路線価 (2023) 東京都調布市西つつじケ丘4-46-2 坪・平米

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地	東京都 調布市東京都調布市西つつじケ丘４丁目４６番２
価格時点	2023 年
駅名	つつじヶ丘駅 から 1100m
路線価
1坪当たり	1坪 85万9,560 円
1平米当たり	1平米 26万 円
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日	2023年01月06日
調査実施日	2022年12月01日
鑑定評価額 総額	8,490万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日	2023年01月04日
調査実施日	2022年12月04日
鑑定評価額 総額	8,490万 円 (255 平米)
鑑定評価額 単価	1坪 110万898 円／坪 1平米 33万3,000 円／平米 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
市場の特性
(1) 同一需給圏は京王線を最寄駅とする住宅地で、概ね調布市及び狛江市北部のほか、その周辺に及ぶ地域である。需要者の中心は同一需給圏内の居住者を中心に、他圏域からの一次取得者、マンションからの買換え層も含まれる。当該エリアは最寄駅にも近く住環境にも恵まれているため、昨今の土地需要は堅調である。土地値は３０坪前後の標準的な規模で３５００～４５００万円程度、新築の戸建物件は５０００～６０００万円前後の物件が需要の中心となっている。 (2) 同一需給圏は主に京王線沿線に存する徒歩圏の住宅地域であり、主な需要者は調布市及びその周辺市に居住する一次取得者や買換取得者である。当該地域は、つつじヶ丘駅から徒歩約１４分の戸建住宅の中にアパートも見られる住宅地域であり、住環境は良好であるため需要は底堅く、地価は上昇傾向となっている。土地の総額は４～５千万円程度、新築戸建住宅は６千万円前後である。
試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 同一需給圏内の類似地域の中から多数の信頼性のある取引を収集し得た。周辺には共同住宅等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。なかには収益を志向した売買も見られるが、基本的には居住を目的とした自用地としての取引が中心であるので、比準価格を標準として収益価格は参考に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (2) 当該地域における主な需要者は自己の居住を目的として購入する個人であるため、収益価格は比準価格よりも低位に求められた。比準価格は規範性の高い取引事例から求められた実証性の高い試算価格であり、説得力を有する。当該地域は戸建住宅を中心にアパートも見られる住宅地域であり、居住の快適性を重視する需要が強いため、比準価格を標準とし、収益価格を参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。
交通
交通施設	つつじヶ丘駅南東方
距離	1100 m
土地の状態
土地面積	77.1 坪 (255 平米)
私道分面積	0 平米
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状	長方形
間口	1.2 m
奥行	1 m
現況	住宅
構造	軽量鉄骨:LS その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他（1～6以外、及び田、畑）
地上階数	2F
地下階数	B0
周辺の利用状況	一般住宅の中にアパートも見られる住宅地域
接面道路の状況
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道 その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位	接面道路無（記載無含）
側道等接面状況	記載無し
水道／ガス／下水
水道／ガス／下水 設備の供給の有無
水道	有
ガス	有
下水道	有
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地	調布市東京都調布市西つつじケ丘４丁目４６番２
標準地の範囲
東	30 m
西	40 m
南	40 m
北	30 m
標準的使用
標準的使用	低層住宅地
画地の形状等
間口	17 m
奥行き	15 m
面積	250 m2
形状	長方形
地域の特性
地域の特性	特にない
街路	基準方位　北　　４ｍ市道
法令上の規制等
近接区分	その他（記載無含）
区域区分	市街化区域 その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域	第1種低層住居専用地域 その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域	無指定（記載無含）
自然公園法
その他地域地区等１	高度地区（高度地区）
その他地域地区等２	その他
その他地域地区等３
指定建ぺい率	40 ％ 建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率	80 ％ 容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率	40 ％ 基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率：建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「％」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率	80 ％ 基準容積率とは 都市計画の容積率：容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「％」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は、最寄駅からは徒歩限界圏であるが、戸建住宅のほかアパート等も見られる比較的閑静な住宅地域である。地域要因に特に変動はなく、今後も現状を維持して推移していくものと思われる。 (2)当該地域は住宅地域として熟成しており、当面の間は現状のまま推移するものと予測される。
近隣地域の比準価格
最有効使用判定	戸建住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格	1坪 110万898 円 1平米 33万3,000 円 （標準地の鑑定額です。「坪単価：円／坪」と「平米単価：円／平米」で表しています。）

