土地路線価格
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路線価 (2023) 東京都調布市小島町2-15-7 坪・平米

2023
路 線 価
東京都 調布市
東京都調布市小島町2丁目15番7 (調布)
  • 周辺状況: 住宅地 (一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域)
  • 調布駅 から 530m
路線価対象年 : 2022年
路線価 1 坪
1坪 = 3.306平米 = 1.812畳
105万7,920
1坪あたり
調査年 : 2022年
路線価 1 平米
1平米 = 0.3025坪 = 0.548畳
32万
1平米あたり

路線価の対象の土地情報
標準地

住所
所在地 東京都 調布市東京都調布市小島町2丁目15番7
価格時点 2023
駅名 調布駅 から 530m
路線価
1坪当たり 1坪 105万7,920
1平米当たり 1平米 32万
標準地の鑑定額
標準地の鑑定額は不動産鑑定士により鑑定された土地価格です。鑑定士2名による各価格を掲載します。
不動産鑑定士の査定額(1)
鑑定評価日 2023年01月04日
調査実施日 2022年12月22日
鑑定評価額 総額
6,150万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 140万1,744
1平米 42万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
鑑定評価日 2023年01月05日
調査実施日 2022年12月20日
鑑定評価額 総額
6,150万
(165 平米)
鑑定評価額 単価
1坪 140万1,744 円/坪
1平米 42万4,000 円/平米
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
市場の特性
(1) 同一需給圏は、京王線及び京王相模原線沿線の各駅から徒歩圏内の住宅地域である。対象地は最寄駅から比較的近く交通利便性に優れた戸建住宅等が多く建ち並ぶ落ち着いた住環境にある。その為、需要は安定し地価は上昇傾向にあり、想定される需要者は、給与取得者等の個人や不動産業者等である。中心価格帯は土地100㎡で4,000万円~4,500万円、新築戸建住宅で6,000万円~6,500万円程度である。

(2) 同一需給圏は、概ね京王線沿線で、調布市及びその周辺市内の住宅地域である。主な需要者は、同一需給圏内に居住し、都心へ通勤する一般個人の一次取得者層であるが、周辺地域からの転入も認められる。当該区域は駅徒歩圏の住宅地であり、需要は底堅い。需要の中心となる価格帯は、100㎡程度の土地で4,000万円~5,000万円程度、新築戸建住宅で6,000万円~7,000万円程度である。

試算価格の調整及び鑑定評価額の決定
(1) 2試算価格を得た。比準価格は実際の取引を反映させた実証的な価格で、収益価格は収益性を反映させた理論的な価格である。近隣地域には、収益用の賃貸アパート等も見受けられるが標準地は低層住宅地域に存し居住の快適性を重視した自用目的の取引が中心と考えられ比準価格は規範性に優れる。以上から、比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、収益価格を参考に、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(2) 近隣地域は一般戸建住宅を中心とした住宅地域であり、収益性はそれほど高くない地域である。したがって、市場の主な需要者は、対象不動産の収益性よりも居住の快適性や生活の利便性を重視するものと考えられる。このような市場性を考慮し、信頼し得る取引事例を多数収集・選択することができた実証的な比準価格を採用し、収益価格を参考にとどめ、更に代表標準地との検討も踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

交通
交通施設 調布駅西方
距離 530 m
土地の状態
土地面積 49.9 坪 (165 平米)
私道分面積 20 平米
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
形状 長方形
間口 1 m
奥行 1.5 m
現況 住宅
構造 木造:W
その他種類 鉄骨鉄筋コンクリート造:SRC 、 鉄筋コンクリート造:RC 、 鉄骨造:S 、 木造:W 、 ブロック造:B 、 軽量鉄骨:LS 、 その他(1~6以外、及び田、畑)
地上階数 2F
地下階数 B0
周辺の利用状況 一般住宅のほかにアパート等が見られる住宅地域
接面道路の状況
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
その他種類 国道 、 都道 、 道道 、 府道 、 県道 、 市道 、 区道 、 町道 、 村道 、 私道 、 農道 、 林道 、 区画街路 、 道路
側道の状況
側道方位 接面道路無(記載無含)
側道等接面状況 記載無し
水道/ガス/下水
水道/ガス/下水 設備の供給の有無
水道
ガス
下水道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。

近隣地域

標準地 調布市東京都調布市小島町2丁目15番7
標準地の範囲
75 m
西 50 m
80 m
40 m
標準的使用
標準的使用 低層住宅地
画地の形状等
間口 10 m
奥行き 15 m
面積 150 m2
形状 長方形
地域の特性
地域の特性 特にない
街路 基準方位北 4m私道
法令上の規制等
近接区分 その他(記載無含)
区域区分 市街化区域
その他種類 市街化区域 、 非線引都市計画区域 、 市街化調整区域 、 準都市計画区域 、 都市計画区域外
用途地域 第1種低層住居専用地域
その他種類 近隣商業地域 、 商業地域 、 工業専用地域 、 工業地域 、 準工業地域 、 第1種低層住居専用地域 、 第2種低層住居専用地域 、 第1種中高層住居専用地域 、 第2種中高層住居専用地域 、 第1種住居地域 、 第2種住居地域 、 準住居地域 、 田園住居地域 、 記載無し
防火地域 準防火地域
自然公園法
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
指定建ぺい率 50
建ぺい率とは 建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
指定容積率 100
容積率とは 容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
基準建ぺい率 60
基準建ぺい率とは 都市計画の建ぺい率:建ぺい率とは建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合。単位は「%」とする。例えば、40坪の土地の建ぺい率が60%であれば、建物の敷地面積は24坪になります。
基準容積率 100
基準容積率とは 都市計画の容積率:容積率は土地面積に対する延床面積の割合です。単位は「%」とする。「容積率 = 建物延べ床面積 ÷ 土地面積 × 100」で求められます。
地域の将来予測
(1)当該地域は低層住宅地域として成熟している。地域要因に特段の変化はなく、当面現状のまま推移していくものと予測される。

