路線価 (2023) 東京都昭島市美堀町4-3913-38 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 昭島市東京都昭島市美堀町４丁目３９１３番３８
価格時点	2023 年
駅名	拝島駅 から 950m
路線価
1坪当たり	1坪 41万3,250 円
1平米当たり	1平米 12万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月10日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	2,530万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月11日
調査実施日	2022年12月26日
鑑定評価額 総額	2,540万 円 (160 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 52万5,654 円／坪 1平米 15万9,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏はＪＲ青梅線の昭島市及び隣接市町村に位置する住宅地域である。需要者は地縁のある３０～４０代の一次取得者が中心と把握される。需要及び価格帯については、地域間の利便性格差を反映してバラつきが見られるが、中心価格帯は、対象地と同規模の敷地では、土地が２，５００万円程度、新築建売住宅が４，０００万円前後と把握される。価格については、近時横ばい傾向が続いており、今後も横ばい～僅かな上昇程度で推移すると思われる。 (2) 同一需給圏はＪＲ青梅線沿線の昭島市及びその周辺市町に存する圏域の住宅地である。需要者は昭島市及び周辺市域に居住する３０～４０歳代前半の一次取得者が大半である。近時において地価はほぼ横ばい傾向にあり、景気回復への不透明感から、今後も同傾向で推移するものと思われる。需要は利便性等により地域間で格差が拡大しており価格はバラツキが見られるが、中心価格帯は土地で３０００万円前後、新築戸建住宅は４５００万円前後と思われる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 拝島駅から徒歩圏内の一部に作業所等も見られる住宅地域である。一部にアパート等も見受けられるが、地主が土地有効活用の為に建築したケースが殆どであり、新規に土地を取得してまで収益物件を建てるケースは少ないと把握される。一方で比準価格は、立地等の類似性の認められる取引事例を用いて試算されており、規範性が高い。以上より、比準価格を中心に、収益価格を参考に止め、前年公示価格等からの検討も踏まえて、上記の通り、鑑定評価額を決定した。 (2) 対象不動産は一部工場も見られる戸建住宅地域に存し、自己使用目的の戸建住宅地取引が大半であり、元本価格に見合う賃料水準を収受しえないことから、比準価格と比較すると低位に試算されたものと思料される。一方、比準価格は信頼性の高い複数の取引事例に基づき試算され、自用の住宅地を求める需要者の意見を反映した実証性及び規範性が高い試算価格と思料されることから、代表標準地との検討を踏まえ、比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	拝島駅東方
距離	950 m
土地の状態
土地面積	48.4 坪 (160 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほか中小工場も見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	無
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	昭島市東京都昭島市美堀町４丁目３９１３番３８
標準地の範囲
東	130 m
西	50 m
南	50 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	16 m
面積	160 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北４．０ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)敷地規模の大きな工場や配送センターの近傍に位置する、一部に中小作業所等も見られる住宅地域であり、将来的に徐々に戸建住宅が増えていくと予測される。 (2)規模の大きい工場や配送センターの背後に位置する戸建住宅のほか一部中小工場も見られる住宅地域であり、工場撤退後は分割のうえ戸建住宅地に変化していくものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 52万2,348 円 1平米 15万8,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 52万5,654 円 1平米 15万9,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 52万2,348円 1平米 15万8,000円
前年から次年への変動率 0.6 ％
2022年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 52万5,654円 1平米 15万9,000円
前年から次年への変動率 1.3 ％
2019年	1坪 51万9,042円 1平米 15万7,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)長引いた感染症の影響が、沈静化しつつあり、市域全体的に、取引価格の水準は強含み又は上昇基調にあると言える。 (2)設備投資や住宅投資は回復傾向にあるが、新型コロナ感染収束の見通し不透明や原材料価格上昇により、景気回復ペースは遅いものと予測される。
地域要因
(1)道路対面の工場が分譲戸建住宅へと変化したため、居住環境としては改善傾向にある。 (2)一部中小工場も見られる住宅地域であり、工場撤退後は分割のうえ戸建住宅地に変化していくものと予測される。
個別的要因	(1)個別的要因の変動は、特段認められない。 (2)特に個別的要因に変動はないものと思われる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市美堀町４丁目３９１３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	16万526 円／平米 53万699 円／坪
推定価格 平米 坪	15万5,278 円／平米 51万3,349 円／坪
標準価格 平米 坪	15万8,285 円／平米 52万3,290 円／坪
査定価格 平米 坪	16万1,000 円／平米 53万2,266 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市美堀町４丁目３９１３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万7,261 円／平米 48万6,845 円／坪
推定価格 平米 坪	14万8,145 円／平米 48万9,767 円／坪
標準価格 平米 坪	17万8,488 円／平米 59万81 円／坪
査定価格 平米 坪	18万2,000 円／平米 60万1,692 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	60 ％
基準容積率	100 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市美堀町４丁目３９１３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	13万9,354 円／平米 46万704 円／坪
推定価格 平米 坪	13万4,932 円／平米 44万6,085 円／坪
標準価格 平米 坪	15万4,384 円／平米 51万394 円／坪
査定価格 平米 坪	15万7,000 円／平米 51万9,042 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＭＩＮ公５ 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市美堀町４丁目３９１３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	準工業地域
価格
取引価格 平米 坪	8万6,053 円／平米 28万4,491 円／坪
推定価格 平米 坪	12万6,371 円／平米 41万7,783 円／坪
標準価格 平米 坪	13万1,636 円／平米 43万5,189 円／坪
査定価格 平米 坪	13万4,000 円／平米 44万3,004 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＺＵＳ公５ 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	昭島市
地域	東京都昭島市美堀町４丁目３９１３番３８
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	14万6,762 円／平米 48万5,195 円／坪
推定価格 平米 坪	14万7,643 円／平米 48万8,108 円／坪
標準価格 平米 坪	15万2,840 円／平米 50万5,289 円／坪
査定価格 平米 坪	15万6,000 円／平米 51万5,736 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	10 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情