路線価 (2023) 東京都調布市深大寺東町6-16-5外 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市深大寺東町６丁目１６番５外
価格時点	2023 年
駅名	調布駅 から 3400m
路線価
1坪当たり	1坪 79万3,440 円
1平米当たり	1平米 24万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月25日
鑑定評価額 総額	6,230万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 102万4,860 円 1平米 31万 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月10日
鑑定評価額 総額	6,270万 円 (201 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 103万1,472 円／坪 1平米 31万2,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏の範囲は，京王線沿線のうち調布市及び隣接市にある住商混在域である。最終需要者層は，左記圏域に在住し，主に当該地域に地縁・血縁のある個人若しくは事業者等が考えられる。当該地域は，最寄駅からバス便利用圏内であるが，道路の系統・連続性にはやや優れる混在型住宅地域であり，一定の需要は見込まれる。需要者の中心となる価格帯は，土地が１００㎡で３，０００万円前後，新築戸建ては総額４，５００万円～５，０００万円程度である。 (2) 同一需給圏は調布市及び三鷹市内の京王線沿線駅から駅距離を要する混在地域及び周辺の住宅地域である。バス通り沿いに周辺居住者を対象とした店舗のほか、賃貸マンション、戸建住宅等が建ち並ぶ地域であり、需要者としては個人のほか、纏まった土地であれば不動産開発業者、法人等も考えられる。市場における土地の中心価格帯としては個別性により異なるが概ね３００千円／㎡前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) ２試算価格において，適用された資料の相対的信頼性は同等と認められる。一方，近隣地域は最寄駅から約３．４ｋｍのバス利用の混在型住宅地域で，共同住宅等も散見されるが，自用目的の不動産取引が中心であるため土地に対する投資採算性は低く，居住快適性や利便性が土地価格形成の主要な指標となっている。よって実証的かつ市場参加者の特性を反映した比準価格を標準に，収益価格を斟酌し，代表標準地との検討を踏まえ，上記の通り鑑定評価額を決定した。 (2) 指定容積率が２００％であり、店舗併用住宅や共同住宅もみられるエリアであるが、収益性が高いエリアには属さない。また、戸建住宅地としての需要も相応にみられるエリアであることから、本件においては、周辺で成約された取引事例から適正に要因比較を行って求めた比準価格を市場実態を反映した価格であるものとして重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
交通
交通施設	調布駅北東方
距離	3400 m
土地の状態
土地面積	60.8 坪 (201 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.5 m
現況	店舗兼共同住宅
構造	鉄骨造:S その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	3F
地下階数	B0
周辺の利用状況	店舗併用住宅、低層アパート等の混在住宅地域
接面道路の状況
方位	南東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市深大寺東町６丁目１６番５外
標準地の範囲
東	70 m
西	60 m
南	30 m
北	20 m
標準的使用
標準的使用	３階程度の共同住宅地
画地の形状等
間口	10 m
奥行き	18 m
面積	180 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、８ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第2種中高層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	70 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)店舗併用住宅、低層アパート等の混在住宅地域として成熟している。特段の要因変化も見受けられず，当分の間，現状のまま推移するものと思料される。 (2)共同住宅のほか店舗もみられる消防大学通り沿いの地域。今後も当面の間は現状を維持して推移していくものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	３階建程度の共同住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 103万8,084 円 1平米 31万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 104万4,696 円 1平米 31万6,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 103万8,084円 1平米 31万4,000円
前年から次年への変動率 2.3 ％
2022年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 104万4,696円 1平米 31万6,000円
前年から次年への変動率 3 ％
2019年	1坪 100万1,718円 1平米 30万3,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)景気は，緩やかに持ち直しているが，世界的金融引き締めが，景気下押しリスクとなっている。都内の個人消費も，緩やかに持ち直している。 (2)調布市内の住宅地の地価は、低金利、需給動向を反映して上昇基調で推移してきたが、今後の金利の動向には留意が必要である。
地域要因
(1)最寄り駅から距離があり，バス便利用圏域にあるため，利便性にやや劣る。一般的要因の影響で，地価はやや上昇している。 (2)駅徒歩圏外のバス通り沿いの住商混在地域である。地域要因に特段の変動はみられない。
個別的要因	(1)方位による優位性を有するものの，地域内においてほぼ標準的な画地である。個別的要因の変動は特になく，市場競争力は普通である。 (2)個別的要因に変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市深大寺東町６丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万4,459 円／平米 123万7,961 円／坪
推定価格 平米 坪	37万96 円／平米 122万3,537 円／坪
標準価格 平米 坪	31万223 円／平米 102万5,597 円／坪
査定価格 平米 坪	32万3,000 円／平米 106万7,838 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	8 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	南
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＡＴ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市深大寺東町６丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	36万7,945 円／平米 121万6,426 円／坪
推定価格 平米 坪	37万109 円／平米 122万3,580 円／坪
標準価格 平米 坪	31万2,592 円／平米 103万3,429 円／坪
査定価格 平米 坪	32万5,000 円／平米 107万4,450 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	5.5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＯＧ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市深大寺東町６丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第2種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	30万2,288 円／平米 99万9,364 円／坪
推定価格 平米 坪	31万147 円／平米 102万5,346 円／坪
標準価格 平米 坪	30万6,773 円／平米 101万4,192 円／坪
査定価格 平米 坪	31万9,000 円／平米 105万4,614 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	67 ％
基準容積率	188 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	16 m
舗装状況	舗装
道路の種類	都道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＮＡ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市深大寺東町６丁目１６番５外
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万9,587 円／平米 89万1,255 円／坪
推定価格 平米 坪	29万3,836 円／平米 97万1,422 円／坪
標準価格 平米 坪	29万5,907 円／平米 97万8,269 円／坪
査定価格 平米 坪	30万8,000 円／平米 101万8,248 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情