(2)一般戸建住宅を中心としてアパート等も見られる、調布駅から徒歩圏の住宅地域である。駅前再開発による生活利便性の向上に伴い、需要は堅調に推移しており、当面は、概ね現状を維持して推移するものと予測する。

近隣地域の比準価格
最有効使用判定 低層住宅地
不動産鑑定士の査定額(1)
比準価格
1坪 140万1,744
1平米 42万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)
不動産鑑定士の査定額(2)
比準価格
1坪 140万1,744
1平米 42万4,000
(標準地の鑑定額です。「坪単価:円/坪」と「平米単価:円/平米」で表しています。)

前年からの変動額

前年からの変動額
不動産鑑定士の査定 変動額(1)
2023年
1坪 140万1,744
1平米 42万4,000
前年から次年への変動率 5 %
2022年
1坪 133万5,624
1平米 40万4,000
 
不動産鑑定士の査定 変動額(2)
2020年
1坪 140万1,744
1平米 42万4,000
前年から次年への変動率 5 %
2019年
1坪 133万5,624
1平米 40万4,000
標準地区分 代表標準地
継続・新規区分 継続
一般的要因
(1)景気は徐々に持ち直している傾向にあるが、その反面、物価上昇、供給面での制約、金融資本市場の変動等の影響がやや懸念される。

(2)調布市内の住宅地域における需要は底堅く、市況は活況で、地価は概ね堅調に推移している。特に主要駅徒歩圏の住宅地域では、上昇傾向が大きい。

地域要因
(1)住宅地として成熟しており、特段の変動要因はない。

(2)調布駅徒歩圏で、生活利便性の高い既成の住宅地域である。地域要因に、特段の変動は認められない。

個別的要因 (1)個別的要因の変動は、特段認められない。

(2)個別的要因に、特段の変動は認められない。市場競争力は普通である。

土地価格の事例

比準価格算定 事例A

事例番号 OG05公
比準価格算定 事例A
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 調布市
地域 東京都調布市小島町2丁目15番7
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
42万6,577 円/平米
141万264 円/坪
推定価格 平米
42万1,607 円/平米
139万3,833 円/坪
標準価格 平米
41万7,433 円/平米
138万33 円/坪
査定価格 平米
42万2,000 円/平米
139万5,132 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 長方形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北西
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 私道
側道
側道等の接面状況 四方路
側道方位1 南西
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例B

事例番号 AT05公
比準価格算定 事例B
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 調布市
地域 東京都調布市小島町2丁目15番7
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
41万9,361 円/平米
138万6,407 円/坪
推定価格 平米
40万7,492 円/平米
134万7,169 円/坪
標準価格 平米
42万2,272 円/平米
139万6,031 円/坪
査定価格 平米
42万6,000 円/平米
140万8,356 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 50
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 更地
形状 ほぼ台形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 南東
道路幅員 4 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例C

事例番号 NA05公
比準価格算定 事例C
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 調布市
地域 東京都調布市小島町2丁目15番7
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
43万9,120 円/平米
145万1,731 円/坪
推定価格 平米
44万1,296 円/平米
145万8,925 円/坪
標準価格 平米
45万302 円/平米
148万8,698 円/坪
査定価格 平米
45万5,000 円/平米
150万4,230 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 60
基準容積率 100
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位
道路幅員 3.3 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 地区計画等(地区計画等)
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例D

事例番号 NA05公
比準価格算定 事例D
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 調布市
地域 東京都調布市小島町2丁目15番7
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
39万3,502 円/平米
130万918 円/坪
推定価格 平米
35万3,349 円/平米
116万8,172 円/坪
標準価格 平米
37万7,510 円/平米
124万8,048 円/坪
査定価格 平米
38万1,000 円/平米
125万9,586 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 不整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 北東
道路幅員 6.5 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況
側道方位1 接面道路無(記載無含)
側道幅員1 未記録
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情

比準価格算定 事例E

事例番号 OK05公
比準価格算定 事例E
事例エリア
都道府県 東京都
市区町村 調布市
地域 東京都調布市小島町2丁目15番7
区域区分 市街化区域
用途地域 第1種低層住居専用地域
価格
取引価格 平米
44万2,859 円/平米
146万4,092 円/坪
推定価格 平米
42万8,111 円/平米
141万5,335 円/坪
標準価格 平米
45万1,118 円/平米
149万1,396 円/坪
査定価格 平米
45万6,000 円/平米
150万7,536 円/坪
土地の状態
基準建ぺい率 40
基準容積率 80
面積 未記録
私道面積 未記録
タイプ 建付地
形状 ほぼ整形
駅前区分 その他(記載無含)
接面道路
方位 西
道路幅員 4.8 m
舗装状況 舗装
道路の種類 市道
側道
側道等の接面状況 側道
側道方位1
側道幅員1 4 m
側道方位2 接面道路無(記載無含)
側道幅員2 未記録
側道方位3 接面道路無(記載無含)
側道幅員3 未記録
その他
その他地域地区等1 高度地区(高度地区)
その他地域地区等2 その他
その他地域地区等3
特別な事情
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