路線価 (2023) 東京都調布市調布ケ丘1-16-23 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市調布ケ丘１丁目１６番２３
価格時点	2023 年
駅名	調布駅 から 1000m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	7,130万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	7,130万 円 (165 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 142万8,192 円／坪 1平米 43万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は，調布駅並びに世田谷区及び隣接市の京王線沿線各駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は，同一需給圏のうち調布市内の居住者が過半を占めるが同一需給圏外からの転入者も見られる。最寄駅から徒歩圏内の閑静な住宅地域であるため，需要は比較的安定している。市場において中心となる価格帯は，土地は１００㎡程度で４，０００～４，５００万円程度，新築戸建は総額で５，５００万円～６，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は概ね調布市内及び隣接市等の圏域に存する京王線を最寄駅とする住宅地域。需要者の中心は調布市及び隣接市等の居住者が大半で、一次取得者のほか二次取得者層からの需要も見られる。本件地域は最寄駅徒歩１０分圏にはないが利便性、住環境が比較的良好で需要は根強い。一方で供給が少ないことから地価は現在、上昇傾向にある。土地は１００㎡程度で４，０００～４，５００万円前後、新築建売住宅で５，０００～６，０００万円前後程度が多い。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ２試算価格において，適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域の状況は，最寄駅から約１㎞の住宅地域で，自用目的の不動産取引が中心である。共同住宅等も見られるが，土地に対する投資採算性は低く，居住の快適性や利便性が土地価格形成の主要な指標となっている。よって，実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を標準に，収益価格を参考とし，前年の標準地に価格等との検討を踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 比準価格、収益価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本件地域は、一般住宅のほかアパート等も見られるが、最寄駅徒歩１０分圏にはなく駅接近性が良好とはいえず、また地域的にも居住目的の取引が主であり、収益性が十分に取引に反映されるまでには至っていない地域と認められる。よって、本件では、比準価格を重視し、収益価格を参考にとどめ、類似の標準地等との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	調布駅北方
距離	1000 m
土地の状態
土地面積	49.9 坪 (165 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	50 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	正方形
間口	1 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	5.2 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市調布ケ丘１丁目１６番２３
標準地の範囲
東	60 m
西	50 m
南	40 m
北	75 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	13 m
奥行き	13 m
面積	170 m2
形状	正方形
地域の特性
地域の特性	特になし
街路	基準方位北５．２ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	100 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	60 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	100 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域として成熟している。地域に特段の変化は認められないため，当分の間は，現状を維持して推移すると思料する。 (2)特段の地域要因変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。最寄駅徒歩１０分圏にはないが最寄駅の性格、本地域環境等と相まって需要は強く近時、上昇傾向にある中、新型コロナの影響等を含め不安定要素も存する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 142万8,192 円 1平米 43万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2022年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 142万8,192円 1平米 43万2,000円
前年から次年への変動率 5.1 ％
2019年	1坪 135万8,766円 1平米 41万1,000円
標準地区分	非表示
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は，緩やかに持ち直しているが，世界的金融引き締めが，景気下押しリスクとなっている。都内の個人消費も，緩やかに持ち直している。 (2)都心への接近性もあり調布市内の住宅需要は近時、一時期に比べ、総じて強いと認められ、新型コロナ等不安定要素もある中、地価は上昇基調にある。
地域要因
(1)居住環境等の良好な低層住宅地域であり，地域要因に特段の変化は認められない。一般的要因の影響を受け，地価は上昇傾向にある。 (2)地域に特筆すべき変動はないが、住環境も比較的良好で、調布駅周辺の地域変化の影響もあり需要が認められ、地価は上昇基調で推移している。
個別的要因	(1)方位の優位性はややあるものの，地域内において，ほぼ標準的な画地である。個別的要因に変動は特になく，市場競争力は普通である。 (2)個別的要因に変動はない。南西側道路で方位優位性をもつ。その他要因にあっては周囲の状況を含め地域的にほぼ標準的で選好性も同様と認められる。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＹＭ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘１丁目１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	43万1,432 円／平米 142万6,314 円／坪
推定価格 平米 坪	43万3,995 円／平米 143万4,787 円／坪
標準価格 平米 坪	44万7,418 円／平米 147万9,164 円／坪
査定価格 平米 坪	46万5,000 円／平米 153万7,290 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘１丁目１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万9,121 円／平米 128万6,434 円／坪
推定価格 平米 坪	38万7,595 円／平米 128万1,389 円／坪
標準価格 平米 坪	38万9,543 円／平米 128万7,829 円／坪
査定価格 平米 坪	40万5,000 円／平米 133万8,930 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ正方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＳＫ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘１丁目１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	39万7,717 円／平米 131万4,852 円／坪
推定価格 平米 坪	36万8,580 円／平米 121万8,525 円／坪
標準価格 平米 坪	37万6,486 円／平米 124万4,663 円／坪
査定価格 平米 坪	39万2,000 円／平米 129万5,952 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	三方路
側道方位1	北東
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘１丁目１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	38万8,082 円／平米 128万2,999 円／坪
推定価格 平米 坪	39万2,739 円／平米 129万8,395 円／坪
標準価格 平米 坪	42万2,300 円／平米 139万6,124 円／坪
査定価格 平米 坪	43万9,000 円／平米 145万1,334 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＹＭ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘１丁目１６番２３
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万4,359 円／平米 103万9,271 円／坪
推定価格 平米 坪	32万4,541 円／平米 107万2,933 円／坪
標準価格 平米 坪	40万4,161 円／平米 133万6,156 円／坪
査定価格 平米 坪	42万 円／平米 138万8,520 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	4.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情