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2022年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年	1坪 110万898円 1平米 33万3,000円
前年から次年への変動率 2.8 ％
2019年	1坪 107万1,144円 1平米 32万4,000円
標準地区分	代表標準地
継続・新規区分	継続
一般的要因
(1)資源高の影響などを受けつつも、新型コロナウイルス感染症抑制と経済活動の両立が進むなか、基調としては持ち直している。 (2)新型コロナウイルス等の影響はあるが、その影響は限定的となっており、地価動向は先行きに不透明感があるものの、上昇傾向で推移している。
地域要因
(1)地域要因に特に変化は見られない。地域内の地価水準は、利便性を反映して需要が高く、上昇基調にある。 (2)つつじヶ丘駅から徒歩約１４分に存する一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、需要は底堅い。地価水準は、上昇傾向である。
個別的要因	(1)不動産の優劣及び競争力の程度に、特に変動はない。 (2)個別的要因に特別な変動はない。

土地価格の事例

比準価格算定　事例A

事例番号	ＳＫ０５公 比準価格算定　事例A
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市西つつじケ丘４丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	31万9,925 円／平米 105万7,672 円／坪
推定価格 平米 坪	33万6,103 円／平米 111万1,157 円／坪
標準価格 平米 坪	32万5,051 円／平米 107万4,619 円／坪
査定価格 平米 坪	33万2,000 円／平米 109万7,592 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	東
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	私道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例B

事例番号	ＯＹ０５公 比準価格算定　事例B
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市西つつじケ丘４丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万3,464 円／平米 113万5,492 円／坪
推定価格 平米 坪	35万5,829 円／平米 117万6,371 円／坪
標準価格 平米 坪	33万6,959 円／平米 111万3,986 円／坪
査定価格 平米 坪	34万4,000 円／平米 113万7,264 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例C

事例番号	ＫＨ０５公 比準価格算定　事例C
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市西つつじケ丘４丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	32万8,000 円／平米 108万4,368 円／坪
推定価格 平米 坪	33万7,184 円／平米 111万4,730 円／坪
標準価格 平米 坪	32万4,215 円／平米 107万1,855 円／坪
査定価格 平米 坪	33万1,000 円／平米 109万4,286 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	更地
形状	ほぼ台形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	南西
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例D

事例番号	ＫА０５公 比準価格算定　事例D
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市西つつじケ丘４丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	34万7,491 円／平米 114万8,805 円／坪
推定価格 平米 坪	34万8,854 円／平米 115万3,311 円／坪
標準価格 平米 坪	31万3,718 円／平米 103万7,152 円／坪
査定価格 平米 坪	32万 円／平米 105万7,920 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	40 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	西
道路幅員	4 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1	接面道路無（記載無含）
側道幅員1	未記録
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定　事例E

事例番号	ＡＴ０５公 比準価格算定　事例E
事例エリア
都道府県	東京都
市区町村	調布市
地域	東京都調布市西つつじケ丘４丁目４６番２
区域区分	市街化区域
用途地域	第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米 坪	37万5,923 円／平米 124万2,801 円／坪
推定価格 平米 坪	36万6,525 円／平米 121万1,732 円／坪
標準価格 平米 坪	33万500 円／平米 109万2,633 円／坪
査定価格 平米 坪	33万7,000 円／平米 111万4,122 円／坪
土地の状態
基準建ぺい率	50 ％
基準容積率	80 ％
面積	未記録
私道面積	未記録
タイプ	建付地
形状	ほぼ長方形
駅前区分	その他（記載無含）
接面道路
方位	北東
道路幅員	6 m
舗装状況	舗装
道路の種類	市道
側道
側道等の接面状況	側道
側道方位1	北西
側道幅員1	4.5 m
側道方位2	接面道路無（記載無含）
側道幅員2	未記録
側道方位3	接面道路無（記載無含）
側道幅員3	未記録
その他
その他地域地区等1	高度地区（高度地区）
その他地域地区等2	その他
その他地域地区等3
特別な事情