路線価 (2023) 東京都調布市調布ケ丘3-50-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市調布ケ丘３丁目５０番２
価格時点	2023 年
駅名	調布駅 から 1200m
路線価
1坪当たり	1坪 109万980 円
1平米当たり	1平米 33万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月08日
鑑定評価額 総額	4億2,000万 円 (1046 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万9,012 円 1平米 40万2,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月05日
調査実施日	2022年12月20日
鑑定評価額 総額	4億1,900万 円 (1046 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 132万5,706 円／坪 1平米 40万1,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は概ね調布市内及び隣接市等の圏域に存する容積活用可能な住宅地域。主な需要者はマンション分譲開発業者等であり、社宅建設等を目的とする一般法人も考慮される。本件地域は最寄駅徒歩１５分圏に位置、マンション分譲としては駅接近性にやや劣るものの、最寄駅は現況、需要が強い調布駅とし、分譲マンション需要も高い地域で近時、地価は上昇傾向にある。地価水準は個別性等により異なるが概ね３５０～４５０千円／㎡前後程度が多い。 (2) 同一需給圏の範囲は、調布市及びその隣接市内で、容積率２００％程度の住宅地域であると判断した。主な需要者はマンション分譲を目的とするデベロッパーが想定される。近年のマンション市場は依然として活況が続いており、マンション用地に対する需要は底堅い一方、供給は限定的である。需要の中心となる価格帯は、概ね３０万円～５０万円／㎡程度と考えられるが、立地や規模などによりばらつきも認められる。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 比準価格、開発法による価格とも試算過程は概ね妥当なものと判断した。本標準地が所在する地域は、最寄駅接近性にやや劣るが中小規模の中層マンション等が多い住宅地域であり、開発業者による投資採算性も土地価格形成の主要な要因として考慮される地域性を有する。よって、本件では、実証的取引に基づく比準価格及び開発法による価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 信頼し得る取引事例を多数収集・採用できたことから、比準価格は実証的で説得力のある価格である。また、対象地は最有効使用が分譲マンション用地であることから、投資採算性に基づく開発法による価格の説得力も高い。採用した資料の特性および限界からくる各試算価格の相対的信頼性は、概ね同等であると判断した。したがって、比準価格と開発法による価格を関連付け、更に代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
交通
交通施設	調布駅北東方
距離	1200 m
土地の状態
土地面積	316.4 坪 (1046 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1 m
奥行	1.2 m
現況	共同住宅
構造	鉄筋コンクリート造:RC その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	5F
地下階数	B1
周辺の利用状況	中小規模の中層マンションや社宅が多い住宅地域
接面道路の状況
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市調布ケ丘３丁目５０番２
標準地の範囲
東	60 m
西	70 m
南	60 m
北	50 m
標準的使用
標準的使用	中層の分譲マンション用地
画地の形状等
間口	25 m
奥行き	40 m
面積	1000 m2
形状	ほぼ長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位北、６ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	準工業地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	準防火地域
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	60 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	200 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	70 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	200 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)特段の地域要因変動はなく、今後も現状を維持すると予測する。駅接近性にやや劣るものの共同住宅等の多い地域にあって、需要は強く近時、上昇傾向にある中、新型コロナの影響等を含め不安定要素も存する。 (2)最寄り駅からやや距離はあるが、中小規模の共同住宅が建ち並ぶ既成の住宅地域である。地域要因に格別の変動はなく、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	中層の分譲マンション用地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 133万5,624 円 1平米 40万4,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 133万2,318 円 1平米 40万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 133万5,624円 1平米 40万4,000円
前年から次年への変動率 4.7 ％
2022年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 133万2,318円 1平米 40万3,000円
前年から次年への変動率 4.4 ％
2019年	1坪 126万9,504円 1平米 38万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)都心への接近性もあり調布市内の住宅需要は近時、一時期に比べ、総じて強いと認められ、新型コロナ等不安定要素もある中、地価は上昇基調にある。 (2)調布市内の住宅地域における需要は底堅く、市況は活況で、マンション適地の価格水準は上昇傾向が続いている。
地域要因
(1)地域に特筆すべき変動はない。最寄駅接近性にやや劣る共同住宅地で利便性は標準的である中、需要が認められ、地価は上昇基調で推移している。 (2)中層のマンション等が建ち並ぶ既成の住宅地域であり、地域要因に特段の変動要因は認められない。
個別的要因	(1)個別的要因に変動はない。地域内にあってほぼ標準的な画地であり、需要の程度もほぼ標準的で市場競争力は中位程度にあると認められる。 (2)個別的要因に、特段の変動は認められない。市場競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＮＡ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘３丁目５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	26万3,005 円／平米 86万9,495 円／坪
推定価格 平米 坪	36万4,491 円／平米 120万5,007 円／坪
標準価格 平米 坪	38万8,583 円／平米 128万4,655 円／坪
査定価格 平米 坪	38万9,000 円／平米 128万6,034 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	160 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＹＭ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘３丁目５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	近隣商業地域
価格
取引価格 平米 坪	51万2,500 円／平米 169万4,325 円／坪
推定価格 平米 坪	52万6,850 円／平米 174万1,766 円／坪
標準価格 平米 坪	40万7,148 円／平米 134万6,031 円／坪
査定価格 平米 坪	40万7,000 円／平米 134万5,542 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	90 ％
基準容積率	300 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＹＭ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘３丁目５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	40万9,672 円／平米 135万4,376 円／坪
推定価格 平米 坪	37万8,909 円／平米 125万2,673 円／坪
標準価格 平米 坪	41万964 円／平米 135万8,647 円／坪
査定価格 平米 坪	41万1,000 円／平米 135万8,766 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	不整形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘３丁目５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種中高層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万1,426 円／平米 106万2,634 円／坪
推定価格 平米 坪	32万9,234 円／平米 108万8,448 円／坪
標準価格 平米 坪	40万8,986 円／平米 135万2,108 円／坪
査定価格 平米 坪	40万9,000 円／平米 135万2,154 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	70 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	袋地等
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南東
道路幅員	5 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＫА０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市調布ケ丘３丁目５０番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種住居地域
価格
取引価格 平米 坪	53万6,385 円／平米 177万3,289 円／坪
推定価格 平米 坪	50万6,641 円／平米 167万4,955 円／坪
標準価格 平米 坪	51万8,568 円／平米 171万4,386 円／坪
査定価格 平米 坪	51万9,000 円／平米 171万5,814 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	80 ％
基準容積率	200 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	貸家建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南
道路幅員	15 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	四方路
側道方位1	北
側道幅員1	4 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	地区計画等（地区計画等）
その他地域地区等2	高度地区（高度地区）
その他地域地区等3	布田地区地区計画
特別な事情