路線価 (2023) 東京都調布市下石原2-24-11 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市下石原２丁目２４番１１
価格時点	2023 年
駅名	西調布駅 から 580m
路線価
1坪当たり	1坪 84万3,030 円
1平米当たり	1平米 25万5,000 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,610万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4,610万 円 (139 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 109万7,592 円／坪 1平米 33万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね京王線沿線の調布市及びその隣接市の最寄駅から徒歩圏内に存する住宅地域である。需要者の中心は同一需給圏内に居住する一次取得者層や買換層であるが圏域外からの転入も見受けられる。当該地域は「西調布」駅から徒歩圏内に存する住環境良好な住宅地域で「調布」駅も利用可能なことから需要は強く、地価は上昇傾向にある。土地の中心価格帯は画地規模１００㎡程度で３，０００～３，５００万円程度、新築戸建で５，０００万円前後である。 (2) 同一需給圏の範囲は、概ね京王線沿線の調布市及び府中市内の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住する一般個人の一次取得者層であるが、周辺地域からの転入も認められる。調布市内の住宅地域の需要は安定しており、特に駅徒歩圏の住宅地域は堅調である。需要の中心となる価格帯は、１００㎡程度の土地で３、５００万円前後、新築戸建住宅で４，５００万円～５，５００万円程度である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 西調布駅から徒歩圏内の住環境良好な住宅地域であり、市場における取引の中心は自用の低層の戸建住宅である。周辺は賃貸用のアパート等も見られるが、主な需要者層は、対象地が有する収益性よりも居住の快適性、利便性を重視するものと考えられる。したがって、これらの市場の特性を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考に留めて、前年標準地の価格との検討もしつつ、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (2) 近隣地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性はそれほど高くないことから、市場の主な需要は自用の低層戸建住宅地である。したがって主な需要者は、対象不動産の収益性よりも居住の快適性や生活の利便性を重視するものと考えられる。このような市場性を考慮し、実際の取引事例を多数収集・選択の上比較をした実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	西調布駅南東方
距離	580 m
土地の状態
土地面積	42 坪 (139 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	住宅
構造	木造:W その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市下石原２丁目２４番１１
標準地の範囲
東	60 m
西	40 m
南	30 m
北	85 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	15 m
面積	150 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　　　　北４ｍ私道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域で、特段の変動要因も見られないことから、当面は現状を維持して推移するものと予測される。 (2)駅から徒歩圏で、一般戸建住宅の他にアパート等も見られる既成の住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 109万7,592 円 1平米 33万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 109万7,592円 1平米 33万2,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2019年	1坪 104万8,002円 1平米 31万7,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気の持ち直しの動きが見られる中、低金利を背景に地域や用途により濃淡はあるものの、全体的に需要者の購入意欲は積極的である。 (2)調布市内の住宅地域における需要は底堅く、市況は活況で、地価は概ね堅調に推移している。
地域要因
(1)最寄駅からの接近性に優れ、住環境良好な住宅地域である。地域要因に特段の変動はない。 (2)駅から徒歩圏で、一般戸建住宅を中心とした既成の住宅地域である。地域要因に、特段の変動は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。 (2)個別的要因に、特段の変動は認められない。市場競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＫ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市下石原２丁目２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,112 円／平米 113万4,328 円／坪
推定価格 平米 坪	34万5,803 円／平米 114万3,225 円／坪
標準価格 平米 坪	34万5,803 円／平米 114万3,225 円／坪
査定価格 平米 坪	34万9,000 円／平米 115万3,794 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＫ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市下石原２丁目２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万3,815 円／平米 107万532 円／坪
推定価格 平米 坪	32万7,021 円／平米 108万1,131 円／坪
標準価格 平米 坪	33万7,135 円／平米 111万4,568 円／坪
査定価格 平米 坪	34万1,000 円／平米 112万7,346 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＡＴ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市下石原２丁目２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万1,869 円／平米 99万7,979 円／坪
推定価格 平米 坪	35万2,355 円／平米 116万4,886 円／坪
標準価格 平米 坪	34万9,559 円／平米 115万5,642 円／坪
査定価格 平米 坪	35万3,000 円／平米 116万7,018 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市下石原２丁目２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	29万5,176 円／平米 97万5,852 円／坪
推定価格 平米 坪	29万6,930 円／平米 98万1,651 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,113 円／平米 101万2,010 円／坪
査定価格 平米 坪	30万9,000 円／平米 102万1,554 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市下石原２丁目２４番１１
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万1,413 円／平米 102万9,531 円／坪
推定価格 平米 坪	30万2,820 円／平米 100万1,123 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,498 円／平米 101万3,282 円／坪
査定価格 平米 坪	31万 円／平米 102万4,860 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情