが、賃料が土地価格に見合う水準に満たないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域で自用目的の取引が支配的であるので、収益価格は参考に留め、取引の実態を反映した実証的で説得力のある比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西武立川駅西方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	57.5 坪 (190 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中に空地も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	昭島市東京都昭島市美堀町２丁目４０６６番８６
標準地の範囲
東	20 m
西	60 m
南	50 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	11 m
奥行き	17 m
面積	190 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は住宅地として熟成しており、当分の間、現状を維持するものと予測する。地価水準は、地価の二極化のため、横這いで推移するものと予測する。 (2)既成の住宅地域であり、現状のまま推移すると予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 47万6,064 円 1平米 14万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 47万2,758 円 1平米 14万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 47万6,064円 1平米 14万4,000円
前年から次年への変動率 0.7 ％
2022年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
前年から次年への変動率 0 ％
2019年	1坪 47万2,758円 1平米 14万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)世界的な金融引締めによる景気の下押しリスクはあるもののウィズコロナの下で景気は緩やかに持ち直しており、住宅建設は底堅い動きとなっている。 (2)昭島市の住宅地は、利便性に優る地域は売り物件が少なく上昇傾向、徒歩圏外の利便性の劣る地域は横ばいから若干の上昇傾向にある。
地域要因
(1)不動産価格の二極化の中で、当該地域は利便性や居住環境が劣り、競争力は、市内でやや劣る。 (2)昭島市の北端部、横田基地に近い居住環境にやや欠ける住宅地であり、需要は弱く、地価は坪当たり５０万円弱で推移している。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市美堀町２丁目４０６６番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,354 円／平米 46万704 円／坪
推定価格 平米 坪	13万6,272 円／平米 45万515 円／坪
標準価格 平米 坪	13万6,272 円／平米 45万515 円／坪
査定価格 平米 坪	13万8,000 円／平米 45万6,228 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市美堀町２丁目４０６６番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万526 円／平米 53万699 円／坪
推定価格 平米 坪	16万1,321 円／平米 53万3,327 円／坪
標準価格 平米 坪	15万6,622 円／平米 51万7,792 円／坪
査定価格 平米 坪	15万8,000 円／平米 52万2,348 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＴＡＮ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	立川市
地域	東京都昭島市美堀町２丁目４０６６番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万401 円／平米 43万1,106 円／坪
推定価格 平米 坪	13万5,020 円／平米 44万6,376 円／坪
標準価格 平米 坪	13万3,816 円／平米 44万2,396 円／坪
査定価格 平米 坪	13万5,000 円／平米 44万6,310 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北
側道幅員1	6 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＴＡＮ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	立川市
地域	東京都昭島市美堀町２丁目４０６６番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万2,922 円／平米 43万9,440 円／坪
推定価格 平米 坪	13万3,444 円／平米 44万1,166 円／坪
標準価格 平米 坪	13万4,792 円／平米 44万5,622 円／坪
査定価格 平米 坪	13万6,000 円／平米 44万9,616 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＴＡＮ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	立川市
地域	東京都昭島市美堀町２丁目４０６６番８６
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,885 円／平米 46万2,460 円／坪
推定価格 平米 坪	16万5,202 円／平米 54万6,158 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,823 円／平米 50万5,233 円／坪
査定価格 平米 坪	15万4,000 円／平米 50万9,124 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	道路
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情